12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。同時，去庫存任務(wù)再深入，步入縣域去庫存的新階段。

兩次會議的召開，對于2018年以及今后一段時間全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有了較為清晰的定調(diào)。

“租購并舉”細化政策有望盡快出臺

首先值得注意的是，中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議都明確提及了發(fā)展租賃市場。業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，“租購并舉”的方向進一步明確，預(yù)計明年將會有更為細化的相關(guān)政策出臺。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長研究員任興洲預(yù)計，明年將會在“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的住房制度方面，出臺更多的落地細則和具體措施。包括在土地和融資方面出臺一些鼓勵措施，租房市場的法律和保障也將進一步完善。

招商證券研報分析指出，今年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)方面的表述由去年的“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度”、“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”到今年的“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。表述由“加快研究建立”、“基礎(chǔ)性制度”到“加快建立”、“租購并舉的住房制度”，這進一步明確“租購并舉”是方向，說明租賃建設(shè)有望提速。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍在接受澎湃新聞采訪時表示，進住房制度的改革中，強調(diào)了租購并舉的模式，或者說發(fā)展租賃市場的力度會強化。而在租購并舉發(fā)展中，也有很強的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，從“多主體供應(yīng)、多渠道保障”的模式看，實際上強調(diào)了豐富市場參與主體、豐富房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的思路。

“從此類思路來看，未來除了開發(fā)商積極參與租購并舉以外，其他機構(gòu)包括商業(yè)銀行、國有企業(yè)、甚至一些金融資本等都可以積極參與租購并舉的模式中，這對于住房制度改革將有積極的推進作用。”

首次強調(diào)了“長期租賃”的重要性

與此同時，“長期租賃”的重要性被明確提及，一些分析機構(gòu)認(rèn)為，這將有利于租賃市場長期健康有序地發(fā)展。

在嚴(yán)躍進看來，雖然在實踐過程中有很多長租的概念，但是所謂長租并不長，更多的還是一些短租屬性的類似一年的租賃產(chǎn)品。而經(jīng)濟學(xué)中的“長期”概念，應(yīng)該是至少三年的周期，“所以未來預(yù)計包括三年和五年的租賃產(chǎn)品和附加服務(wù)會增加。”

嚴(yán)躍進預(yù)計，類似產(chǎn)品應(yīng)該會從兩個渠道進行。第一種是會通過類似部分商業(yè)銀行當(dāng)前提出的“租房貸”的產(chǎn)品中給予完善，即銀行等機構(gòu)主動收儲房源，進行化短期租賃產(chǎn)品為長期租賃產(chǎn)品；第二種是通過房企積極建造房屋以及提供服務(wù)等，進而形成更好的租賃產(chǎn)品。“從此次租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向來看，相比過去比較刻意強調(diào)對承租者權(quán)益的保護，這次強調(diào)了保護租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益，這樣也是發(fā)展具有平衡性的租賃市場的需要。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民則分析，發(fā)展長期租賃主要有兩個辦法：一是對于現(xiàn)有的存量住房市場來說，要引進社會資本，讓機構(gòu)化資本建立一些具有示范效應(yīng)的長租公寓，比如人才公寓、新市民住房等；二是引導(dǎo)二手住房租賃市場更加規(guī)范和健康發(fā)展。

再次強調(diào)完善長效機制

本次中央經(jīng)濟共工作會議明確提出：完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

原建設(shè)部副部長宋春華認(rèn)為，長效機制不是權(quán)宜之計，而是長時間的發(fā)揮效能機制。首先就要端正調(diào)控的趨向，拿就是“十九大”提出的“房住不炒”，實現(xiàn)住有所居。

招商證券研報解讀稱，長效機制是一系列工程，要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，是一個逐步建立并完善的過程，以更好地實現(xiàn)“房住不炒”這樣一個定位。

嚴(yán)躍進則分析，此次會議提出的“分清中央和地方事權(quán)”概念是一大亮點，“這或是分類調(diào)控思路的繼續(xù)深化，預(yù)計對于市場比較敏感的概念，類似房價和稅收等，或依然是中央會緊緊把控，而對于其他具體產(chǎn)品創(chuàng)新、房屋銷售和預(yù)售等相關(guān)細節(jié)等，也會遵循各地實際進行適當(dāng)政策微調(diào)，總體上這都有助于實現(xiàn)差別化調(diào)控的機制。”嚴(yán)躍進說。

差別化調(diào)控：支持改善需求

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，中央經(jīng)濟工作會議后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對于明年的房地產(chǎn)調(diào)控做了更為具體的陳述，會議提出，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

“從此次會議上可以看出，對于首套剛需的依然會有繼續(xù)滿足的導(dǎo)向，這一點大思路是不變的。有變化的一點是關(guān)注支持改善需求方面，實際上這一點相對來說比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會對各類改善型購房需求繼續(xù)關(guān)注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認(rèn)定、普通住房和非普通住房的認(rèn)定等方面都會有小微調(diào)。”嚴(yán)躍進說。

他進一步分析，在投機炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，“這一點預(yù)計會有各類嚴(yán)厲管控，比如說近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確到了不允許進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這其實都會對各類投機炒房行為有所遏制。”

招商證券研報也認(rèn)為，明年政策或延續(xù)今年全局緊的態(tài)勢：“冒頭”的城市繼續(xù)打，“高庫存”的城市仍會松，差別化調(diào)控將成為主基調(diào)。

此外，會議還提到了縣城去庫存的概念。對于這一點，東北證券在研報中分析稱調(diào)控政策將會在明年延續(xù)，但庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城仍要繼續(xù)做好去庫存工作。“分類調(diào)控也將促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，防范部分地區(qū)因調(diào)控過緊帶來新一輪的庫存風(fēng)險。”