原標(biāo)題：利率上浮放款排隊(duì) “賣一買一”銜接難

據(jù)近日媒體報(bào)道，目前北京地區(qū)四大行首套房貸款利率最低上浮5%；廣州、深圳四大行首套房貸利率上浮10%，廣州、上海、北京部分股份制銀行上浮20%。至于廣州市場(chǎng)，據(jù)融360數(shù)據(jù)，目前，光大銀行和民生銀行首套房貸利率較高，達(dá)到基準(zhǔn)的1.2倍，不過華潤(rùn)銀行首套房貸仍有9折優(yōu)惠。匯豐銀行則是規(guī)定貸款150萬元之下，首套上浮10%，150萬元以上則上浮5%，二套則統(tǒng)一上浮11%。貸款百萬供25年，月供已需要6000元，按首付三成計(jì)算，這個(gè)貸款額只能買142萬多元的房屋，可能連“老破小”都買不起。如果想買兩三百萬元的房屋，月供過萬是稀松平常事。

即使是“硬啃”上浮的高利率，能否如期放款還是未知數(shù)。據(jù)報(bào)道，深圳房貸額度偏緊張，客戶排隊(duì)放款長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。一位銀行房貸經(jīng)理表示，“我們現(xiàn)在這邊有好幾個(gè)億沒放出來，客戶已經(jīng)辦完抵押了，現(xiàn)在都在排隊(duì)等放款，目前放到的是去年11月份的客戶。”去年11月份應(yīng)該放款，由此推算交易可能在去年9月份成交，等足差不多半年才放款，這“龜速”放款對(duì)連環(huán)單影響最大，業(yè)主“賣一買一”，買家付不了尾款，新房付款就跟不上，連環(huán)違約的風(fēng)險(xiǎn)就出現(xiàn)了。去年初廣州市樓市成交放量，有關(guān)按揭申請(qǐng)的放款也積壓，去年９月份后陸續(xù)放款，緩解壓力，但是原來額度緊張已是市場(chǎng)常態(tài)。這有可能影響到換房客戶改變同步買賣的模式，必須先賣再買，持幣待購，不過大部分人士都不希望這樣操作，因?yàn)橥劫I賣才可以規(guī)避市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。先賣后買，持幣待購，這種模式在一手房市場(chǎng)已普遍存在。由于預(yù)售房源減少，開發(fā)商傾向于選擇首付比例高的客戶，因此現(xiàn)金充裕與否成為買家競(jìng)爭(zhēng)房源的一個(gè)決定性因素。

對(duì)于購房者來說，依靠貸款“先使未來錢”置業(yè)，這也是樓市發(fā)展的重要因素。從購房比例來看，貸款和一次性付款的比例長(zhǎng)期都在7:3左右，如果業(yè)主一心等待一次性付款的客戶，30%的概率看似不小，但是攤分到各個(gè)細(xì)分的區(qū)域，有些區(qū)域可能是9:1的比例；從一次性付款客戶出現(xiàn)的時(shí)間段來看，某些時(shí)間甚至是10:0，也就是說除非客戶不急著用錢，否則需要花費(fèi)漫長(zhǎng)的時(shí)間等待未知何時(shí)出現(xiàn)的一次性付款客戶。

記者采訪樓市這么多年來，碰到過的“賣一買一”一次性付款銜接得上的時(shí)期是2013年，當(dāng)時(shí)“新國五條”出臺(tái)，買賣雙旺，一個(gè)朋友賣天河北的房子，購入東風(fēng)廣場(chǎng)的學(xué)位房，天河北的買家一次性付款，故此她在購入東風(fēng)廣場(chǎng)學(xué)位房時(shí)也可以一次性付款，兩筆交易在一個(gè)月內(nèi)完成。身邊朋友碰到一次性付款的概率也非常低，一個(gè)是碰巧政府需要儲(chǔ)備保障房源，朋友出售該區(qū)域的一個(gè)房源，政府部門通過中介完成交易，一次性支付放款。因此，業(yè)主出售房屋需要等待銀行放款，這已經(jīng)是大概率事件，“賣一買一”客戶必須對(duì)交易時(shí)間謹(jǐn)慎處理。

文：記者李鳳荷