二十一世紀(jì)什么最貴？人才。
14年前，葛優(yōu)在電影《天下無(wú)賊》中說(shuō)出這一經(jīng)典臺(tái)詞的時(shí)候，恐怕很難想到，今天這句話會(huì)被再次炒熱，變成了各地?fù)屓舜髴?zhàn)的一個(gè)精彩注腳。
近幾個(gè)月，各地?fù)屓舜髴?zhàn)如火如荼，武漢、杭州、成都、西安、寧波、南京、海南、天津等幾十個(gè)地方的落戶門檻一降再降，有的城市甚至給出了近乎“零門檻”的落戶政策。買房打折、租房補(bǔ)貼、落戶降標(biāo)、項(xiàng)目資助、一次性獎(jiǎng)勵(lì)等等，意圖更多人才落戶本地。
在此背景下，也催生出各地房地產(chǎn)的“熱鬧”景象——有些地方交500萬(wàn)才有搖號(hào)資格，萬(wàn)人排隊(duì)搶房；開(kāi)發(fā)商狂熱競(jìng)拍搶地，各地新地王再現(xiàn)，刷新紀(jì)錄；從海南到杭州，再北上丹東，炒房博士高喊“布局全國(guó)的偉大機(jī)遇期，已經(jīng)到來(lái)！”的口號(hào)，應(yīng)者云集，四處征戰(zhàn)。
搶！搶！搶！各地焦慮指數(shù)飆升爆表，這都是腫么了？
搶人
5月16日，低調(diào)多年的天津憑著“海河英才”計(jì)劃搶了頭條，一舉成為去年以來(lái)全國(guó)各地“搶人大戰(zhàn)”的集大成者。?
天津宣布：本科生不超過(guò)40歲，碩士不超過(guò)45歲，博士不受年齡限制，直接落戶。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)急需型人才，由企業(yè)家自主確定落戶條件，政府照單全收。
有些人條件不夠怎么辦？不著急，有通道，對(duì)技能型人才也有掌聲和鮮花。什么是技能型人才？高等職業(yè)院校畢業(yè)并工作滿一年，中等職業(yè)院校畢業(yè)并工作滿3年即可。
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)ke不好妄評(píng)，只有一句話：大津門大氣魄，海納天下英才而用之。
5月23日，天津市河西區(qū)行政許可服務(wù)中心，人們自發(fā)集中在門外排隊(duì)等待落戶
然而，沒(méi)有最好，只有更好。僅3天后，5月19日，河北秦皇島市拋出更大的人才安居政策：落戶算個(gè)啥，市政府自掏腰包給住房補(bǔ)貼。
例如，被列入D類人才的碩士、全日制大學(xué)本科生及其他各類實(shí)用型高技能人才，租住人才公寓的租金，個(gè)人負(fù)擔(dān)40%，政府和用人單位各負(fù)擔(dān)30%。
搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，其背后的邏輯值得探討一番。
搶人期間，各大城市最能拿得出手的理由，除了前文提到的葛優(yōu)經(jīng)典自問(wèn)自答外，還有對(duì)常住人口的擔(dān)憂。不少專家援引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，全國(guó)不少城市近幾年出現(xiàn)常住人口凈流出的情況，長(zhǎng)此以往，城市會(huì)有衰落的危險(xiǎn)，不得不未雨綢繆。
事實(shí)是這樣嗎？這兒有一組數(shù)據(jù)或許可以看得清楚。
搶人大戰(zhàn)的原創(chuàng)版權(quán)方——武漢，2017年常住人口比上年增加12.67萬(wàn)人，全市常住人口1089.29萬(wàn)人；隔壁的長(zhǎng)沙，2017年常住人口增量為27.29萬(wàn)人。
這是“搶人”政策的效果嗎？NO！在未加入搶人大軍之前的2016年，長(zhǎng)沙新增常住人口21.34萬(wàn)人，略少于2017年。更長(zhǎng)周期看，武漢2000年常住人口804.81萬(wàn)人，18年間凈增長(zhǎng)284萬(wàn)。
如果不是擔(dān)心人少了，那又是為了什么？
各城市搶人大戲的上演時(shí)間，或許就是答案。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，去年3月，長(zhǎng)沙開(kāi)始加碼樓市調(diào)控政策，“限購(gòu)、限賣、限價(jià)、限商”，房?jī)r(jià)漲幅一度得以遏制。然而，8月20日，長(zhǎng)沙加入搶人的隊(duì)伍后，人才新政直接打破頒布剛3個(gè)月的限購(gòu)資格政策。當(dāng)時(shí)，一位杭州來(lái)的炒房客就說(shuō)：“（長(zhǎng)沙）政府信號(hào)很明確，允許人才進(jìn)入長(zhǎng)沙并鼓勵(lì)買房”。
經(jīng)濟(jì)ke翻閱各大城市為人才開(kāi)出的禮品清單后發(fā)現(xiàn)，除了低門檻落戶給購(gòu)房資格，購(gòu)房租房給補(bǔ)貼外，再?zèng)]有其他的大招。人才來(lái)了以后，怎么留住，更鮮見(jiàn)只言片語(yǔ)。
去年，武漢提出“大學(xué)生8折購(gòu)房”。今年5月21日，武漢首個(gè)大學(xué)生8折購(gòu)房樓盤——“臨空港青年城”開(kāi)始接受登記，可是看地圖就能發(fā)現(xiàn)，如果買了這里的房子，去武漢城區(qū)上班那就相當(dāng)于出了一天差。
搶人政策對(duì)樓市的效果立竿見(jiàn)影。據(jù)房天下5月25日更新的天津二手房樓盤漲價(jià)榜，前五位環(huán)比漲幅最低20.96%，最高可達(dá)45.12%。?
正如中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張大偉所說(shuō)——過(guò)低門檻以及與樓市直接掛鉤的人才引進(jìn)政策，吸引的可能僅是限購(gòu)政策下的購(gòu)房者，甚至是炒房者。?
搶房
“有人斯有土，有土斯有財(cái)”。一切都在按照古老的邏輯運(yùn)行。
5月26日，深圳一樓盤稱，要取得搖號(hào)資格，需要繳納500萬(wàn)元的誠(chéng)意金。而且總價(jià)數(shù)千萬(wàn)的房子，選房時(shí)間只給2分鐘。什么鬼？大媽買根蔥還挑揀好幾回呢！
火爆的當(dāng)然不止是深圳，杭州也出現(xiàn)了萬(wàn)人排隊(duì)搖號(hào)認(rèn)籌場(chǎng)面，如果買下一套100平米的新房，對(duì)比周邊二手房就凈賺100多萬(wàn)。
據(jù)報(bào)道，長(zhǎng)沙的北辰三角洲開(kāi)盤，631套房，5151人搖。一位姓魯?shù)男疫\(yùn)者喜形于色，“搖到一套140平米的，一把賺了70萬(wàn)”，該樓盤一二手房?jī)r(jià)格倒掛5000元/平米。
對(duì)此，不少人疑惑，“房住不炒”定位之下，各大城市都限購(gòu)，哪里來(lái)這么多有資格的剛需，還有一大把外地人？
只能說(shuō)，見(jiàn)識(shí)限制了想象力。一個(gè)朋友說(shuō)，本科在手，炒房無(wú)憂。他還說(shuō)，別以為中介只是賣房子的，全國(guó)各大城市瘋狂引進(jìn)人才的當(dāng)下，中介有各種落戶神器。
一張剛需票，十萬(wàn)雪花銀。這當(dāng)然少不了內(nèi)部人的助攻。
湖南媒體2月份報(bào)道，長(zhǎng)沙一派出所輔警利用經(jīng)管賬戶，收錢幫百人辦戶口。某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個(gè)人，但相應(yīng)的房源是400多套。只要搖上號(hào)，再轉(zhuǎn)手出去，至少是20萬(wàn)元的收益。
5月24日晚，網(wǎng)絡(luò)爆料西安某樓盤很多房源已經(jīng)被包括建設(shè)、規(guī)劃、房管、土地、供電等與房地產(chǎn)關(guān)系密切的單位人士?jī)?nèi)定。5月29日，西安官方回應(yīng)，的確有公職人員向開(kāi)發(fā)商打了招呼。
但奇怪的是，樓市如此火爆，房?jī)r(jià)卻似乎波瀾不驚。如果誰(shuí)說(shuō)某城市房?jī)r(jià)暴漲，各城市總有人出來(lái)說(shuō)，我可不背這個(gè)鍋。不信，上數(shù)據(jù)！
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70城的今年4月房?jī)r(jià)，新房?jī)r(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，南京、上海、武漢等7個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。跟去年同期比，北京、上海、南京、杭州有10個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格下降。
對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，下降。漲幅最大的是成都，但也只是環(huán)比上漲月房?jī)r(jià)上漲了1.1個(gè)百分點(diǎn)。這一年里，漲幅最大的城市是西安，也不過(guò)區(qū)區(qū)11.12%。
據(jù)經(jīng)濟(jì)ke最近知曉的一個(gè)控房?jī)r(jià)小秘密，一個(gè)樓盤想在各部門手里把預(yù)售價(jià)格批高一點(diǎn)，就要找一家同區(qū)域的低價(jià)盤做對(duì)沖，以免拉高所在區(qū)域的新房?jī)r(jià)。至于怎么操作，學(xué)問(wèn)太大。
搶地
瘋狂搶購(gòu)之下，各城市曾經(jīng)高企的房地產(chǎn)庫(kù)存迅速出清，一些地方已面臨無(wú)房可賣的境地。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，100個(gè)城市新建商品住宅只需要10.5個(gè)月就可以全部賣完。據(jù)報(bào)道，長(zhǎng)沙市區(qū)住宅去化周期僅為2.8個(gè)月。湖南省住建廳催促國(guó)土部門趕緊供地。
購(gòu)房者無(wú)房可買，開(kāi)發(fā)商則無(wú)地可買，一二線城市只要放地，就被哄搶，被壟斷的土地還在持續(xù)漲價(jià)，新地王此起彼伏。5月29日，300多輪競(jìng)價(jià)，香港恒隆地產(chǎn)107.3億元拿下杭州地王，樓面價(jià)拍出了55285.39元/平方米的高價(jià)，溢價(jià)率118.5%。這只是一個(gè)縮影。
搶地的后果，是各房企節(jié)節(jié)攀升的負(fù)債率。今年一季度末房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高。?
不舉債買地也不行，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都清楚，沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備，就會(huì)被市場(chǎng)迅速淘汰。各房企的焦慮也在升級(jí)。
前不久，一個(gè)曾經(jīng)的開(kāi)發(fā)商感慨地說(shuō)，“像我們這種實(shí)力的企業(yè)，根本不敢去二線城市，甚至是三線城市拿地，人家（地方政府）根本不拿正眼瞧你。”
在他口中，自己跟貧下中農(nóng)一樣苦逼。想當(dāng)年，他曾在某三線城市的房地產(chǎn)業(yè)坐著扛把子的位置，如今的身家也超過(guò)10位數(shù)。
地好賣，各地政府收入節(jié)節(jié)高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月50大城市土地出讓金高達(dá)9233.3億元，比2017年同期的5823.7億元上漲58.5%。
土地財(cái)政有多重要？在不少城市，土地出讓金收入與一般預(yù)算收入相當(dāng)。2017年，武漢土地出讓金總收入為1504億元，超過(guò)一般公共預(yù)算收入100億元。
如果房?jī)r(jià)下跌，土地賣不出去，那會(huì)怎樣？不夸張地說(shuō)，簡(jiǎn)直就要了老命。地方也很焦慮。
去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴經(jīng)濟(jì)ke：“負(fù)債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板都快急死了。縣里面除了醫(yī)院沒(méi)有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。
更可怕的是，他透露，為了籌錢，當(dāng)?shù)厣踔猎旒侔l(fā)行城投債，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)一所高中校園的地塊也被換了個(gè)名字，另做一本國(guó)土證抵押了。他擔(dān)心，如果土地再賣不出去，抵押的土地價(jià)格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。
這個(gè)中部小城絕非個(gè)案。5月19日，十一屆全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗公開(kāi)表示，“國(guó)外機(jī)構(gòu)估計(jì)，我們的地方債大概是40萬(wàn)億，這應(yīng)該是合理的，不高，但是地方政府就沒(méi)有一個(gè)想還債的，現(xiàn)在要讓他還債，他說(shuō)我工資都發(fā)不出來(lái)，財(cái)政困難得很，怎么辦？所以現(xiàn)在欠的這些債不說(shuō)還本，還息許多地方都還不起”。
不過(guò)，今時(shí)不同往日，中央明確地方債打破剛性兌付，誰(shuí)犯的錯(cuò)誰(shuí)擔(dān)著，中央可不負(fù)責(zé)兜底。
武漢市2017年8月公布的《武漢市政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》稱，如果出現(xiàn)比較嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就不能新上投資項(xiàng)目，公務(wù)員出國(guó)、接待、培訓(xùn)費(fèi)用“零支出”，機(jī)關(guān)單位暫停招人……
5月16日，也就是天津公布“海河英才”計(jì)劃當(dāng)天，天津最大的國(guó)有房企天房集團(tuán)爆出1800億元債務(wù)違約警報(bào)，天房集團(tuán)雖快速聲稱已與債權(quán)方協(xié)商還款，但市場(chǎng)也只是驚魂稍定。
而這些，也成為了各城市搶人大戰(zhàn)的一個(gè)注腳。
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