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  • 百余次調(diào)控下為何仍萬人搶房?專家:限價(jià)搖號變相刺激了需求

    2018年06月07日 15:13
    來源:澎湃新聞網(wǎng)
    各地調(diào)控仍在繼續(xù)。
    6月5日,天津市出臺樓市調(diào)控新政,明確嚴(yán)格落實(shí)天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,加強(qiáng)購房人購房資格審查,對不符合調(diào)控政策規(guī)定的,不予辦理相關(guān)購房手續(xù),堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對擅自放松購房條件的,將嚴(yán)格進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。
    此前一天晚間,湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》,宣布要加大商品住房供應(yīng),不得夜間開盤和開展銷售活動(dòng),在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房的,自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起,2年內(nèi)不得上市交易。同時(shí),對商品住房申報(bào)價(jià)格過高等行為進(jìn)行規(guī)范。
    按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),今年年內(nèi),全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。
    即便調(diào)控政策不斷,但是市場上卻出現(xiàn)了“萬人搶房”、“深夜排隊(duì)交購房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象,為此,住建部約談了12個(gè)城市相關(guān)部門。為何樓市之火難熄?澎湃新聞采訪了業(yè)內(nèi)多位專家,試圖找到答案。
    樓市調(diào)控壓抑需求釋放
    樓市調(diào)控壓抑的部分購房需求反彈或是樓市“火”起來的其中一點(diǎn)原因。
    中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)指出,樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長一段時(shí)間,一些從最初觀望的購房者看到房價(jià)出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場購房需求。
    回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn),2016年9月30日各地開啟限購政策被認(rèn)為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日,以北京為調(diào)控范本,各地開啟樓市調(diào)控升級,各地開啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開始,租賃成為政策的主要內(nèi)容,2017年9月開始,第四輪調(diào)控開啟,三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。
    而從2018年3月份,特別是兩會(huì)前后開啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點(diǎn)城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號以及出現(xiàn)限價(jià)房。
    “限價(jià)”造成價(jià)差,價(jià)格信號已失靈
    “限價(jià)”被認(rèn)為是造成樓市火爆的又一主因。
    王業(yè)強(qiáng)稱,執(zhí)行限價(jià)措施是平穩(wěn)房價(jià)行之有效的政策,在一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)后可以起到維持房價(jià)穩(wěn)定的作用,但是長期使用就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格信號失靈的現(xiàn)象。
    據(jù)新華日報(bào)報(bào)道,南京775套限價(jià)房引來1.25萬人搶購,報(bào)名通道一度癱瘓。
    浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出,由于限價(jià)造成了一二手房價(jià)格倒掛,“買到就賺到”的思想使得限價(jià)政策刺激了購房熱情,另外一方面,由于房源有限,也造成了排隊(duì)買房等現(xiàn)象?,F(xiàn)在來看,限價(jià)措施并未穩(wěn)定市場情緒。
    在中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來,限價(jià)等行政調(diào)控措施扭曲了市場的一些情況。限價(jià)在一定的時(shí)間內(nèi)是有效的,可以起到平抑市場、降溫的效果,但時(shí)間長之后,它的負(fù)面效果就會(huì)顯現(xiàn),從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。
    而應(yīng)對房源有限的問題,部分城市則采取了搖號的購房模式。“限價(jià)、搖號并沒有穩(wěn)定市場,反而是刺激了需求,當(dāng)前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說道。
    王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施,如新房搖號,實(shí)際上增加了很多套利需求,而土地拍賣中的競自持實(shí)際上減少了新房供給并助長了房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國城市地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù),全國106個(gè)主要監(jiān)測城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲,住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%;另根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù),全國土地購置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來房價(jià)可能進(jìn)一步上漲,也意味著當(dāng)前的行政性限制房價(jià)措施不可持續(xù),如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。
    去庫存引發(fā)需求虛增,帶動(dòng)炒作風(fēng)頭
    去庫存引發(fā)需求虛增,帶動(dòng)了一部分資金入市,形成了炒作的風(fēng)頭。
    在尹中立看來,與一二線熱點(diǎn)城市不同,三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出,在貨幣化安置下,三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況,由于購房者手頭有錢,增加了很大的購買力,這在一方面減少了庫存,但另一方面也引來了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。
    按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年4月末,商品房待售面積56687萬平方米,比3月末減少642萬平方米。其中,住宅待售面積減少645萬平方米。
    按照中原集團(tuán)的監(jiān)測數(shù)據(jù),伴隨著部分城市庫存減少,全國庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月新低。
    而庫存告急也使得部分城市蠢蠢欲動(dòng),出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場面。
    “經(jīng)濟(jì)帶概念”城市成投資主要目標(biāo)
    “經(jīng)濟(jì)帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個(gè)原因。
    在王業(yè)強(qiáng)看來,當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)帶概念”的城市成為購房以及投資的主要目標(biāo)。
    以西安為例,今年2月,西安獲批建設(shè)國家中心城市,成為中國第九個(gè)國家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標(biāo),到2035年,西安國家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成,同時(shí)關(guān)中平原城市群也將成為具有國際影響力的國家城市群,引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。
    根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù),4月份西安房價(jià)同比上漲73%,位居全國第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長時(shí)間房價(jià)漲幅高居全國前列。
    王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的,那風(fēng)險(xiǎn)相對來說是可控的;相反,如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐,純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐,那就是泡沫,需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。因此可以看到,一些有預(yù)期、有概念,相對安全的城市成為炒房的目標(biāo)。
    除了西安,國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。
    人才落戶政策對沖樓市調(diào)控政策
    據(jù)央視新聞報(bào)道,從2018年開年至今,已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低,其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。
    有人對此質(zhì)疑,各地引才新政給了購房者甚至炒房者便利,在引才的同時(shí)也在給樓市“松綁”。
    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),5月份以來,南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺吸引人才政策。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出,人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶,房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門,卻用太過寬松的人才引進(jìn)政策來擴(kuò)大購房窗戶。目前部分城市人口引進(jìn)的門檻過低是弊病之一。
    而在王業(yè)強(qiáng)看來,隨著部分二線城市強(qiáng)勢崛起,其房地產(chǎn)市場的繁榮自然會(huì)帶來對泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但在他看來,這些城市的發(fā)展需要引入人才,同時(shí)也需要提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,因此人才落戶政策對當(dāng)?shù)卣曰蛞彩菍_嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的一種手段。
    王業(yè)強(qiáng)表示,短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場的穩(wěn)定,但長期而言,房地產(chǎn)市場需要構(gòu)建長效機(jī)制,但并不是一蹴而就,未來更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來完善。
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