各地調(diào)控仍在繼續(xù)。

6月5日，天津市出臺樓市調(diào)控新政，明確嚴(yán)格落實(shí)天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強(qiáng)購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴(yán)格進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。

此前一天晚間，湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，宣布要加大商品住房供應(yīng)，不得夜間開盤和開展銷售活動(dòng)，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。同時(shí)，對商品住房申報(bào)價(jià)格過高等行為進(jìn)行規(guī)范。

按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。

即便調(diào)控政策不斷，但是市場上卻出現(xiàn)了“萬人搶房”、“深夜排隊(duì)交購房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象，為此，住建部約談了12個(gè)城市相關(guān)部門。為何樓市之火難熄？澎湃新聞采訪了業(yè)內(nèi)多位專家，試圖找到答案。

樓市調(diào)控壓抑需求釋放

樓市調(diào)控壓抑的部分購房需求反彈或是樓市“火”起來的其中一點(diǎn)原因。

中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)指出，樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長一段時(shí)間，一些從最初觀望的購房者看到房價(jià)出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場購房需求。

回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月30日各地開啟限購政策被認(rèn)為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調(diào)控范本，各地開啟樓市調(diào)控升級，各地開啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內(nèi)容，2017年9月開始，第四輪調(diào)控開啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。

而從2018年3月份，特別是兩會(huì)前后開啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點(diǎn)城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號以及出現(xiàn)限價(jià)房。

“限價(jià)”造成價(jià)差，價(jià)格信號已失靈

“限價(jià)”被認(rèn)為是造成樓市火爆的又一主因。

王業(yè)強(qiáng)稱，執(zhí)行限價(jià)措施是平穩(wěn)房價(jià)行之有效的政策，在一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)后可以起到維持房價(jià)穩(wěn)定的作用，但是長期使用就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格信號失靈的現(xiàn)象。

據(jù)新華日報(bào)報(bào)道，南京775套限價(jià)房引來1.25萬人搶購，報(bào)名通道一度癱瘓。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出，由于限價(jià)造成了一二手房價(jià)格倒掛，“買到就賺到”的思想使得限價(jià)政策刺激了購房熱情，另外一方面，由于房源有限，也造成了排隊(duì)買房等現(xiàn)象?，F(xiàn)在來看，限價(jià)措施并未穩(wěn)定市場情緒。

在中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來，限價(jià)等行政調(diào)控措施扭曲了市場的一些情況。限價(jià)在一定的時(shí)間內(nèi)是有效的，可以起到平抑市場、降溫的效果，但時(shí)間長之后，它的負(fù)面效果就會(huì)顯現(xiàn)，從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。

而應(yīng)對房源有限的問題，部分城市則采取了搖號的購房模式。“限價(jià)、搖號并沒有穩(wěn)定市場，反而是刺激了需求，當(dāng)前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說道。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號，實(shí)際上增加了很多套利需求，而土地拍賣中的競自持實(shí)際上減少了新房供給并助長了房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國城市地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國106個(gè)主要監(jiān)測城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%；另根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國土地購置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來房價(jià)可能進(jìn)一步上漲，也意味著當(dāng)前的行政性限制房價(jià)措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。

去庫存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)炒作風(fēng)頭

去庫存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)了一部分資金入市，形成了炒作的風(fēng)頭。

在尹中立看來，與一二線熱點(diǎn)城市不同，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況，由于購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月末，商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米。

按照中原集團(tuán)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，伴隨著部分城市庫存減少，全國庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月新低。

而庫存告急也使得部分城市蠢蠢欲動(dòng)，出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場面。

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市成投資主要目標(biāo)

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個(gè)原因。

在王業(yè)強(qiáng)看來，當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)帶概念”的城市成為購房以及投資的主要目標(biāo)。

以西安為例，今年2月，西安獲批建設(shè)國家中心城市，成為中國第九個(gè)國家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標(biāo)，到2035年，西安國家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成，同時(shí)關(guān)中平原城市群也將成為具有國際影響力的國家城市群，引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。

根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份西安房價(jià)同比上漲73%，位居全國第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長時(shí)間房價(jià)漲幅高居全國前列。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對來說是可控的；相反，如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐，純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。因此可以看到，一些有預(yù)期、有概念，相對安全的城市成為炒房的目標(biāo)。

除了西安，國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。

人才落戶政策對沖樓市調(diào)控政策

據(jù)央視新聞報(bào)道，從2018年開年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。

有人對此質(zhì)疑，各地引才新政給了購房者甚至炒房者便利，在引才的同時(shí)也在給樓市“松綁”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺吸引人才政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，卻用太過寬松的人才引進(jìn)政策來擴(kuò)大購房窗戶。目前部分城市人口引進(jìn)的門檻過低是弊病之一。

而在王業(yè)強(qiáng)看來，隨著部分二線城市強(qiáng)勢崛起，其房地產(chǎn)市場的繁榮自然會(huì)帶來對泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但在他看來，這些城市的發(fā)展需要引入人才，同時(shí)也需要提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此人才落戶政策對當(dāng)?shù)卣曰蛞彩菍_嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的一種手段。

王業(yè)強(qiáng)表示，短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場的穩(wěn)定，但長期而言，房地產(chǎn)市場需要構(gòu)建長效機(jī)制，但并不是一蹴而就，未來更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來完善。