北京房屋租金正一路上揚。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多區(qū)域一年租金水平漲幅超過20%。除了傳統(tǒng)畢業(yè)季帶來了需求短期集中釋放外，北京樓市調(diào)控升級、新房供應(yīng)有限也讓部分居住需求轉(zhuǎn)移至租房市場，與此同時，長租公寓以價格換市場的策略也助推了房租走高。
居住需求轉(zhuǎn)移至租賃市場
不論是在核心城區(qū)還是遠郊，房租的上漲已成為普遍現(xiàn)象，尤其是延地鐵線區(qū)域的房源，更是成為了搶手資源。租住在北三環(huán)薊門橋附近的張先生便深有感觸。今年5月，因他所租住的房屋要出售，他不得不選擇換租，在看房過程中他發(fā)現(xiàn)，一年多以前一個月5000元就能租下的一居室，現(xiàn)在的租金漲到了6500元/月，而且好房源并不多。
張先生是被樓市調(diào)控升級影響到，從而不得不繼續(xù)租房的“剛需客群”代表。2012年夏天，畢業(yè)后的他選擇留京工作，原本計劃2017年8月社保滿五年后購買屬于自己的第一個“小窩”，然而由于一些原因?qū)е律绫嗔?個月，新政出臺后的他也失去了購房資質(zhì)，只能繼續(xù)租房居住。
實際上，自去年“3·17”北京出臺“史上最嚴樓市調(diào)控政策”后，實施“認房又認貸”政策、購房資質(zhì)審查更為嚴格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準再到上浮……一系列“查漏補缺”式的調(diào)控政策接連出臺，導(dǎo)致部分剛需客群失去了購買資格和購買能力，這部分有購房計劃的客群不得不延期購房。
在這種情況下，這部分客群只能在租賃市場尋求適合自己的居住產(chǎn)品，作為一種過渡性選擇以等待合適的購房時機來臨。
在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，在樓市調(diào)控收緊周期里，居住需求轉(zhuǎn)移至租房市場，并非是租房需求上升的唯一原因。除此之外，這也與近年來北京土地市場的供應(yīng)情況有關(guān)。資料顯示，2015年、2016年兩年時間里，北京市整體土地市場供應(yīng)銳減。其中，2016年北京的居住類用地供應(yīng)僅17宗，環(huán)比2015年下降了63%；17宗地的總建設(shè)用地面積為128.22萬平方米，環(huán)比下降高達67.1%。
“土地供應(yīng)的減少，也意味著商品住宅供應(yīng)的下滑，這也擠壓居住需求至房屋租賃市場，再加上調(diào)控端的收緊，導(dǎo)致居住需求轉(zhuǎn)移至租賃市場，在一定程度上推升了房屋租金水平的上升。”郭毅如是稱。
供需矛盾推升租金上漲
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京鏈家租賃房源單平方米月租金為86.9元，同比漲幅為14.2%，環(huán)比上漲2.4%，近3個月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)擴大趨勢。從各商圈的租金環(huán)比漲幅來看，5月租金漲幅排名前20的商圈，上漲幅度基本都在10%以上。其中，知春路商圈漲幅為26.9%排名首位。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，影響房屋租賃市場租金的最主要因素還是供需關(guān)系。在租賃需求上升的情況下，租賃房源的供給卻沒有明顯增加，也導(dǎo)致供需失衡，進而推升房屋租金的上漲。
如今，租賃住房已成為住房供應(yīng)體系中不可或缺的重要一環(huán)。早在2016年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要支持租賃住房建設(shè)，培育市場供應(yīng)主體，鼓勵住房租賃消費；2017年4月，住建部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬套租賃住房。2017年北京市已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。在2018年，北京市將繼續(xù)推動200公頃集體土地租賃住房項目入市。同時，在貸款及融資方面給予扶持。
不過，目前上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房的現(xiàn)狀仍是供應(yīng)不足。在嚴躍進看來，隨著北京市政府規(guī)劃的租賃住房集中入市，將有助于緩解住房租賃市場供需失衡的現(xiàn)狀，將有利于未來租房市場的平穩(wěn)發(fā)展。
值得一提的是，貝殼研究院發(fā)布的北京5月租賃市場月報認為，隨著畢業(yè)季的臨近，市場中將有一波體量較大的租賃需求集中釋放，供需矛盾加劇，房東預(yù)期進一步增強，租金也將面臨一定上漲壓力。
品牌長租公寓的AB面
除了供需兩端的因素之外，也有業(yè)內(nèi)人士認為，這兩年是長租公寓市場快速發(fā)展的一年，出于成本和盈利的考慮，機構(gòu)化長租公寓租金普遍會高于周邊由個人出租的房屋，大量長租公寓房源的入市也刺激了租金的上漲。
對于租客而言，多樣化的長租公寓選擇確實提升了居住品質(zhì)和租住體驗，但是長租公寓較高的房屋租金也是他們選擇租房時會考慮到的一個重點。據(jù)了解，目前長租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。
東城區(qū)和平里一處長租公寓項目最小面積月租金為5500元，20平方米左右的復(fù)式房間月租金達到了6900元，而該公寓周邊的普通租賃房源，50平方米的兩居室租金在6000-6500元左右。在性價比上有明顯差距，但是該公寓項目以“滿租”來證明市場的認可度。
“長租公寓解決了很多普通租賃市場的痛點，比如免去了與房東之間的溝通麻煩，更不用擔(dān)心哪天會被房東趕出去，”一位即將畢業(yè)的大學(xué)生選擇了長租公寓，而他自己的工資卻不足以支付房租。
在一線和熱點二線城市，以自持物業(yè)為主的長租公寓企業(yè)拿地成本普遍較高，企業(yè)運營的長租公寓價格自然會高于市場價格；而以分散運營為主的長租公寓運營成本也很高，它們首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發(fā)票，企業(yè)無法抵扣稅，其次是居民房屋多數(shù)需要維修，成本也不低，這也使得長租公寓項目的租金定價比周邊高。
不過業(yè)內(nèi)人士分析認為，長租公寓的發(fā)展與租賃住房租金的上漲并無直接關(guān)系。目前，住房租賃市場也呈現(xiàn)出明顯的“層級化”，長租公寓對應(yīng)的是中高端租房客群，或者說是改善類的租住需求，而普通民宅對應(yīng)的則是初級的租住需求。但普通租賃房卻也免不了以長租公寓為定價參照物來拔高租金要求。
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