去年以來(lái),不少銀行陷入貸款額度緊張的局面,一些購(gòu)房者申辦貸款后,銀行卻遲遲沒(méi)有放款,直接導(dǎo)致他們?cè)谫?gòu)房合同約定時(shí)間內(nèi),沒(méi)能付清全部房款。
在錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)微信公眾號(hào)后臺(tái)和錢(qián)報(bào)讀者購(gòu)房群中,也多次有購(gòu)房者提出疑問(wèn),像這樣的情況,買(mǎi)方是否違約,需要背負(fù)相應(yīng)責(zé)任?開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)收取違約金,甚至沒(méi)收定金?
銀行放款慢導(dǎo)致購(gòu)房者違約
開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)追究責(zé)任
近期,一位購(gòu)房者找到錢(qián)報(bào)求助:“去年7月貸款購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)通時(shí)尚公館,開(kāi)發(fā)商指定兩家銀行辦理貸款,我們8月就去指定的農(nóng)業(yè)銀行城西支行積極配合辦理,但是直到今年4月份也一直沒(méi)有放款。”
這位購(gòu)房者表示,他接到了開(kāi)發(fā)商的催款函,要求在6月18日交房前必須把貸款申請(qǐng)下來(lái),不然就要繳納違約金。面對(duì)這一情況,購(gòu)房者束手無(wú)策。“銀行遲遲沒(méi)有放貸才導(dǎo)致我們沒(méi)有及時(shí)付清房款,卻要我們來(lái)繳納違約金,這種做法合規(guī)嗎?”
這樣的問(wèn)題并不是特例,去年以來(lái)銀根不斷收緊,辦了按揭卻一直沒(méi)放款的客戶不在少數(shù)。
記者發(fā)現(xiàn),在統(tǒng)一的購(gòu)房合同模板中,規(guī)定了選擇按揭方式付款的購(gòu)房者需向貸款機(jī)構(gòu)及時(shí)提交貸款申請(qǐng)材料,辦理貸款審批手續(xù)。如果貸款沒(méi)有發(fā)放,或者發(fā)放的貸款不足以支付剩余房款的,買(mǎi)方和賣(mài)方一般會(huì)作出這樣的約定:60~90天時(shí)間內(nèi)未能付清房款的,購(gòu)房者按天繳納違約金,每天的違約金一般為總房款的萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之三不等。
甚至還有一些購(gòu)房合同中約定,如果超過(guò)約定期限,購(gòu)房者未付清款項(xiàng)的,開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金,視作購(gòu)房者放棄購(gòu)房。
對(duì)此,浙江六和律師事務(wù)所專職律師胡增冬表示:“因?yàn)殂y行放款慢的原因,導(dǎo)致購(gòu)房者未能如期付清房款,那么購(gòu)房者是不需要承擔(dān)責(zé)任的。”
記者還了解到,搖號(hào)后有大量選擇按揭貸款的客戶,有個(gè)別樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告訴購(gòu)房者,如果沒(méi)能及時(shí)放款,就會(huì)視作放棄該套房的購(gòu)買(mǎi)資格,以這樣的說(shuō)辭來(lái)盡可能讓客戶全款買(mǎi)房。對(duì)此,浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所律師翁博甫認(rèn)為,購(gòu)房者不必?fù)?dān)心,購(gòu)房合同內(nèi)對(duì)于購(gòu)房者的約束,主要是針對(duì)購(gòu)房者不去辦理貸款或者故意拖延時(shí)間。而由于銀行放款慢而導(dǎo)致超過(guò)付款期限,和購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)系,購(gòu)房者可以向銀行主張自己的損失。
開(kāi)發(fā)商一般不收取違約金
會(huì)勸購(gòu)房者換家銀行
目前,我們也尚未收到過(guò)開(kāi)發(fā)商因?yàn)殂y行未放款,而要求購(gòu)房者繳納違約金或沒(méi)收其定金的相關(guān)投訴。記者了解到,在實(shí)際操作過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商也不會(huì)收取這筆費(fèi)用。
“購(gòu)房者去辦理按揭的銀行,都是我們談好的合作銀行,大概有多少額度,什么時(shí)候能放款我們心里都有數(shù),所以很少會(huì)出現(xiàn)超過(guò)時(shí)限還未放款的情況。”蕭山某樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人直言,即使出現(xiàn)了這種情況,不會(huì)也不敢收所謂的違約金。
去年買(mǎi)了二套房的魏先生,也遇到過(guò)這種情況:“雖然合同上寫(xiě)了60天內(nèi)不付清屬于違約,要繳納違約金,但是開(kāi)發(fā)商和我說(shuō)沒(méi)關(guān)系,最后確實(shí)因?yàn)榉趴盥^(guò)時(shí)限了,開(kāi)發(fā)商也確實(shí)沒(méi)有收我這筆錢(qián),只是勸我換家銀行。”
上文提到的萬(wàn)通公館業(yè)主,開(kāi)發(fā)商也沒(méi)收取違約金,但該業(yè)主告訴記者,銀行曾明確告訴他,是從利率比較高的按揭業(yè)務(wù)開(kāi)始放貸,額度緊張的情況下,如愿意重新申請(qǐng)?zhí)岣呃?,放貸速度就會(huì)加快。
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