今年以來各地陸續(xù)推出160余項(xiàng)樓市調(diào)控政策，但同時(shí)，西安、鄭州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將向何處去？

就此，中新經(jīng)緯專訪了原房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)孟曉蘇，作為一位深度參與中國(guó)商品房市場(chǎng)從小到大的親歷者，他對(duì)樓市風(fēng)云變幻有自己的判斷。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，在快速城鎮(zhèn)化的推動(dòng)中，至少還有20年的好光景。”孟曉蘇說，房?jī)r(jià)就像三步舞的節(jié)奏“蹦擦擦”一樣，一年上漲，兩年調(diào)控，而新的周期又在眼前。他認(rèn)為，“房地產(chǎn)業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)有誤，資金流向房地產(chǎn)，就像“圍魏救趙”一樣，解救了其他行業(yè)；與此同時(shí)，政府應(yīng)該加大保障房、租賃房供應(yīng)，滿足不同人群需要。

“房地產(chǎn)業(yè)還有20年的好光景”

到今年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)【1998】23號(hào))將滿20年。在這次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、開展住房抵押貸款、放開住房二級(jí)市場(chǎng)、支持住房企業(yè)發(fā)展等政策。

作為政策推動(dòng)者之一， 孟曉蘇指出，這與福利分房難以為繼、產(chǎn)能過剩有關(guān)。當(dāng)時(shí)，由國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家體改委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家科委和中房集團(tuán)共同設(shè)立一個(gè)課題組，啟動(dòng)了住房建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)研究與住房制度改革方案設(shè)計(jì)，孟曉蘇擔(dān)任課題組組長(zhǎng)。歷時(shí)一年半，課題組在1998年3月完成了課題報(bào)告。在此之后，國(guó)務(wù)院23號(hào)文件發(fā)布，啟動(dòng)了全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革。

在孟曉蘇看來，從那時(shí)開始，城鎮(zhèn)住房制度改革成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程中的一大亮點(diǎn)，近20年里，房地產(chǎn)投資與銷售旺盛，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“這就相當(dāng)于給中國(guó)經(jīng)濟(jì)裝上了一個(gè)機(jī)車”。

一路高歌猛進(jìn)不足20年，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有人開始看衰房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去。但孟曉蘇認(rèn)為，這是一個(gè)偽命題，房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的好光景。

“之前有人說房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，進(jìn)入了白銀十年，但樓市的迸發(fā)式增長(zhǎng)已經(jīng)表明，這是一個(gè)偽命題。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了200年，如今還在發(fā)展，中國(guó)的房改才20年，你怎么能說到頭了呢？”他說。

孟曉蘇認(rèn)為，中國(guó)人對(duì)房子的需求依舊很大，快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程表明，還有大量的農(nóng)村人口將涌進(jìn)城市，而城市人口也存在很多改善型需求，買房仍是居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。

他說：“當(dāng)二手房交易成為市場(chǎng)的主流，房子就會(huì)有漲有落，就像美國(guó)房?jī)r(jià)，它就是漲漲跌跌。但現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)仍以新房交易為主，是一個(gè)增量市場(chǎng)，這種市場(chǎng)基本上是供不應(yīng)求的狀態(tài)，怎么會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌呢？”

“20歲的身體，不會(huì)得老年病。”孟曉蘇說。

房?jī)r(jià)就像“蹦擦擦”

本輪樓市調(diào)控始于2016下半年，至今已經(jīng)1年多時(shí)間，在“五限”時(shí)代下，即使是地方政府不停地通過各種政策為樓市“打補(bǔ)丁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有完全沉寂下去，進(jìn)入2018年，多地樓市都有回暖跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017全年商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元，以此計(jì)算，全年商品房銷售單價(jià)約為7892元/平方米；2018年1—5月，商品房銷售面積56409萬平方米，商品房銷售額48778億元，銷售單價(jià)約為8647元/平方米。也就是說，今年前5月，全國(guó)商品房銷售單價(jià)上漲了755元/平方米。

孟曉蘇認(rèn)為，通過這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，房?jī)r(jià)仍在緩慢抬升，“房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，是因?yàn)檎{(diào)反了，人為壓制需求是不起作用的，應(yīng)該主動(dòng)增加供應(yīng)量。現(xiàn)在來看，之前的‘緊縮銀根’‘緊縮地根’的做法是有誤的。有人錯(cuò)誤地認(rèn)為，豬肉價(jià)格上漲是因?yàn)轲B(yǎng)豬的太多，所以一定要少養(yǎng)豬。沒有了豬，市場(chǎng)上就沒有了豬肉，也就沒了豬價(jià)。”

這些年，他一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量不夠，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需要調(diào)整。工業(yè)用地供應(yīng)太多，存在一定浪費(fèi)，而住宅用地的比例過低。

孟曉蘇判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，“房地產(chǎn)泡沫說了這么多年，但從來沒有破滅，只是在個(gè)別地方出現(xiàn)過。中國(guó)是一個(gè)朝氣蓬勃的市場(chǎng)，需求還很大，未來房?jī)r(jià)上漲的概率大于下跌的概率，只是漲得快與漲得慢的問題。”

房?jī)r(jià)的走勢(shì)并不平穩(wěn)，大約是3年為一個(gè)周期。2006年樓市火熱，2007—2008年因調(diào)控而陷入低迷；2008年面對(duì)全球金融危機(jī)而出臺(tái)刺激政策，房?jī)r(jià)隨即反彈，2011—2012年進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)控；2013年房?jī)r(jià)上漲，2014—2015年出臺(tái)收緊政策；2016年在“去庫(kù)存政策”影響下樓市恢復(fù)上漲，之后就是持續(xù)到現(xiàn)在的樓市調(diào)控。

“這12年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是3年一個(gè)小周期，就像跳三步舞的節(jié)奏‘蹦擦擦’一樣，現(xiàn)在已經(jīng)是第4個(gè)‘蹦擦擦’了。今年是處于第4個(gè)‘蹦擦擦’中的第2個(gè)‘擦’，明年可能要‘蹦’了。”他說。

批駁“房地產(chǎn)業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”

“有人說，如果我們把發(fā)展房地產(chǎn)的錢，都投入到制造業(yè)，中國(guó)早就強(qiáng)大了。那請(qǐng)問，不發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)生產(chǎn)的東西賣給誰？要知道，大量的制造業(yè)產(chǎn)品都是為房地產(chǎn)業(yè)提供原材料。”孟曉蘇說。

房地產(chǎn)業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)的說法，坊間一度流傳，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，很多學(xué)者都表達(dá)過擔(dān)憂。

但孟曉蘇卻有自己的看法。他說：“房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，就像一個(gè)男人找到一個(gè)好老婆，而且是旺夫婆娘。男人總是花心，總覺得高科技‘小秘’更好，但在外面亂搞以后，‘小秘’請(qǐng)不到，家里也弄得一團(tuán)糟，最后還得把老婆請(qǐng)回來，家業(yè)又上去了。開玩笑講，高科技‘小秘’允許你搞，但不能和老婆離婚，‘小秘’還持不了家。”

關(guān)于銀行將大量貸款都投向住房抵押貸款，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存空間的觀點(diǎn)，他稱，住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，違約的概率較小，比資金投向?qū)嶓w企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)小。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)性，銀行將資金貸給購(gòu)房人，購(gòu)房人把錢付給房地產(chǎn)商，他們又拿錢去買原材料，資金間接流向了鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)。

“將錢直接給鋼鐵企業(yè)，它可能一樣會(huì)死掉，但把錢給了購(gòu)房者，間接流向鋼鐵業(yè)，反而能救活企業(yè)。通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)去救活其他產(chǎn)業(yè)，有點(diǎn)像圍魏救趙。”他說。

孟曉蘇也批駁了“居民買房導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)上升”的說法，稱“這才是瞎說”。金融風(fēng)險(xiǎn)在于大量負(fù)債去搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又不去做資產(chǎn)證券化，沒有生產(chǎn)能力的企業(yè)還占據(jù)著大量的貸款。住房抵押貸款的呆壞賬比例很低，即便出現(xiàn)了，將房子收回就行了。“但以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)為名提高貸款利息，銀行有盤剝老百姓的嫌疑。”他說。

今年5月，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比8.5%，增速創(chuàng)下了2003年5月以來的最低水平。有觀點(diǎn)認(rèn)為，高企的房?jī)r(jià)讓買房人背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，擠占了居民消費(fèi)。

對(duì)此，孟曉蘇稱：“房地產(chǎn)既是投資，也是消費(fèi)，可以稱之為‘消費(fèi)型投資’。老百姓除了買空調(diào)、洗衣機(jī)、電冰箱這些，很大一部分是買房，而如果不買房，空調(diào)掛哪里，掛在樹上嗎？房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)100多個(gè)行業(yè)。”

他還提供了另一個(gè)思路：正是房地產(chǎn)銷售增速放緩，對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用減弱，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速不振。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，中國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.9%，處于較低水平。

建議加大保障性住房供應(yīng)

基于上述判斷，孟曉蘇認(rèn)為，在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，還應(yīng)該建立住房雙軌制，即在提供商品住房的同時(shí)，加大保障性住房的供應(yīng)，讓低收入群體住有所居。就像在一條街上，既要有高檔餐廳，也要有中檔飯店，甚至要有施粥棚，滿足不同收入階層的需求。

“1998年房改時(shí)，我們就建議構(gòu)建保障性住房體系，但后來因?yàn)橐恍┰蛑兄沽?，現(xiàn)在提出的多主體供給、多渠道保障、租售并舉等住房保障措施，就是要把這十幾年‘曠的課’給補(bǔ)回來。”他稱。

住房既有商品性，也有居住保障性，兩種屬性同時(shí)存在，但又不能在一套房子里，所以要將兩種房子分開。談及現(xiàn)在的樓市限價(jià)，孟曉蘇認(rèn)為，想通過人為壓低價(jià)格的方式去滿足低收入群體的住房需求，而不去建設(shè)保障房，這種做法是存在問題的。

孟曉蘇說，在房?jī)r(jià)普遍較高的今天，各個(gè)城市都應(yīng)該去建設(shè)保障房，但要因地制宜，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。不管是保障房，還是租賃房，都應(yīng)該加大供給。

談及租賃房，孟曉蘇稱，過去很長(zhǎng)時(shí)間都忽視了租賃房建設(shè)，在租售并舉的政策指導(dǎo)下，應(yīng)該滿足人們的不同需求。“租房并不是只滿足無房群體的居住需求，就像上班族在郊區(qū)有別墅，但為了上班方便，工作日想在市區(qū)里居住，這種租房需求也是要滿足的。”他說。