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  • 史上最壯闊!2018上半年中國樓市十大關鍵詞

    2018年07月09日 11:19
    來源:鳳凰房產鄭州站
    鳳凰網房產綜合 來源:樓市資本論、鳳凰網、澎湃新聞等
    2018年上半年,中國樓市這邊爆漲,那邊爆跌,調控大戲頻頻上演,讓人目不暇接。波瀾壯闊的表象下,有眾多的關鍵詞值得大家重點關注。
    為此,我們進行了半年盤點,歸納以下10大樓市關鍵詞,對上半年樓市進行概括性小結,幫助大家對樓市演化軌跡及走向有一個清晰認識。
    1、最嚴厲!半年調控192次
    據統(tǒng)計,僅在2018年6月,全國就有超過25個城市發(fā)布調控政策,累計房地產調控政策內容多達32次。2018年上半年,樓市調控政策累計高達192次,相比2017年上半年的116次調控,上漲幅度高達65%。樓市調控繼續(xù)升級!
    2018年下半年房地產市場將開始嚴打時代!房地產開啟2016年930后的第6輪房地產調控政策。房地產政策密集發(fā)布的最核心原因,還是部分城市房價出現(xiàn)了波動,雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn),但三四線城市房價出現(xiàn)波動,是密集調控政策發(fā)布的最核心原因。
    點評:
    逢漲必查成為了2018年上半年房地產市場調控政策歷史最密集的最主要原因。下半年,房地產調控的方向不變,平穩(wěn)依然是趨勢。
    2、最寬松!搶人大戰(zhàn)白熱化
    2018年各地繼續(xù)上演搶人大戰(zhàn),甚至到了白熱化的程度。先是南京、武漢、成都、西安、長沙等二線城市放出“送戶口”、“送房補”、“免費租借辦公區(qū)”等大招來吸引人才。再是力求控制人口規(guī)模的北上廣深等一線城市,分別出臺針對高端和相關產業(yè)的人才引進辦法。最后階段,天津全面放開落戶政策的發(fā)布,將這場搶人大戰(zhàn)推向了高潮,據稱第1天就收到了30萬人的落戶申請。
    點評:
    搶人大戰(zhàn)最后演變?yōu)閾尫看髴?zhàn),實在背離初衷。高層顯然也注意到了這個問題,最近通過媒體頻頻放風。
    6月19日,《湖南日報》大篇幅批評長沙樓市亂象,并談到了搶人大戰(zhàn)。“一座被房價綁架的城市,四處‘搶人’又有何用?萬千優(yōu)秀人才,如果居不易、望房愁,又怎能把心留住?而是要“通過房價洼地,打造人才高地。”。然后又連發(fā)四篇社論,劍指樓市。
    作為湖南省委機關報,將炒房客、黑中介、部分開發(fā)商、以及相關部門的“內奸”視為“敵人”,《湖南日報》如此嚴厲地批評本地的政策,其風向意義絕不簡單。
    果然,幾天后,重磅消息來臨。6月25日,長沙出臺了一套被業(yè)內人士稱為全國最嚴厲的樓市新政——《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》。無論是在限購、限售,還是首付比例、購房資格等方面,《通知》都有大幅度收緊。
    高層都嚴厲發(fā)話房住不炒了,地方政府還變著花樣助推房價。顯然,這是嚴重的“政治不正確”。我們認為,未來,將有更多城市像長沙這樣,出臺嚴厲措施。通過搶人來助推房價的行為,將漸遠矣。
    3、最深遠!棚改貨幣政策退出
    6月25日,市場傳聞稱棚改項目合同簽訂審批權回收總行,今年將以實物安置為主。當天晚間,國開行更是側面回應了棚改貸款的傳言,稱并未暫停所有棚改項目,進行中的項目仍在持續(xù)執(zhí)行,但總行收回了棚改項目的合同審批權限,早前在分支行可簽訂的合同,現(xiàn)在也必須由總行審批。一時間市場上,風聲鶴唳。房產股市更是綠成慘案!
    過去兩年,三、四線城市房地產出人意料的成為最火的市場。特別是一線城市房地產價格增速長期弱于三四線城市,而且持續(xù)時間已經將近一年。
    “棚改貨幣化”功不可沒。
    點評:
    此番棚改貨幣化政策調整,可以說抑制房地產泡沫將成為監(jiān)管機構對資本市場的重中之重,也預示房地產“去庫存”政策將逐步退出。一些無人口流入,供需并不緊張的三四線城市,樓市將迎來風險。
    4、最震動!全民搖號買房
    自3月以來,針對搶房大戰(zhàn),以公證搖號為主要特征的新一輪調控潮再度來襲。上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市相繼發(fā)布了公證搖號政策,千里挑一,甚至萬里挑一的賺錢機會,也讓搖號買房的隊伍,不論是從成都到武漢,還是從杭州到上海,都排了好幾公里長。
    特別是在西安、南京等地實施中還出現(xiàn)搖號作弊等丑聞,震動全國。
    點評:
    搖號買房的政策初衷是好的,然而供需的極大不平衡,搖中買到就賺到顯然對市場有著非理性的刺激。這也讓各地在執(zhí)行中變了味,很多歪嘴和尚把經念歪了。這說明,樓市調控的對象,不應僅僅瞄準市場,除了治標,更要治本,供需平衡才是關鍵。
    5、最稱贊!停止企業(yè)購房
    6月下旬,緊跟西安和長沙的腳步,杭州也快速出臺了企業(yè)買房的限制性政策,暫停向企事業(yè)單位和其他機構銷售住房,堵住了以公司名義繞過限購的方式進行買房。與此同時,上海表態(tài)也在商討研究要對企業(yè)買房的相關問題進行限制。
    7月3日,上海市出臺樓市新政:企業(yè)購房須滿5年才能再次上市交易。并需同時滿足:設立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件。
    點評:
    不少上市公司打著各種幌子,通過子公司或者分公司投資房地產,趁機炒房,涉及金額之多實在觸目驚心。此番將企業(yè)作為新一輪樓市限購的主角,勢必會在更大范圍內推廣,也宣告了中國企業(yè)房產限購時代的到來。預計下半年,更多的限制企業(yè)購房將成為政策特點。
    6、最爭議!10年180萬租金
    今年4月,北京首批企業(yè)自持租賃房項目萬科翡翠書院啟動預租。其兩種主要戶型:90㎡三居室月租金1.5-1.8萬元(周邊同等位置同等戶型月租僅6000元左右),十年租金180萬起價,需一次性付清;180㎡復式四居室月租金為3-4萬元,十年租金至少360萬。如此豪氣的收租金,讓全國人民為之震驚。
    點評:
    高出市場租價二三倍,這么離譜的長租價都夠買房首付了。一方面,萬科給租房客上了一節(jié)“買房必須”課;另一方面,本次事件正式宣告一線城市進入租房時代,租金也并非就會便宜,只怕會越來越高。
    7、最傷錢!房貸利率全面提高
    數據顯示,2018年以來房貸利率持續(xù)走高,5月份,全國首套房貸款平均利率為5.60%,相當于基準利率的1.143倍,環(huán)比上升0.72%,同比上升18.39%。全國首套房貸款平均利率自2017年1月份起連續(xù)17個月上升。
    北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.45%,相當于基準利率的1.112倍,較上月上漲9個基點,其中光大銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等銀行則上浮程度較高,最高已超基準利率30%。
    點評:
    為調控樓市、防范系統(tǒng)性金融風險,提高利率本也無可厚非,但確實不少剛需因此被誤傷??紤]到未來大洋彼岸的美聯(lián)儲加息步伐不停,中國房貸利率的持續(xù)提高仍是大概率事件,錢會越來越緊張。
    8、最危機!房企高負債率
    6月22日,中國人民銀行發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》,認為房地產企業(yè)負債率偏高,償債壓力較大。據統(tǒng)計, A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億,平均資產負債率64.56%,其中63家房企負債超過百億,34家房企資產負債率已經超過80%。
    點評:
    房企負債率高是規(guī)模擴張的必然結果。在融資渠道收緊的大環(huán)境下,房企如果不顧自身實力,追求無限擴張,資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂風險。一定程度上利好有規(guī)模效應的房企發(fā)展,接下來,也將進入房企并購高發(fā)期,強者越強。
    9、最關心!6月不動產登記全國聯(lián)網
    6月16日,自然資源部最新消息稱,全國統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網,我國不動產登記體系進入到全面運行階段。自然資源部最新統(tǒng)計顯示,目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設立3001個不動產登記辦事大廳,平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產登記服務。針對一些地方在不動產登記工作中存在的“辦證難”等問題,自然資源部在全國部署了不動產登記窗口作風問題專項整治。
    點評:
    不動產登記全國聯(lián)網后可以減少甚至杜絕不動產權利的重疊、漏登的現(xiàn)象發(fā)生,更好地厘清當事人之間的不動產權利界線,減少權屬糾紛,提高登記的準確性和權威性,更好地維護當事人的不動產物權。
    10、最相關!個稅改革增加住房租金抵扣
    備受關注的個人所得稅法修正案草案于6月19日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議,這是個稅法自1980年出臺以來第七次大修,也將迎來一次根本性變革:工資薪金、勞務報酬、稿酬和特許權使用費等四項勞動性所得首次實行綜合征稅;個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元(每年6萬元)。
    同時,首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除;優(yōu)化調整稅率結構,擴大較低檔稅率級距。
    6月29日,《中華人民共和國個人所得稅法修正案(草案)》在中國人大官網上公開征求意見,意見征集時間為一個月。征求意見稿對執(zhí)行時間做出規(guī)定,修正案內容自2019年1月1日起施行;而在2018年10月1日至2018年12月31日,工薪所得可先行適用5000元起征點(不進行專項附加扣除),經營所得可先行適用新稅率表。
    點評:
    住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除是不是包含在5000以內,還是額外扣除?如果可以在5000免稅額以上,抵扣貸款利息:那么對于購房者來說,將是非常大的刺激。
    2018上半年的中國樓市是波瀾壯闊的。漲到天上,跌到山谷,就在數月之間,誰也不能裝作無動于衷。
    2018年的下半場,只會更加刺激。
    讓我們拭目以待。
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