一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，但租房市場(chǎng)近期卻出現(xiàn)非理性暴漲。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市最近一年平均租金漲幅高達(dá)20%，遠(yuǎn)超往年水平。以北京為例，7月北京房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過(guò)去五年來(lái)的較高水平。某些熱點(diǎn)地區(qū)的房租實(shí)際整體環(huán)比漲幅甚至超過(guò)10%。

一線(xiàn)城市租金的上漲是一系列復(fù)雜動(dòng)因疊加的結(jié)果。從房屋租賃市場(chǎng)供需角度分析，在供給端存在租賃市場(chǎng)待培育、限價(jià)下的轉(zhuǎn)租為售以及違建拆除導(dǎo)致供給端難以放量等三道缺口。在需求端，購(gòu)置需求的擠壓、畢業(yè)生剛需和租房消費(fèi)升級(jí)的大勢(shì)積攢了大量租房需求，供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。

僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，作為一種價(jià)格機(jī)制，租金反映的是租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系，每一次租金漲跌的背后都是供求失衡的信號(hào)。以北京為例，來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，全市房屋存量約750萬(wàn)套，共計(jì)約1600萬(wàn)間，對(duì)應(yīng)接近2200萬(wàn)的常住人口，缺口顯著，如果缺口得不到妥善解決，長(zhǎng)期來(lái)看將持續(xù)面臨租金上漲壓力。

不容忽視的是，房租問(wèn)題需要從更廣的社會(huì)視角去拆解。

如果說(shuō)房?jī)r(jià)問(wèn)題主要是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，那么租金問(wèn)題就是民生問(wèn)題；如果說(shuō)房?jī)r(jià)主要影響的是投資，那么租金主要影響的是消費(fèi)。

一定程度上，房租的過(guò)快不理性上漲，會(huì)讓城市、產(chǎn)業(yè)、中低收入者付出額外的代價(jià)，可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)更值得警惕。

第一，房屋租賃市場(chǎng)具有更多的福利屬性，房租穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無(wú)法繼續(xù)生活，傷害的是居住權(quán)的公平性，傷害的是一座城市的競(jìng)爭(zhēng)活力與階層的多樣性。

第二，租金具有更多的消費(fèi)屬性。房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價(jià)上升的信號(hào)，房租上漲一旦持續(xù)將對(duì)居民物價(jià)造成重要影響，而且可能抑制內(nèi)需，從而出現(xiàn)物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)放緩的類(lèi)滯漲環(huán)境，那么國(guó)家的貨幣政策就可能進(jìn)入左右為難的境地。

第三，房租的穩(wěn)定對(duì)于人口城市化具有突出含義，房租的提升，增加了城市工商產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，削弱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，造成人才吸引力的下降。當(dāng)前我國(guó)城市化過(guò)程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，大量的流動(dòng)人口和新市民無(wú)法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過(guò)快，會(huì)對(duì)他們?nèi)谌氤鞘袠?gòu)成無(wú)形的障礙，進(jìn)而對(duì)大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。

所以，房租上漲關(guān)乎民生，關(guān)乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，關(guān)乎一座城市的公平居住權(quán)。房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定比房?jī)r(jià)的穩(wěn)定更加重要。

房租過(guò)快上漲會(huì)讓整個(gè)城市的發(fā)展承受其代價(jià)，必須重視房租這一數(shù)字快速上升背后的預(yù)警信號(hào)。

我們尤其要關(guān)注，非市場(chǎng)因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。在國(guó)家嚴(yán)控樓市的情況下，樓市交易降溫使中介機(jī)構(gòu)在新開(kāi)樓盤(pán)和二手房交易的收入下降，于是大量的資本涌入租房市場(chǎng)，利用價(jià)格杠桿各大中介公司為爭(zhēng)搶房源提高市場(chǎng)占有率，同時(shí)將部分競(jìng)爭(zhēng)溢價(jià)向終端剛需用戶(hù)轉(zhuǎn)嫁。

顯然，租賃市場(chǎng)是住有所居的題中之義，處理好房租不理性上漲問(wèn)題，摸索建立穩(wěn)定租金的長(zhǎng)期框架，構(gòu)建一套完整的房屋租賃供應(yīng)體系，才能尋找到真正實(shí)行住有所居的道路。