據(jù)澳洲網(wǎng)編譯刊文稱，隨著澳洲主要城市房價的下滑，地產(chǎn)投資者或轉(zhuǎn)向更可靠的方式來衡量自己的投資——租金回報(bào)率。不過，租金增長的緩慢削弱了房地產(chǎn)的創(chuàng)收前景，為買家提供了另一個避免資產(chǎn)類別并可能迫使價格進(jìn)一步下跌的理由。
文章摘編如下：
租金收益率下滑
對于Montgomery Investment的分析師倫德伯格來說，住宅房地產(chǎn)市場的“降調(diào)”并非超出可能性范圍。
“在理性市場中，租金收益率應(yīng)該會走高，但我不要認(rèn)為這是一個理性的市場。”倫德伯格稱。
據(jù)他介紹，官方數(shù)據(jù)顯示，悉尼的地產(chǎn)租金回報(bào)率約為2.7%，低于4%的長期平均水平。
“在利率不再下滑且債務(wù)水平高企的環(huán)境下，在投資時租金回報(bào)率應(yīng)該被作為更重要的參考因素。”倫德伯格稱。
在租金上漲缺乏的時候，如果投資者希望更高的租金回報(bào)率則需要房價下跌。為此，在預(yù)測房價時，考慮房產(chǎn)可能收取的租金比潛在買家的收入更為重要。
投資房產(chǎn)不是最佳選擇
Merlon Capital的投資組合經(jīng)理卡萊爾表示，與通常引用的價格與收入比率相比，租金是一種“非常好”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，前者是人們愿意為住房支付的費(fèi)用與他們收入的比較。
據(jù)卡萊爾介紹，房價與租金比已較上世紀(jì)90年代的平均水平高出約22%，不過考慮到低水平的利率與通貨膨脹率，這并不令人感到意外。
不過，卡萊爾指出更大的擔(dān)憂是房地產(chǎn)市場的供應(yīng)過剩、土地不足與人們希望生活區(qū)域的開發(fā)許可問題。這些應(yīng)該會支持租金上漲。
“我們的觀點(diǎn)是還有更大的問題。雖然住宅房地產(chǎn)市場確實(shí)昂貴，但并沒有其他很多資產(chǎn)類別更貴。如果利率依然維持低水平的話這并不是災(zāi)難。”卡萊爾稱。
據(jù)卡萊爾介紹，事實(shí)上工業(yè)房地產(chǎn)的房價與租金比已較上世紀(jì)90年代后期的平均水平高出約70%，且債券價格也高出約30%。
“不過，從價值來看，股票是‘最不差’的選擇，價格與收益比例與上世紀(jì)90年代后基本持平。”卡萊爾稱。
在租金增長疲軟之際，未來租金收益正?；念A(yù)計(jì)觸發(fā)房地產(chǎn)價格下跌，這是卡萊爾將房地產(chǎn)市場看作是熊市的原因。
有專家看好未來回報(bào)
不過，并不是所有人都認(rèn)為租金回報(bào)率對房地產(chǎn)市場是一種風(fēng)險(xiǎn)。曾就職于投資銀行的Superestate養(yǎng)老基金創(chuàng)始人普瑞茲表示，長期來看住宅房地產(chǎn)將帶來豐厚回報(bào)。
他說，最近的房價下跌正在創(chuàng)造有吸引力的部署資金的機(jī)會，并且根據(jù)不同的地區(qū)和房產(chǎn)，仍然可以獲得有吸引力的租金收益率。
據(jù)普瑞茲介紹，他的基金關(guān)注于內(nèi)城區(qū)的地產(chǎn)，因?yàn)檫@里的新供應(yīng)有限。
“這些地區(qū)的新公寓將有助于減輕一些需求。然而，在一天結(jié)束時，我們無法解鎖更多的市中心土地。”普瑞茲稱。
普瑞茲相信，長期前進(jìn)依然有利于住宅房地產(chǎn)市場，且隨著新的供應(yīng)被吸收，悉尼租金回報(bào)率將在短期內(nèi)維持穩(wěn)定。
(責(zé)編：孔海麗、孫紅麗)
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