文|凱風
這個全球房價最貴的超一線城市，樓市突然冷了。
7月以來，香港出現(xiàn)多起退房毀約事件。
僅新鴻基地產(chǎn)在元朗的樓盤，就有5宗取消訂購。這5個買家為此要賠上200萬港元的定金損失。
與此同時，新鴻基地產(chǎn)對南昌站港鐵新盤開出前所未有的大優(yōu)惠，折后價平均為每平方英尺23893港元（合24萬元/平方米），比去年12月均價降了10%。
新房市場寒意沁人，二手房市場也是如此。在紅磡，有買家放棄40萬港元的定金，要求取消一間二手公寓的交易。畢竟，1000萬港元的房子，下降個10%，就少了100萬港元，這筆賬不難算。
根據(jù)地產(chǎn)代理公司Ricacorp統(tǒng)計，從6月開始，香港新房、二手房成交量雙雙出現(xiàn)下滑。
新房方面，7月僅成交1740件，環(huán)比減少15%；而截至8月月中，成交量僅為711件。
二手房方面，7月銷售4040宗，環(huán)比減少7%，本月到月中僅有1300宗。
雪上加霜的是，一眾投行機構(gòu)紛紛唱空香港樓市。
瑞銀估計，未來一年香港房價降下跌10%，花旗預測今年下半年就會走跌7%，而中信里昂證券則預期下跌15%，同時，下調(diào)香港地產(chǎn)股評級至“減持”。
中信里昂房地產(chǎn)研究部門負責人直言不諱地說：
那些上半年買房的人實在是太勇敢了。
1、加息噩夢再臨
香港樓市風雨飄搖，最直接的導火索，是貿(mào)易爭端和美國加息。
作為轉(zhuǎn)運港口，貿(mào)易爭端對于香港的影響毋庸置疑。但與貿(mào)易爭端相比，美國加息才是最致命的臨門一腳。
今年以來，從土耳其到阿根廷，從巴西到俄羅斯，本土貨幣大幅震蕩。美元加息之際，也就是新興市場動蕩之時，這早已是歷史反復證明的常識。
人民幣和港幣同樣如此。今年以來，人民幣一度從6.25跌到6.96，最高貶值超過10%。而港幣與美元是聯(lián)系匯率，要保證匯率在7.75-7.85之間波動。美國加息，香港經(jīng)受的沖擊更是遠遠高于內(nèi)地。
從2016年開始，美國聯(lián)邦基準利率已經(jīng)從0.5%加到1.75-2%。為了保障港元幣值穩(wěn)定，從4月開始，香港金管局在市場大幅出手回購港元。
僅4-5月就入市18次，累積承接703億港元沽盤。8月15日，金管局再度入市，兩天時間四次出手，累計買入168億元港元。
美國加息才到中途，香港為了匯率維穩(wěn)，就已付出將近900億港元的代價。未來，美國加息還會持續(xù)，今年下半年2次，明年3次。隨著基準利率越來越高，匯率維穩(wěn)的代價也會水漲船高。
唯一的可行方案，就是香港繼續(xù)跟隨美國加息。其實，從2017年開始，香港金管局就跟隨美國調(diào)高利息，美國聯(lián)邦基準利率從0.5%加到2.0%，香港貼現(xiàn)利率也從1%升2.25%。
這一切，只是剛剛開始。
作為勢頭最強勁的香港樓市，已經(jīng)感受到重壓，5年后首度加息。
8月14日，匯豐控股、中銀香港和渣打香港三大銀行，將按揭利率調(diào)高至2.25%-2.35%，上調(diào)10個基點。
美國加息周期仍未結(jié)束，今年到明年，這5次加息，香港還跟不跟？
不跟，港幣幣值就不穩(wěn)定，98年被索羅斯狙擊的教訓還熱著呢。
如果繼續(xù)跟隨加息，香港房地產(chǎn)必然要開始承受起狂風暴雨的代價！
2、樓市調(diào)控高壓
沒錯，香港也有樓市調(diào)控。
不過，與內(nèi)地青睞限購限售等行政手段不同，香港的更著重于調(diào)控稅率。
先是增加印花稅。
2016年11月，香港將住宅物業(yè)印花稅率調(diào)高至交易額的15%，再加上2012年專門對外地人開征的15%的“買家印花稅”，非香港居民的印花稅率高達30%。
只問你狠不狠？
接著開征空置稅。
2018年6月底，香港宣布開征空置稅，對于空置6個月以上的新房額外開征相當于樓價5%的空置稅。
空置稅喊了這么多年，沒想到先在“寸土寸金”的香港落地了。
這還沒完，香港推出五折購房，力圖遏制商品房價格上漲。
同在6月，香港宣布：居屋單位將按評估市價的52%出售，而不是原來的70%。
所謂居屋，其實就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市價格，對于平抑市場房價也是有一定作用的。
與這一系列主動的調(diào)控相比，被動的資金流入銳減更加致命。
根據(jù)高力國際的報告， 2018年上半年，內(nèi)地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年這一數(shù)字則高達70億美元。
加息周期的到來，疊加樓市調(diào)控的高壓，加上外來資金的懸崖式下跌，香港房價如何承受？
3、房價全球最高
香港樓市調(diào)控為什么這么猛？
答案很簡單，房價太高，漲幅太猛。香港房價之高，不僅讓北上廣深望塵莫及，還碾壓紐約倫敦東京等一系列世界城市。
所以，每一個初到香港的人，都會學到兩個詞：寸土寸金，千尺豪宅。所謂千尺，折算過來，其實還不到100平方米。
2018年6月的最新數(shù)據(jù)顯示，港島均價高達18.38萬港幣/平，九龍為15.8萬港幣，而與深圳一河之隔的新界也高達14萬港幣。至于大面積的“千尺豪宅”，港島的均價更是高達22.5萬港幣。
與之對比，北上深的均價也就6萬元左右。
從2016年開始，香港樓市已經(jīng)連續(xù)27個月上漲，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。而從2003年開始，香港樓市已經(jīng)制造了15年的上漲神話。當內(nèi)地樓市還在摸索前進時，香港就已經(jīng)是全球房地產(chǎn)市場的標桿了。
根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，香港房價指數(shù)已從最低點的31.77漲到今年8月的188.64，翻了6倍左右。
國際公共政策顧問機構(gòu)—Demographia，在2018年初公布了一份2017年國際房價負擔能力報告：
香港連續(xù)第八年，成為房價最難負擔城市之首。
這種“戰(zhàn)績”，誰能與此匹敵？
4、誰能隔岸觀火？
能與香港相匹敵的，放眼全球，或許只剩下內(nèi)地一二線城市。
在房價上，北上廣深的均價雖然無法與香港進行匹敵，但如果考慮到收入差距，香港的房價收入比不一定比內(nèi)地高多少。
不過，與房價相比，更值得一提的是，內(nèi)地房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，離不開對香港的學習和模仿。換言之，在房地產(chǎn)上，香港是老師，而內(nèi)地一二線城市都是學生。
無論是70年土地所有權(quán)、土地財政還是高度壟斷的供地模式，無論賣樓花、預售制還是最近熱議的公攤面積，都是跟隨香港而來。
至于財政對于賣地的需要、經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)的依賴，都是如出一轍。
如今，香港樓市泡沫在加息周期中危若累卵。但對于這個曾經(jīng)三次崩盤的城市，最恐慌的情形也都經(jīng)歷過。
1997年到2003年那次大崩盤，香港房價一度腰斬，不少人為此破產(chǎn)，背上沉重的房貸，成為“負產(chǎn)”一族。當然，若能熬過最艱難的那幾年，房價還是能從低谷中一躍而起。
雖然寒冬過去是春天，但有多少人能熬過寒冬？房價下跌30%會如何？下跌盤整持續(xù)三五年會如何？腰斬之后，有多少人能堅守到底？
這個問題，恐怕不只是香港一城要面對。
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