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  • 樓市20年:調(diào)控中的“居住”回歸

    2018年08月29日 13:38
    來(lái)源:上海證券報(bào)
    經(jīng)過(guò)大半年的“陪跑”,等房子結(jié)婚的長(zhǎng)沙小伙王紅(化名)終于通過(guò)公開搖號(hào)買到了心儀的房子,“如果不是樓市調(diào)控新政,我可能今年都買不到房。”
    王紅所指的新政是長(zhǎng)沙市6月25日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。該新政目前在全國(guó)樓市中可謂最嚴(yán)——限售期達(dá)4年、暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房、2年內(nèi)離婚按婚前擁有房產(chǎn)政策執(zhí)行……
    從1998年住房商品化改革以來(lái),中國(guó)樓市已邁進(jìn)第20個(gè)年頭。這20年,樓市調(diào)控一直如影隨形,從最早的“國(guó)八條”到“新國(guó)八條”,從“國(guó)十條”到“新國(guó)十條”,從限購(gòu)、限貸到限價(jià)、限售限商,從“史上最嚴(yán)”到“沒有最嚴(yán),只有更嚴(yán)”,調(diào)控可謂無(wú)處不在。
    但九九歸一。所有的調(diào)控最終回到了一個(gè)方向:房子是用來(lái)住的。多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,已成為當(dāng)前不可逆轉(zhuǎn)的選擇。隨著住房租賃市場(chǎng)建設(shè)全面展開,共有產(chǎn)權(quán)深入探索,以及正在路上的房地產(chǎn)稅制改革,越來(lái)越多的人將實(shí)現(xiàn)“住有所居”“居有品質(zhì)”的愿景。
    不斷改善的居住條件
    “安居樂(lè)業(yè),長(zhǎng)養(yǎng)子孫”“我有一所房子,面朝大海,春暖花開”……有房子住,有環(huán)境好的房子住,是中國(guó)人亙古不變的夢(mèng)想。
    “沒有改革開放,沒有樓市調(diào)控,就不會(huì)有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受頗深地對(duì)記者說(shuō)。
    靳先生4歲時(shí)和父母住在靜安區(qū)一個(gè)7平方米的石庫(kù)門廂房里,沒有廚房和衛(wèi)生間。后來(lái),父親單位解決困難職工住房問(wèn)題,分到了普陀區(qū)一套建筑面積43平方米的公房。1998年,中國(guó)住房商品化改革,靳先生的父母把福利房賣了,換成閔行區(qū)的一套商品房,建筑面積70平方米,一家人的住房條件才稍微緩解。
    其后,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱,上海更是大興土木,一幢幢住宅樓拔地而起,排隊(duì)購(gòu)房隨處可見,房?jī)r(jià)也是水漲船高。“那時(shí)候,我們一家人又想換個(gè)更大面積的房子,但口袋的錢不夠。”靳先生說(shuō),2006年、2007年樓市密集調(diào)控,短時(shí)間內(nèi)量?jī)r(jià)齊跌。“趁著調(diào)控的機(jī)會(huì),2007年,一家人東拼西湊,通過(guò)首付的方式,購(gòu)買了位于青浦的聯(lián)排別墅,建筑面積190平方米,當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米1萬(wàn)元。”
    至此,靳先生一家人住房條件才真正改善。幾年后,隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)的逐步寬裕,靳先生家又買了一套小三房用于出租。
    類似靳先生的情形在全國(guó)不勝枚舉。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,從1998年到2018年,這20年,一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是解決了中國(guó)人住房短缺問(wèn)題。
    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1990年,上海市區(qū)人均居住面積只有6.6平方米。到2017年末,上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.7平方米,居民住宅成套率達(dá)97.3%。如果放大到全國(guó)來(lái)看,1998年全國(guó)城市人均居住面積為9.3平方米。到2016年,全國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)40.8平方米,其中城鎮(zhèn)居民人均建筑面積為36.6平方米。
    房地產(chǎn)投資規(guī)模也大幅增長(zhǎng)。1994年,全國(guó)房地產(chǎn)投資只有1796億元,到2017年已達(dá)10.98萬(wàn)億元,商品房銷售面積近17億平方米,銷售總額13.37萬(wàn)億元。
    幾經(jīng)反復(fù)的樓市調(diào)控
    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,調(diào)控開始出現(xiàn),并幾經(jīng)反復(fù),先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等多種政策工具。
    2003年,全國(guó)房地產(chǎn)投資首次突破1萬(wàn)億元,出現(xiàn)過(guò)熱苗頭。“當(dāng)時(shí)對(duì)投資需求完全沒有限制,二手房交易,除了印花稅、契稅之外,沒有任何其他稅收,還可以做轉(zhuǎn)按揭。交易十分火爆,2004年一年內(nèi),有一套房子在同一家中介門店被賣了6次。”中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵說(shuō)。
    然而,“好”景不長(zhǎng)。2005年、2006年、2007年,“老國(guó)八條”“新國(guó)八條”“國(guó)六條”“國(guó)十五條”“信貸管理”等調(diào)控措施相繼出臺(tái)。上海的調(diào)控更為嚴(yán)厲,對(duì)不滿2年的二手房交易征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭、延長(zhǎng)過(guò)戶時(shí)間等。在不斷加碼的調(diào)控下,投機(jī)(資)客逐步消散,樓市開始降溫。據(jù)劉淵回憶,深圳、上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)先后下跌,一年不到,上海二手房?jī)r(jià)累計(jì)下跌17%。
    全國(guó)各地開發(fā)商降價(jià)促銷隨處可見。房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模關(guān)店現(xiàn)象。
    2008年,全球金融危機(jī)爆發(fā)。為穩(wěn)定和發(fā)展經(jīng)濟(jì),國(guó)家密集出臺(tái)了降息、減稅、加大投資等一系列刺激政策。房?jī)r(jià)止跌并迅速攀升,2009年開始,購(gòu)房熱潮再次蔓延全國(guó)熱點(diǎn)城市。
    2010年,房地產(chǎn)政策逐漸收緊。當(dāng)年5月,北京成為首個(gè)實(shí)行住宅限購(gòu)的城市。到2011年,限購(gòu)全面鋪開,全國(guó)46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”;超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo);10個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。同時(shí),央行全年3次加息,6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
    樓市買賣雙方陷入觀望,成交量大幅下降,但價(jià)格下跌的并不多。由于改善、投資需求被抑制,市場(chǎng)上剛需類產(chǎn)品表現(xiàn)良好,許多無(wú)房戶趕在此時(shí)買到了安居之所。
    隨著成交量的大幅下降,全國(guó)新房銷售面積出現(xiàn)了自1998年以來(lái)的第二次負(fù)增長(zhǎng)(第一次是2008年),高庫(kù)存的城市越來(lái)越多。
    2014年,“9·30”新政出臺(tái),政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)購(gòu)房,樓市重拾升途。2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市很快變熱,以往罕見的“高杠桿”開始在樓市中出現(xiàn),“首付貸”“消費(fèi)貸”等金融工具頻出,居民購(gòu)房加杠桿,房企拿地加杠桿。2016年,全國(guó)共計(jì)成交近340宗單價(jià)、總價(jià)地王,“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象比比皆是。
    樓市的火爆,已不是簡(jiǎn)單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋的,已然是一場(chǎng)越來(lái)越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。2016年以來(lái),家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位。
    2016年四季度后,熱點(diǎn)城市紛紛對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控,先后出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等一系列政策。但是,由于限價(jià)導(dǎo)致部分新房和二手房之間存在價(jià)差,在南京、杭州、成都等地出現(xiàn)了搶購(gòu)限價(jià)房的場(chǎng)面。新樓盤需要通過(guò)搖號(hào)決定買家,中簽率最低時(shí)降至1%。
    全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為,自1998年房改以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要存在三大問(wèn)題:第一,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快提高了置業(yè)成本;第二,住房保障的覆蓋面和精準(zhǔn)度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠;第三,住房的產(chǎn)品質(zhì)量還不盡如人意,與人們追求美好生活的需求相距甚遠(yuǎn)。另外,過(guò)去許多地方調(diào)控政策的執(zhí)行往往是為了控房?jī)r(jià)而控房?jī)r(jià),但實(shí)際上應(yīng)該更多運(yùn)用市場(chǎng)的手段而非行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)。
    兼并整合和多元化的房企
    毀譽(yù)隨行,風(fēng)雨成蹊。20年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中樞一直在發(fā)生著劇烈變化。
    1988年前后,王石、馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森等紛紛放下“鐵飯碗”,走上創(chuàng)業(yè)的道路,在他們手中誕生了萬(wàn)科、萬(wàn)通、綠地、建業(yè)等一批知名房企。當(dāng)時(shí),中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大約在2萬(wàn)家左右。由于自有資金不足、金融政策對(duì)民資的限制,這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由國(guó)資企業(yè)主導(dǎo)。
    此后,隨著調(diào)控政策深入,房企間的兼并整合增多,行業(yè)集中度不斷提高。2005年,房企前100強(qiáng)僅占11%的市場(chǎng)份額。2012年,房企前50強(qiáng)的市場(chǎng)份額提高至21%。2017年,房企前10強(qiáng)集中度達(dá)24.1%,百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)55.5%的份額。前三強(qiáng)碧桂園、萬(wàn)科、恒大年度銷售額均超過(guò)5000億元,千億陣營(yíng)擴(kuò)容至17家。昔日業(yè)界瑯瑯上口的“招保萬(wàn)金”已被“碧萬(wàn)恒融”取代。
    富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力認(rèn)為,未來(lái)兩三年樓市趨于穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在此背景下,房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn),預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)更多房企并購(gòu)整合的情況。
    僅以2018年7月為例,上市房企中,云南城投子公司西雙版納云宇置業(yè)有限公司競(jìng)買了西雙版納盛璟新城投資開發(fā)有限公司100%股權(quán);中弘股份擬以14億元出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權(quán),佳兆業(yè)集團(tuán)等有意接盤。
    正在謀求轉(zhuǎn)型的浙江廣廈近日在回復(fù)上交所的問(wèn)詢函中表示,隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的日趨常態(tài)化,房地產(chǎn)行業(yè)整體集中度的提升及中小房企生存壓力的加劇已成為行業(yè)的共識(shí)。杭州區(qū)域本地房地產(chǎn)開發(fā)商,無(wú)論是資金實(shí)力,還是項(xiàng)目管控能力,都很難與全國(guó)性開發(fā)商在杭州區(qū)域展開競(jìng)爭(zhēng)。退出房地產(chǎn)、并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公司2018年的核心重點(diǎn)工作。
    同時(shí),一些房企巨頭正在用“最適合自己的打開方式”,開啟一場(chǎng)美好生活新實(shí)驗(yàn)。
    今年3月,萬(wàn)科提出戰(zhàn)略定位再升級(jí),由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。目前,萬(wàn)科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù),同時(shí)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ),探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務(wù)。
    碧桂園的多元化發(fā)展也在推進(jìn)之中。6月15日,碧桂園宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè),幫助農(nóng)民增收,促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展,助力鄉(xiāng)村振興。長(zhǎng)租公寓方面,碧桂園提出了3年發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。
    克而瑞對(duì)房企前30強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度做了統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),對(duì)于長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品,房企前30強(qiáng)的介入度非常高,均在70%以上。就標(biāo)桿房企而言,前10強(qiáng)多元化布局的格局基本上已經(jīng)形成。
    “以住宅銷售為核心的規(guī)?;M(jìn)入到最后的窗口期,未來(lái)3至5年以住宅開發(fā)為核心的領(lǐng)域當(dāng)中,強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。”克而瑞總裁張燕表示,規(guī)?;沟梅科蟊仨氝M(jìn)入多元化布局之中。
    在萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮看來(lái),未來(lái)不能根據(jù)哪個(gè)行業(yè)賺錢多就做什么,而只能選擇哪個(gè)行業(yè)空間大去做什么??臻g大,還要符合方向,在符合方向的前提下,空間大的行業(yè)未來(lái)才是有機(jī)會(huì)的。
    逐步建立的長(zhǎng)效機(jī)制
    在宏觀調(diào)控的輪番洗禮中,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善和規(guī)范,逐步邁入樓市長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代。
    2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),政策重心從穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革。在房地產(chǎn)方面則提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
    2017年,房地產(chǎn)調(diào)控從單個(gè)城市向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變,從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍,因城施策,全年共有上百座城市累計(jì)發(fā)布了200多條調(diào)控政策。2018年以來(lái),樓市調(diào)控繼續(xù)加碼,前7個(gè)月累計(jì)達(dá)200多次。
    2018年7月底召開的中央政治局會(huì)議明確指出,下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
    房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的問(wèn)題。
    今年6月初,深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》,確定了深圳市未來(lái)17年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大計(jì)。
    “深圳的做法實(shí)際上是在貫徹十九大提出的‘兩多一并’的有關(guān)精神。”顧云昌說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括“1+3”:1即十九大報(bào)告中提出的堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居;3是要在貨幣金融、財(cái)政稅收、土地等三方面進(jìn)行改革。“所以,長(zhǎng)效機(jī)制不是一蹴而就的,是要有許多改革的舉措、制度的建立,都得要跟上。”
    6月20日,全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng),我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段,意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)現(xiàn)全國(guó)“一盤棋”。業(yè)內(nèi)人士表示,不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)是我國(guó)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。未來(lái)在有效摸清市場(chǎng)實(shí)際情況的背景下,調(diào)控將更有針對(duì)性,房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的工作也將順利推進(jìn)。
    隨著長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立,一個(gè)全新的樓市即將到來(lái)。
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