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  • 租房比買房更應(yīng)該成為被關(guān)注的民生事項

    2018年09月04日 16:25
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    近期,住房租金上漲、違規(guī)融資、配套裝修不規(guī)范等,使得住房租賃市場再次引起全民關(guān)注,其程度不亞于房價上漲。
    近年來,購房者或多或少都有投資的想法,但幾乎沒有人為了投資而租房。在各大城市,“先租后買”已成為居住的定式之一,加上房價上漲并長期在高位運(yùn)行,人口流動和工作變動越來越頻繁等原因,在很多大城市租房人群早已超過買房人群。
    基于此,租房更應(yīng)該成為被關(guān)注的民生事項,房租穩(wěn)定也是民生和社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
    與房價未被納入CPI指數(shù)構(gòu)成不同,租房作為一種大眾消費(fèi)行為,決定了房租上漲會導(dǎo)致CPI上漲。自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,CPI中房租月均同比上漲3.32%,而同期CPI月均同比上漲2.8%,前者每月比后者高出0.53個百分點。
    作為基礎(chǔ)性成本,房租上漲意味著人工成本、倉儲成本、門店成本等全部上漲,必然也會導(dǎo)致生活消費(fèi)價格上漲。從去年以來,大類消費(fèi)品中的白酒、黑白家電普遍提價,再到近期家政服務(wù)和家裝建材漲價,人工、倉儲、門店等成本上升是罪魁禍?zhǔn)?,而這些成本的上升與房租上漲直接相關(guān)。
    與有房者相比,租房者是多為25~35歲的年輕群體,這類群體有兩個特征:一是邊際消費(fèi)傾向高;二是創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強(qiáng)。據(jù)易居研究院統(tǒng)計分析,2017年北京等20個大城市房租收入比在30%以上,盡管與發(fā)達(dá)國家大城市“居不易”的狀況差不多,但房租只是生活消費(fèi)的一部分,我們在其他領(lǐng)域的支出壓力也很大,比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會保障等。
    房租上漲過快,將產(chǎn)生明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng),抑制最有消費(fèi)意愿的群體釋放消費(fèi)潛力,也將阻滯我國內(nèi)需型社會的建立。這部分人群既包括25~35歲的城市主力消費(fèi)人群,也包括2.45億外來人口、農(nóng)村待轉(zhuǎn)移的近3億人口。
    2008年之前,我國社會消費(fèi)品零售增速一度達(dá)到23%,但其后一路下滑,今年7月已跌至8.8%。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)字,2017年北京居民開支最多的是居住和醫(yī)療保險兩項,較2017年增幅分別達(dá)到了11%和16%,而食品煙酒和衣著服飾這兩項則分別下降了0.7%和8%。
    2017年,我國新出生人口為1723萬,比2016年減少63萬,這也是放寬獨生子女政策后新出生人口首次下降。考慮到之前二孩政策效果顯著,2017年新生二孩占比51%,二孩人數(shù)(879萬)增加近48萬人。顯然,一孩生育率下降更快,導(dǎo)致總出生人口減少。
    近日,全國人大通過了關(guān)于修改個人所得稅法的決定,最大亮點就是,子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、房貸利息和租金、贍養(yǎng)老人等5項剛性支出可在稅前扣除。
    事實上,該政策出發(fā)點就在于,近年來居民基本生活成本上漲太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右(一線城市占比在40%左右),不僅將成為居民消費(fèi)的最大殺手,抑制內(nèi)需社會建立,也將極大地蠶食年輕居民的創(chuàng)業(yè)和工作熱情。
    年輕的租賃人群,他們首先是普通的城市居民,然后才是創(chuàng)業(yè)者??鄢旧钪С龅慕Y(jié)余太少或不得不負(fù)債,將極大地挫傷他們創(chuàng)業(yè)的積極性和動力,甚至動搖他們留在大城市的信念。因此,樓市調(diào)控之后,必須要加碼租賃市場調(diào)控。
    8月17日,北京監(jiān)管部門集中約談了主要住房租賃企業(yè),提出了“三個不得”“三個嚴(yán)查”。此前深圳市也出臺整頓市場亂象的通知,明確將租賃市場的亂象整治列入房地產(chǎn)市場亂象整治。在穩(wěn)定租金方面,主管部門正在先行先試,探索限價租賃房制度。
    這僅僅是個開始,相比商品房交易市場調(diào)控,租賃市場調(diào)控的難度更大。
    首先,房租價格上漲是長期過分重視交易市場、忽視租賃市場的結(jié)果。2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”及隨后3600萬套保障房戰(zhàn)略,國家對公租房、中低收入人群住房問題很重視,但落實到地方后,一些地區(qū)重量化指標(biāo)多于供給質(zhì)量。
    其次,2017年以來各地都出臺培育租賃市場的文件,但也存在一些問題,比如集體土地建租賃房(特別是公租房)僅有個別案例。相反,租賃政策紅利(特別是培育規(guī)?;赓U)卻異化為資本助推下的長租公寓亂象。
    再次,長期重視交易市場,導(dǎo)致監(jiān)管基礎(chǔ)薄弱,國家統(tǒng)計局等官方口徑中,對租賃市場的統(tǒng)計遠(yuǎn)少于交易市場,僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項。
    由于第一手的數(shù)據(jù)缺失,監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。但是,中介機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營策略不同,統(tǒng)計口徑亦有差別,即使將各家信息拼湊起來,也很難反映出市場全貌。
    由于數(shù)據(jù)缺失,一直以來租賃行業(yè)定位不清(去年7月才確定為“生活服務(wù)業(yè)”),涉及的監(jiān)管部門(住建、國土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等)又多,加上租賃管理投入人力、物力大,但對經(jīng)濟(jì)并無多大直接貢獻(xiàn)。因此,地方對于租賃市場的監(jiān)管,通常以“約談”“檢查”等手段為主,一陣風(fēng)后亂象依舊。
    最后,租賃監(jiān)管難以落地,還緣于租賃市場有明顯的地域性特征,從上到下的監(jiān)管落地難度大,更需要因城施策,激勵地方政府的主觀能動性。目前看,盡管租金上漲,但各大城市還是更重視商品房交易市場,并通過人才政策讓“需要的人”免受房價和租金侵?jǐn)_。針對租賃主體的新就業(yè)和中低收入人群,規(guī)范和發(fā)展租賃的積極性不高。
    未來對于上述難題,首先要站在構(gòu)建內(nèi)需社會,保障基本生活的高度,將樓市調(diào)控重點轉(zhuǎn)向租賃市場。
    其次,修復(fù)租賃市場監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施,包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價格、租賃供給主體和需求狀況等?;诖?,應(yīng)該從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。
    再次,應(yīng)該加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。目前,最大的問題在于中低價位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。城市空間已進(jìn)入存量時代,存量商品住房供給彈性小、價格高,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點在于存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用,但再利用的基礎(chǔ)是政府支持下的配套完善、“適租型”導(dǎo)向的修繕,而不是基于抹平“洼地”而任由長租公寓抬高租金價格。
    最后,要杜絕城市大拆大建,特別是嚴(yán)禁打著棚改的旗號拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。
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