8月27日，備受社會(huì)關(guān)注的民法典各分編（草案）提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容被首次寫入民法典物權(quán)編草案中，并單列一章。

“居住權(quán)”即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在向全國(guó)人大常委會(huì)作說(shuō)明時(shí)表示，物權(quán)編草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度，主要修改內(nèi)容之一即增加規(guī)定居住權(quán)。

吉林大學(xué)法學(xué)院教授蔡立東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“居住權(quán)的提出是解決我國(guó)當(dāng)前和未來(lái)養(yǎng)老問(wèn)題的一個(gè)重要制度安排。”

武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)也認(rèn)為，居住權(quán)被寫入民法典草案中，主要還是與我國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重有關(guān)。

10年前差點(diǎn)寫進(jìn)物權(quán)法

在我國(guó)最早提出“居住權(quán)”概念的是法學(xué)專家江平。江平當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)：有些老人雇傭保姆來(lái)照顧自己，這一照顧便是長(zhǎng)期的。老人去世后保姆也回不去以前生活的地方，畢竟一照顧就是二三十年，生活習(xí)慣早已發(fā)生改變，很難再融入自己原先生活的小地方，在這樣的情況下，如果有居住權(quán)，保姆的后顧之憂就解決了，基于此江平提出居住權(quán)。

針對(duì)類似現(xiàn)象，10年前居住權(quán)曾差點(diǎn)寫進(jìn)物權(quán)法，但是當(dāng)時(shí)一方面，法律界對(duì)其是否有必要寫入《物權(quán)法》莫衷一是，比如有專家認(rèn)為適用人群偏窄；另一方面，伴隨商品房而生的房屋所有權(quán)備受關(guān)注，弱化了居住權(quán)的地位，居住權(quán)成了產(chǎn)權(quán)體系下的一種特別用益物權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)明晰，居住權(quán)這一微觀層面的他物權(quán)就毫無(wú)特別規(guī)定的必要。

居住權(quán)并非我國(guó)首創(chuàng)，它起源于羅馬法。居住權(quán)最初是作為生活保障的制度設(shè)計(jì)而存在的，在羅馬社會(huì)早期，家長(zhǎng)通過(guò)遺贈(zèng)方式將房屋的居住權(quán)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)繼承人以外部分家庭成員，以使受遺贈(zèng)人的基本生活得以保障。到了羅馬共和國(guó)后期，無(wú)夫權(quán)婚姻、被解放的奴隸數(shù)量都在增多。這些沒(méi)有繼承權(quán)而又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。

時(shí)隔10年，居住權(quán)被寫入民法典草案中，武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)認(rèn)為，主要還是與我國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重有關(guān)。

據(jù)全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，全國(guó)60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎?7.3%，平均近4個(gè)勞動(dòng)力撫養(yǎng)1個(gè)老人。

“隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)現(xiàn)在逐步進(jìn)入老年社會(huì)，養(yǎng)老變成一個(gè)普遍問(wèn)題，養(yǎng)老不能完全依靠子女，社會(huì)化養(yǎng)老又不發(fā)達(dá)，那怎么辦呢，還得靠老年人自己，他們最主要的財(cái)產(chǎn)就是房子，在之前通過(guò)以房養(yǎng)老的倒按揭方式的創(chuàng)新，解決了養(yǎng)老資金的問(wèn)題后，還是需要以居住權(quán)從法律上做更好的保障。”蔡立東表示，按我國(guó)現(xiàn)在的養(yǎng)老形勢(shì)，居住權(quán)通過(guò)的可能性很大。

理論上適用范圍應(yīng)該很寬

從已公布的草案內(nèi)容看，草案并沒(méi)有明確規(guī)定僅有老年人享有居住權(quán)。

在孟勤國(guó)看來(lái)，居住權(quán)理論上適用范圍應(yīng)該很寬。“從現(xiàn)在的草案看，只要所有權(quán)人和居住權(quán)人簽訂說(shuō)明協(xié)議，并經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記處認(rèn)證，那么居住權(quán)就成立了，至于什么原因設(shè)立的并不是立法考慮的范圍。”

孟勤國(guó)認(rèn)為，隨著社會(huì)發(fā)展，居住權(quán)對(duì)長(zhǎng)期保姆、智力有缺陷的獨(dú)居者、老年人、同居的老年人（因?yàn)榕乱l(fā)財(cái)產(chǎn)糾紛選擇同居而非結(jié)婚）、離婚不離家等人群都是一種保障。

此外，草案還規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)涉及的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，但當(dāng)事人另有約定的除外。

蔡立東指出，居住權(quán)只有一次轉(zhuǎn)讓、繼承的機(jī)會(huì)。該權(quán)益是與人身聯(lián)系在一起的，居住權(quán)和其他物權(quán)不一樣，它在傳統(tǒng)民法上叫人役權(quán)，是為特定人的利益而使用他人所有之物的權(quán)利。

值得注意的是，在受訪專家看來(lái)居住權(quán)的提出更多地是出于養(yǎng)老考慮而非為打壓“炒房”、高房?jī)r(jià)等房產(chǎn)問(wèn)題。

孟勤國(guó)告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在居住權(quán)的推出還是考慮到一部分人群需要長(zhǎng)期居住房的需求，比如前面提及的保姆問(wèn)題?，F(xiàn)在有的老人找不到長(zhǎng)期保姆，沒(méi)有未來(lái)住房保障就是其中一點(diǎn)原因。

針對(duì)8月30日多家媒體曝出北京、深圳兩地發(fā)現(xiàn)有房主將公租房通過(guò)中介對(duì)外高價(jià)出租的問(wèn)題。孟勤國(guó)表示，公租房肯定不能出租，如果出租國(guó)家有權(quán)收回。但公租房的居住權(quán)和草案中所提及的居住權(quán)在本質(zhì)上還是有區(qū)別的。“我們提到居住權(quán)是合同明確規(guī)定以后，在專門不動(dòng)產(chǎn)部門辦理居住權(quán)登記，取得有效認(rèn)可才是居住權(quán)。如果只是公租合同登記嚴(yán)格意義上講，那不叫居住權(quán)而是承租權(quán)。”

但是，居住權(quán)的設(shè)立對(duì)公租房群體還是有必要的，目前公租房的承租人只享有使用權(quán)，不具有物權(quán)，如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對(duì)抗效力。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時(shí)表示，“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權(quán)人補(bǔ)償，這樣才能更好保障承租人的利益，對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)這是更高的法律保障”。

中國(guó)政法大學(xué)教授江平在接受其他媒體采訪時(shí)表示，如何理解公租房、誰(shuí)能享受公租房的居住權(quán)都是立法當(dāng)中需要深層次考慮的問(wèn)題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權(quán)，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權(quán)？

針對(duì)時(shí)下引起熱議的房產(chǎn)稅征收問(wèn)題，居住權(quán)未來(lái)會(huì)不會(huì)成為人們避稅或少繳稅的方式，孟勤國(guó)表示，房產(chǎn)稅還沒(méi)實(shí)施，即使實(shí)施居住權(quán)大于稅收權(quán)，所以要等到居住權(quán)人離世后，再把房子拍賣了用以繳稅的可能性比較大。

“居住權(quán)的提出更多的意義是給老有所養(yǎng)多提供了一條路。草案中不完善的地方也會(huì)逐步完善，不會(huì)出現(xiàn)制度沖突。”孟勤國(guó)表示。