不管是一二線城市，還是三四線城市，如果有能力一步到位，干嘛還要小戶型過渡呢？
只有當你在沒有能力購買大戶型自住房或者未來幾年房價漲幅低于你投資收益的情況下，投資小戶型才是最優(yōu)選擇。也就是說，是否選擇一步到位還是小戶型過渡，一方面取決于你資金的機會成本，另一方面取決于投資房產(chǎn)的回報率。
比如說，你有100萬的現(xiàn)金，本來購買大戶型房產(chǎn)剛好需要花完這100萬，而投資小戶型房產(chǎn)需要投入50萬，等于你手上還余下了50萬現(xiàn)金。如果你是一個普通市民，沒有確定收益的投資渠道，那么你的無風險收益就是銀行的理財收益，假設是5%，你必須確保這5%的年化收益能高于你投資房產(chǎn)的收益，你的選擇才是正確的。如果你是一名創(chuàng)業(yè)者，如果這50萬資金投入生產(chǎn)，你能確定你的年化資金回報率是20%，那么只要投資房產(chǎn)的收益低于年化20%，你的決策也是正確的。
那么對于普通市民來說，房產(chǎn)的年化投資收益能超過5%嗎？
回顧過往，我們從超長周期來看，對比一線城市房價的漲幅，早在上個世紀80年代末，北京的房屋均價為1750元/平米，截止到2017年北京的房屋均價為67951元/平米，足足上漲了38倍，折算成年化收益為14.5%。
從全國均價來看，按照國家統(tǒng)計局2013年公布的《1987年以來的國內(nèi)商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1988年的房屋均價在510元/平左右，同樣是統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止2017年，全國商品房銷售面積為169408萬平方米，銷售額為133701億元，全國商品房的成交均價為7892元/平。這29年上漲幅度為15.47倍，折算成年化收益為9.43%。而這里還沒有考慮到1988年的房產(chǎn)都處于各個省份的核心地段，以及如今三成首付的存在。
未來即使是征收了1%-2%的房產(chǎn)稅，以如今已經(jīng)征收了房產(chǎn)稅的國家房價走勢來看，房價再加杠桿長期跑贏無風險利率是大概率事件。所以，如果沒有更高的投資回報，買房一步到位比小戶型過度要更合算。
對于房價的短期走勢來說呢？很多投資者經(jīng)常喜歡判斷未來幾年的走勢來決定當下是否合適一步到位還是應該先購買小戶型再等等。
其實，這種做法看似高明，實則沒有太大的意義，這和股市的波段操作非常類似，本來計劃的都是低買高賣，但最后的實際結(jié)果卻往往事與愿違。追漲殺跌是人的本性，我們看看09年樓市處于低谷的時候，當時銀行的貸款利率也給予了7折優(yōu)惠，往往這個時候中介卻門可羅雀，而大家基本都是在什么時候出手買房呢？15年下半年，16年上半年的一線城市，16年下半年的二線城市，17年的三四線城市，大家總想買在最合適的低點，最后卻通通做了情緒的奴隸。
不能變現(xiàn)的利潤都是紙上財富。既然不管是小戶型過渡，還是直接購買大戶型，最終目的都是用來自住，減少中間的交易損耗，直接一步到位比較明智。
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