1998年我國(guó)取消福利分房，啟動(dòng)住房改革，正式拉開了住房市場(chǎng)化的序幕。站在2018年，我國(guó)住房市場(chǎng)已煥然一新，戶均住房超過1套，多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進(jìn)入存量時(shí)代。伴隨著時(shí)代變化，房產(chǎn)中介也從最初的二手交易衍生服務(wù)逐漸邁向成熟和產(chǎn)業(yè)化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去5年中介行業(yè)發(fā)展迅速，但生存土壤一直較為艱難，未來行業(yè)應(yīng)從競(jìng)爭(zhēng)走向合作共生，堅(jiān)持真房源，聚焦人才提升，謀求合作，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。

中介行業(yè)累計(jì)成交額突破30萬億

我國(guó)二手房交易市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，過去20年，全國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)成交額達(dá)30.33萬億元，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。其中，北京和上海二手房交易額達(dá)5.1萬億和6.6萬億，分別成交210萬套和369萬套。

事實(shí)上，二手房在過去5年成交了1557萬套，占據(jù)整個(gè)20年成交量的65%，也就是說，最近5年是中介行業(yè)快速發(fā)展的5年，二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。過去5年，北京二手房成交87萬套，超過新房成交量的45萬套。

與此同時(shí)，過去20年全國(guó)新房交易量超過1億套。摸索20年間的市場(chǎng)脈絡(luò)，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從1998到2018年，我們經(jīng)歷了史無前例的開發(fā)浪潮，背后的驅(qū)動(dòng)力是人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的住房需求、住房供給集中爆發(fā)。自1998年全面取消福利分房，北京、上海出現(xiàn)第一批經(jīng)濟(jì)適用房，由此帶來的公房交易、置換需求，催生了早期的中介。

“從大框架來看，過去20年行業(yè)基本上是在夾縫中生存，整體交易集中在北京和上海。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，中介市場(chǎng)相對(duì)較小，中介是在大市場(chǎng)里的小行業(yè)，行業(yè)利潤(rùn)水平較低。“過去20年中介行業(yè)生存土壤比較艱難，到目前為止，行業(yè)才開始真正意義上出現(xiàn)更大、更持續(xù)向上的浪潮。”

目前，一二線城市基本進(jìn)入存量時(shí)代，一線城市二手房交易量占比64.5%，二線發(fā)達(dá)城市二手房交易量同樣超過50%。二手房市場(chǎng)催生并推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，目前，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。

行業(yè)高度競(jìng)爭(zhēng)缺乏合作

從開始的買方和賣方直接交付，到經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司參與到買賣中間來，過去20年中介行業(yè)百花齊放，行業(yè)的發(fā)展壯大培養(yǎng)了一批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。但當(dāng)前經(jīng)紀(jì)人群體生存狀態(tài)并不理想——競(jìng)爭(zhēng)激烈、收入總體偏低、收入方差大、波動(dòng)性強(qiáng)、基尼系數(shù)高且增速分化、互相之前缺乏合作。

“為什么行業(yè)合作很難？因?yàn)檎l能把房子賣掉誰拿傭金，所以天然是激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。中國(guó)的中介跟全球其他中介最大的不同就在這，我們到今天還是多家委托，其他市場(chǎng)都進(jìn)入到獨(dú)家委托了。”楊現(xiàn)領(lǐng)談到。

從傭金來看，日本、美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家傭金率為6%，法國(guó)、加拿大為4%，英國(guó)為3%，我國(guó)和澳大利亞為2%。但2%的傭金也被市場(chǎng)普遍反映為過高。“今天2%大家都認(rèn)為高，為什么？實(shí)際上是因?yàn)槟闾峁┑姆?wù)不夠好。因?yàn)橐恢边@個(gè)行業(yè)收很低的費(fèi)率，中介公司通過費(fèi)率賺錢非常難。”

另一方面，數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀(jì)行業(yè)平均從業(yè)年限是0.9年，一半以上城市經(jīng)紀(jì)人從業(yè)年限低于一年。經(jīng)紀(jì)行業(yè)平均月度流失率高達(dá)12.78%，一線城市月度流失率為10%。75%的城市經(jīng)紀(jì)人工資水平低于當(dāng)?shù)仄骄べY，同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中頭部經(jīng)紀(jì)人。以北京為例，頭部10%經(jīng)紀(jì)人收入占比30%，尾部50%的經(jīng)紀(jì)人收入僅占比15%。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，20年來行業(yè)有一些變化，但最核心的問題即經(jīng)紀(jì)人高流失率沒有解決。其背后深層次的原因是，行業(yè)是高度競(jìng)爭(zhēng)而非合作的。

經(jīng)紀(jì)人、中介品牌走向合作共生

過去20年，尤其是過去5年行業(yè)快速發(fā)展，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，未來該如何發(fā)展？對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)提出，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），即經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”合作，多個(gè)中介品牌并存，一個(gè)或多個(gè)新型交易服務(wù)新平臺(tái)，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價(jià)值。

此外，楊現(xiàn)領(lǐng)近一步指出，首先堅(jiān)持真房源，其次要聚焦人才提升，最后也是最重要的，是要謀求合作，“為了改善經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網(wǎng)絡(luò)作為構(gòu)建合作型生態(tài)的基礎(chǔ)，讓行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。”

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)的變化。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)的滲透如此之快，對(duì)住房消費(fèi)影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李方）

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