業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大 但現(xiàn)售是長期趨勢

業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大。同時，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

繼中秋假期港交所內(nèi)房股全線下跌之后，A股房地產(chǎn)板塊昨日開盤走低，整個房地產(chǎn)板塊下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，萬科A下跌4.50%。分析人士指出，這一切緣于“取消預(yù)售制”傳言的影響。雖然相關(guān)部門對文件中的部分內(nèi)容進(jìn)行了否定，但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)售雖然短期內(nèi)很難實施，但長期來看是一個趨勢，而這將對目前開發(fā)商的生態(tài)造成巨大的影響。

緣起

取消預(yù)售制文件“真實存在但非定稿”

9月21日晚間，一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。該《通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的有關(guān)材料，并將于9月25曰上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

《通知》稱，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

《通知》還提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。因此，建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進(jìn)。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

當(dāng)晚，北京青年報記者從廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)人士處獲悉，該文件內(nèi)容屬實，不過目前還處在內(nèi)部討論階段，并不是最終定稿。

回應(yīng)

住建部否認(rèn)就全面實施現(xiàn)售征詢意見

該《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進(jìn)行清理論證并對已取消下放落實情況進(jìn)行全面評估的函》，根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求，按照國務(wù)院辦公廳有關(guān)要求，對現(xiàn)有行政許可事項進(jìn)行清理和論證，并對已取消下放落實情況進(jìn)行一次全面評估。其中第三點標(biāo)明，對商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

不過，住建部隨后在接受媒體采訪時表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實。具體的情況仍在調(diào)查處理中。

雖然住建部否認(rèn)了全面實施現(xiàn)售征詢意見情況，但多名業(yè)內(nèi)人士表示，商品房現(xiàn)售是一個趨勢。

觀點

當(dāng)下樓市質(zhì)量問題多與預(yù)售制度有關(guān)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是強調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

張大偉稱，從過去歷史看，預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題、交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價?，F(xiàn)房銷售制度可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋現(xiàn)房銷售模式即“一手交錢、一手交貨”的模式，在此類模式下，房屋質(zhì)量問題會減少，開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。在現(xiàn)房銷售模式下，或也會減少各類行政審批。現(xiàn)在的很多政策都是圍繞預(yù)售制度制定的，實際上若是現(xiàn)房交付，房子質(zhì)量和具體情況購房者可以看到，就不會有各種違約貓膩。從法律層面看，未來就沒有預(yù)售一說，而是直接現(xiàn)房認(rèn)購和直接交易。

分析

取消預(yù)售制將給房產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌

張大偉認(rèn)為，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大，因為當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，取消預(yù)售有利于資金寬裕的國企、大企業(yè)，而對小房企來說是滅頂之災(zāi)。

同時，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在預(yù)售制的情況下，類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問題會變得嚴(yán)峻，取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌。

（記者 朱開云 供圖/視覺中國）

 責(zé)任編輯： 韓家