俗話(huà)說(shuō)，行不更名、坐不改姓。然而，隨著房地產(chǎn)“躺錢(qián)”時(shí)代終結(jié)，2018年以來(lái)萬(wàn)科、保利、龍湖等一眾房企都在忙著改名！所謂的“去地產(chǎn)化”成為行業(yè)熱詞。房企對(duì)“地產(chǎn)”二字為何嗤之以鼻？這一曾經(jīng)日進(jìn)斗金的核心業(yè)務(wù)真的要退場(chǎng)？

更名潮

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有7家房地產(chǎn)公司陸續(xù)更改了名稱(chēng)。

今年1月，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)正式更名為朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司；3月初，時(shí)代地產(chǎn)宣布更名為時(shí)代中國(guó)；7月，龍湖宣布中文名“龍湖地產(chǎn)有限公司”擬更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”；8月，“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”。引人注目的是，地產(chǎn)巨無(wú)霸萬(wàn)科也在9月初傳出更名訊息，將由“深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司”變更為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”。

最新作出“跟風(fēng)”決定的是保利房地產(chǎn)。9月12日，其宣布將公司更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。至此，國(guó)內(nèi)排名前十的房企中，名稱(chēng)仍帶有地產(chǎn)字樣的寥寥無(wú)幾，“去地產(chǎn)化”再成焦點(diǎn)話(huà)題。

觀察人士表示，龍頭房企執(zhí)意去掉“地產(chǎn)”二字，與行業(yè)發(fā)展邏輯改變密切相關(guān)。今年年初，保利發(fā)展在對(duì)外發(fā)布的行業(yè)白皮書(shū)中預(yù)測(cè)，未來(lái)8至10年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將保持在15萬(wàn)億元以上的規(guī)模。“我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然不會(huì)迎來(lái)頂點(diǎn)/拐點(diǎn)，但已進(jìn)入總量峰值時(shí)代，處于規(guī)模的高位區(qū)間。”

隨著行業(yè)天花板顯現(xiàn)，房企拓展空間也被鎖定。以萬(wàn)科為例，2018年上半年銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比僅增長(zhǎng)9.9%。而2017年上半年的銷(xiāo)售金額為2771.8億元，同比增幅高達(dá)45.8%。

因住宅銷(xiāo)售遭遇困局，眾多開(kāi)發(fā)商被迫殺入商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫(xiě)字樓等領(lǐng)域?qū)ふ倚碌内A利點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示：“目前寫(xiě)字樓投資回報(bào)率較高，且管理成本較低。預(yù)計(jì)明年兩會(huì)之后，以寫(xiě)字樓為代表的商辦市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)春天。”

多元化

縱觀龍頭房企的產(chǎn)業(yè)布局，以恒大為代表的跨界多元化最為大膽。

恒大在新戰(zhàn)略中提出，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。目前，恒大不僅投資了新能源汽車(chē)，還與中科院達(dá)成合作，共同孵化高科技產(chǎn)業(yè)。

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，跨界多元化難度較高，更多房企傾向于將住宅開(kāi)發(fā)作為拓展基石，背靠不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化。更名后的保利發(fā)展提出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”：縱向是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，打通投資、銷(xiāo)售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是多元業(yè)態(tài)擴(kuò)展，在住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、體育場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園、主題公園等場(chǎng)所內(nèi)，提供居住、商務(wù)、文化、娛樂(lè)、康養(yǎng)、教育、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等綜合服務(wù)。

萬(wàn)科方面，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理這一核心業(yè)務(wù)外，眼下也在深度布局商業(yè)、物流、養(yǎng)老和教育，而這些均與地產(chǎn)主業(yè)密不可分。

8月21日，萬(wàn)科在深圳舉辦2018年上半年業(yè)績(jī)會(huì)，一大焦點(diǎn)是將租賃確立為核心業(yè)務(wù)。半年報(bào)顯示，目前萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，已形成青年公寓、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類(lèi)產(chǎn)品。8月初，萬(wàn)科進(jìn)一步完成了15億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。

萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝介紹說(shuō)，萬(wàn)科租賃新增房源主要來(lái)自三方面：一是政府推出的長(zhǎng)租公寓用地，萬(wàn)科在北京、佛山、深圳有6個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目；第二，各類(lèi)機(jī)構(gòu)歷史上閑置的存量資產(chǎn)，萬(wàn)科通過(guò)合作或租賃方式收房；第三，社會(huì)上分散在個(gè)人手上的房子。“從城市配套服務(wù)商到美好生活服務(wù)商，萬(wàn)科堅(jiān)持為大眾服務(wù)、為普通人服務(wù)，這個(gè)邏輯自然延伸到租賃住宅。”

瓶頸期

龍頭房企頻頻釋放“普惠善意”的背后，是近兩年行業(yè)利潤(rùn)下滑已成不爭(zhēng)事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，在目前125家A股上市房企中，上半年凈利潤(rùn)下滑的有42家，占比超過(guò)三成。特別是在一二線(xiàn)城市，地價(jià)高企、房?jī)r(jià)受限，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被大幅擠壓。

受行業(yè)發(fā)展倒逼，越來(lái)越多的房企謀求轉(zhuǎn)型，但對(duì)“去地產(chǎn)化”前景仍無(wú)清晰規(guī)劃。如萬(wàn)科、保利均不愿承認(rèn)改名是為“去地產(chǎn)化”，聲稱(chēng)更多的是從擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍角度考量。在6月舉辦的股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮坦言，萬(wàn)科的方向是明確的，但路徑還不清晰，目前還無(wú)法回答10年之后物流板塊占比多少，商業(yè)板塊占比多少。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，讓龍頭房企拋棄房地產(chǎn)也不現(xiàn)實(shí)。保利中報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)占比仍在90%以上。萬(wàn)科方面，即使再看重租賃業(yè)務(wù)，也不意味著它擁有了賺錢(qián)能力，足以承擔(dān)轉(zhuǎn)型重任。祝九勝公開(kāi)表示，目前長(zhǎng)租公寓還未找到盈利模式，“從資本回報(bào)、賺錢(qián)不賺錢(qián)來(lái)說(shuō)，短期來(lái)說(shuō)我相信媒體朋友比從業(yè)者還清楚。”

中報(bào)顯示，萬(wàn)科全部營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例高達(dá)95%，其在商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、養(yǎng)老教育等領(lǐng)域的表現(xiàn)尚不值一提。有分析人士指出，萬(wàn)科現(xiàn)金流龐大，負(fù)債水平較低，其在一二線(xiàn)城市的雄厚積累決定了核心業(yè)務(wù)絕對(duì)不會(huì)改變。

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，目前地產(chǎn)企業(yè)到達(dá)一個(gè)瓶頸，主動(dòng)更名是為了后續(xù)業(yè)務(wù)開(kāi)拓的便利。知名房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓犀利地指出：“房企改名不是轉(zhuǎn)型，因?yàn)殡x開(kāi)房地產(chǎn)都玩不轉(zhuǎn)。”

恒大總裁夏海鈞曾在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)表示：“我們認(rèn)為未來(lái)3至5年房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)達(dá)到40%。如果是10萬(wàn)億元的目標(biāo)，前三大開(kāi)發(fā)商會(huì)占到20%，每家大概是7000億元的銷(xiāo)售量。”蛋糕如此誘人，誰(shuí)會(huì)甘愿舍棄？

梳理房企半年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，行業(yè)對(duì)于市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升已達(dá)成共識(shí)，均期待在“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲中獲益，定調(diào)“去地產(chǎn)化”尚早。有分析師表示：“在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，房企都想離房?jī)r(jià)過(guò)高、住房壓力等敏感詞遠(yuǎn)一點(diǎn)，起碼讓自己看上去是一個(gè)多元化企業(yè)，這樣一來(lái)投融資渠道也可以更多些。”