最近以來，“以房養(yǎng)老保險”這個曾經(jīng)備受關(guān)注，之后又突然沉寂的“養(yǎng)老保險方式”再次粉墨亮相。報載：自2014年原保監(jiān)會試點以房養(yǎng)老保險至今已有4年時間。近日，銀保監(jiān)會一紙文件，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（即以房養(yǎng)老保險）正式擴大到全國范圍展開。這使得以房養(yǎng)老保險再度被公眾關(guān)注。

在公眾視野，“以房養(yǎng)老保險”應(yīng)該是個新名詞。在坊間被形象地稱為“倒按揭”。當然，在保險公司的產(chǎn)品目錄上，其大名一直是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”。但平心而論，“以房養(yǎng)老”，即使加上“保險”二字，其內(nèi)涵應(yīng)該要比“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”或“倒按揭”大得多。

據(jù)記者報道，有關(guān)專家評論說：這些政策（指銀保監(jiān)會的文件）其實很不接地氣，以房養(yǎng)老保險是一個商業(yè)行為，只要有利可圖，保險公司才愿意去干，從而倒逼相關(guān)政策的落實?，F(xiàn)在情況反過來了，是監(jiān)管部門先出臺政策，但由于房價市場的不確定性、保險公司做以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利的不確定性，保險公司積極性也不高。

現(xiàn)在，我們來具體分析一下對保險公司而言這個產(chǎn)品有多大的承保風(fēng)險。我們還是稱它為“倒按揭”比較形象，它與貸款買房、按揭還貸的“正按揭”不同，是被保險人倒過來以房換錢。即房主把住房抵押給保險公司，保險公司每月向房主給付生活費。但房主仍然擁有居住權(quán)，直到去世。

當前房地產(chǎn)市場的一個特點就是住房價值與其使用價值嚴重分離。如果現(xiàn)在要把住房的價值與使用權(quán)掛鉤作為保險產(chǎn)品的前提的話，“倒按揭”對保險公司顯然是不合適的。因為他們能夠拿到的僅是一紙房產(chǎn)證，但使用權(quán)卻仍然在老人那里。因此，“倒按揭”必須有一個先決條件，就是房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定發(fā)展的、價格是可預(yù)測的。但是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場人為干預(yù)太多，從理論上說，是無法準確預(yù)測的。一個不確定的市場，怎么做精算，怎么做保險？

有人常常以發(fā)達國家為例來證明“以房養(yǎng)老保險”或“倒按揭”可行。但是，我們和大多數(shù)發(fā)達國家的土地政策是不同的。在大多數(shù)發(fā)達國家購買私房，是連帶土地一起買下的。也就是說，買下后，房主對房屋土地都擁有財產(chǎn)權(quán)。保險公司愿意作交易，看中的不是房屋，而是房屋所在的地塊。據(jù)日本的朋友告知：他們購買的房屋，經(jīng)過20年折舊，最后地面建筑的價值歸零。

我們的政策不同：首先，居民住房，業(yè)主只能租用土地的使用權(quán)，最長年限是70年。因此，假設(shè)老人60歲時將住房抵押了，但仍在原地居住。如果老人85歲離世，在此25年間，實際上不可分割但又被人為分割的住房使用權(quán)和土地使用權(quán)實際上都在一天天地折舊。到保險公司最終接手時，住房的使用價值和市場價格肯定都已大打折扣。其次，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還有個說法，現(xiàn)在的居民住宅壽命實際是不足70年的。加上老人肯定不會買來新房就抵押出去，這么兩頭一掐，老人身后留下的那個破舊的房子究竟還能值幾何？所以，我曾經(jīng)評論說：當年的“應(yīng)者寥寥”、“慘淡收官”，更主要的原因是保險公司根本不愿意開展這項業(yè)務(wù)。

在本文的開頭，用了“粉墨亮相”一詞，此次媒體的報道，確實經(jīng)過粉飾，比較以前已經(jīng)大大降低了調(diào)門。兩年前的報道，大多是被保險者可以得到每月1萬-3萬不等的生活費。而此次，都已降低到下限，1萬。這說明，保險公司已經(jīng)在試點后比較充分地考慮到本身的利益，把折舊率提高了數(shù)倍；也就是說，給付率降低了不少。

據(jù)媒體報道：杭州一對老夫妻成為浙江省內(nèi)第一對吃“以房養(yǎng)老保險”這只螃蟹的老年人，至于他們得到多少保險費媒體沒有披露。但媒體做了個問卷，問“60歲時拿100萬房子投保，每個月領(lǐng)2000多元養(yǎng)老金，你愿意嗎”， 但即便如此，回答愿意的還是不到13%。如果拿這個數(shù)字推算，要獲得10000元養(yǎng)老金，房子的價值必須在500萬及以上?；卮鹪敢獾挠钟卸嗌倌兀靠峙氯匀皇菙?shù)以百計的“小眾”。