樓市變冷，已然成為從上到下的共識(shí)。
關(guān)于樓市投資的邏輯一直以來都是：暴漲時(shí)代，簡(jiǎn)單且粗暴，買到就是賺到，這是全民共識(shí)；暴跌時(shí)代，任其降價(jià)打折，我自巋然不動(dòng)。唯有冰封模式，前進(jìn)后退皆不得，買與不買都兩難。
所以越是到了轉(zhuǎn)折時(shí)刻，越需要理性分析。
趨勢(shì)
房?jī)r(jià)會(huì)玩過山車
這是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，也是對(duì)樓市周期循環(huán)往復(fù)的根本判斷。
站在房?jī)r(jià)暴漲的山峰，很多人都能得出“房?jī)r(jià)一直漲”的結(jié)論。但事實(shí)上，房?jī)r(jià)并非“只漲不跌”，歷史上的幾次調(diào)整，讓不少人膽戰(zhàn)心驚。
全國(guó)范圍的大調(diào)整，第一次是2008年，受金融危機(jī)影響，被后來的四萬億大投資所拯救；第二次是2014年，被“漲價(jià)去庫(kù)存”和“棚改貨幣化”所挽回。
沒有對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，那就不要隨意去對(duì)賭風(fēng)險(xiǎn)。
即便房?jī)r(jià)一直漲，悶頭進(jìn)去買房的邏輯，也不是在所有時(shí)候都適合。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)時(shí)，無論多謹(jǐn)慎都不為過。
環(huán)境
內(nèi)外壓力疊加，樓市變冷是必然選擇
要想了解樓市為何被全面轉(zhuǎn)冷，必須要明白大環(huán)境正在發(fā)生何種變化。
對(duì)外，美國(guó)拿出了“減稅加息縮表”的三板斧，全球資金回流，帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力；與此同時(shí)，貿(mào)易爭(zhēng)端一直未有緩解，出口形勢(shì)受到影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加劇。
對(duì)內(nèi)，居民杠桿率翻倍，高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)形成擠壓效應(yīng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)也處于事實(shí)上的高位。經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)不振、老齡化危機(jī)同時(shí)到來，整個(gè)市場(chǎng)面臨前所未有的重負(fù)。
正是在這種背景下，樓市調(diào)控不斷加碼。既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個(gè)市場(chǎng)的自由交易，既要防范資金快進(jìn)快出造成的劇烈波動(dòng)，也要防范樓市風(fēng)險(xiǎn)波及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中。
這種背景下，樓市的玩法已經(jīng)發(fā)生變化。政策鼓勵(lì)你沖的時(shí)候，就不要猶豫；當(dāng)政策一而再再而三喊停的時(shí)候，就要多看看前后了。
限售
限售凍房的風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)防
限售，讓房子暫時(shí)失去流動(dòng)性，從而提高炒房的時(shí)間成本，將投機(jī)資金封堵在樓市，同時(shí)減少市場(chǎng)下行時(shí)的拋售壓力。
從廈門開始，目前全國(guó)已經(jīng)60多個(gè)城市加入限售大軍，幾乎包括所有的一二線熱門城市，還有一些高熱不退的三四線城市。
限售時(shí)間一般是兩年和三年，部分城市還有5年，但實(shí)際樓市冰封的時(shí)間要更長(zhǎng)。
因?yàn)橄奘鄱嗍菑哪玫椒慨a(chǎn)證之日開始算起，而從簽約到拿到房產(chǎn)證一般還有一到兩年的時(shí)間，實(shí)際限售周期可能長(zhǎng)達(dá)四五年之久。
四五年時(shí)間，什么都有可能發(fā)生。
資金有時(shí)間成本，更有風(fēng)險(xiǎn)成本。這是所有投資者都需考慮到的。
城市
一二線要熄火，三四線會(huì)地震
一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。
一二線擁有產(chǎn)業(yè)集聚、人口流入和資金匯聚的優(yōu)勢(shì)，而三四線往往都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口資金持續(xù)流出之地。
同樣是放水，降準(zhǔn)降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。
如今，貨幣雖然再度放松，但資金被嚴(yán)禁流入樓市，全國(guó)已有超過800宗土地流拍，其中不乏一二線城市。
至于三四線城市，本就是棚改貨幣化結(jié)的果。三四線房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)就是以棚改之名定向放水的結(jié)果。
如今棚改貨幣化正在熄火，棚改新增貸款不斷萎靡，棚改貨幣化安置正在退潮，有城市甚至已經(jīng)全面停止“漲價(jià)去庫(kù)存”。
棚改貨幣化一旦熄火，三四線樓市就徹底終結(jié)。
過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。
區(qū)域
沒有支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)跌得最快
在樓市冰封期，衡量買房投資的標(biāo)準(zhǔn)，不再是哪個(gè)區(qū)域漲得更快，而是哪個(gè)區(qū)域最能抗跌。
城市如此，城市內(nèi)部更是如此。
要知道，在樓市上行期，無論是中心城區(qū)還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，都是實(shí)現(xiàn)同等程度的上漲，這是普惠行情的體現(xiàn)。
但在樓市下行中期，中心城區(qū)有學(xué)位、醫(yī)療、交通、人流等硬件條件的支撐，一般不會(huì)輕易下跌，而遠(yuǎn)郊區(qū)到處都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就沒人接盤。
開發(fā)商
小開發(fā)商的房子盡量不要買
小開發(fā)商的房子盡量不要買，大開發(fā)商的房子也要看質(zhì)量。
為什么這么說？主要原因在于，當(dāng)樓市資金鏈?zhǔn)站o之后，小開發(fā)商有跑路的風(fēng)險(xiǎn)。而大開發(fā)商的融資渠道相對(duì)較多，受到的影響相對(duì)較少，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。
次要的原因是，在限價(jià)政策束縛之下，開發(fā)商普遍都有偷工減料的動(dòng)力，房屋質(zhì)量難以保障。這方面，大開發(fā)商的問題也不少，但小開發(fā)商會(huì)更加泛濫。
此外，與小開發(fā)商相比，大開發(fā)商認(rèn)知度更高也會(huì)更顧及名聲，即使出現(xiàn)問題，也會(huì)更容易組織維權(quán)，維權(quán)的聲音更能得到社會(huì)輿論的關(guān)注和聲援。
學(xué)位房
剛需中的剛需
這兩年，雖然租購(gòu)?fù)瑱?quán)的聲音一浪高過一浪，但是雷聲大雨點(diǎn)小，學(xué)位房依舊是剛需中的剛需。
一方面，中國(guó)家長(zhǎng)對(duì)教育的重視前所未有，最直觀的體現(xiàn)就是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的野蠻生長(zhǎng)，即便政策連番打壓都阻擋不了家長(zhǎng)的“搶跑”心理。
另一方面，無論是廣州推出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，還是北京準(zhǔn)備試行的“學(xué)區(qū)房”，短時(shí)間都難以落地。
教育焦慮越是根深蒂固，學(xué)位房的需求就越堅(jiān)挺，樓市冰封期無法改變這一趨勢(shì)。
剛需
拿好資金，等待入場(chǎng)
從結(jié)果論的角度看，剛需自然是越早入場(chǎng)越好，但誰也沒有上帝的全能視角。尤其是在各種風(fēng)險(xiǎn)都疊加而來時(shí)，再鼓勵(lì)剛需悶頭入場(chǎng)，顯然是不負(fù)責(zé)任的。
那么，對(duì)于尚未購(gòu)房的剛需來說，樓市冰封期，或許是難得的入場(chǎng)時(shí)期。
一方面，限價(jià)搖號(hào)政策，強(qiáng)制讓開發(fā)商讓利于業(yè)主，這是少有的保護(hù)剛需的舉措。限價(jià)讓一手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，而搖號(hào)又優(yōu)先向無房的剛需進(jìn)行傾斜。所以，只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間，剛需都不妨直接介入。
另一方面，對(duì)于換房群體來說，最好的時(shí)機(jī)正是市場(chǎng)穩(wěn)定之時(shí)。房?jī)r(jià)暴漲，擔(dān)心踏空；房?jī)r(jià)暴跌，又擔(dān)心買在高點(diǎn)。只有在房?jī)r(jià)高位盤整時(shí)，才會(huì)有充分的時(shí)間進(jìn)行選擇，買方市場(chǎng)里沒有恐慌之說。
這個(gè)時(shí)機(jī)，正是從郊區(qū)到中心城區(qū)、從老破小到新房次新房、從普通房到學(xué)位房的最好選擇。
未來
等放松的聲音再起來
樓市是有周期性的。
短期來看，如果基建不能有效提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍有可能重回放水刺激房地產(chǎn)的老路。
長(zhǎng)期來看，出生人口下滑，老齡化日益嚴(yán)峻，這是拖累房?jī)r(jià)上漲的根本因素。但城鎮(zhèn)化還有推進(jìn)空間，放水式刺激還有可能被一再拾起，房?jī)r(jià)仍有往上走的可能。
至于崩盤，根本不用操心。如果崩盤真來了，那受影響的就不只是房地產(chǎn)了。
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