今年的樓市可謂是風云詭譎。
先是樓市調(diào)控政策全年無休，然后是全國泡沫最大的廈門房價出現(xiàn)下跌，最近是房企把部分樓盤降價出售，然后開始出現(xiàn)業(yè)主打砸售樓處……
樓市狀況的急轉(zhuǎn)直下，實在讓人猝不及防。
就在幾個月前，我們看到的新聞還是購房者頭頂烈日排隊買樓，甚至出現(xiàn)老人排隊時間過長暈厥在現(xiàn)場。
現(xiàn)在則變成業(yè)主舉橫幅示威。
樓市未來會怎樣，很多人心里都在打鼓。不過事已至此，關于樓市的5個大家最關心的問題，現(xiàn)在開始都有了答案。
1. 房價整體高位橫盤，局部下跌
房價未來的趨勢，肯定是大家最關注的問題。
買了房的希望房價漲，沒買房的希望房價跌。但我認為未來房價要全面大漲大跌都是不可能的。
先來說說為什么不可能大漲。
經(jīng)過三輪房地產(chǎn)牛市，我們現(xiàn)在的房價已經(jīng)處于高位。
如果不掏空祖孫3代6個錢包，很多人連首付都交不起。
這些高價買到的房子，靠出租是回不了本的，換句話說，我們租房可能比買房更劃算?？梢哉f，我們的樓市泡沫絕不算小。
如果任由房價上漲，把泡沫越吹越大，等到泡沫破了，后果不堪設想，日本、香港、泰國都是前車之鑒，為了防止泡沫破裂，政府必定要遏制房價的上漲。
為此，政府限購、限售、限制資金流入房地產(chǎn)……如果政府不打算重啟樓市，房價要全面上漲，著實有點艱難。
我們來回顧一下7月31日，中共中央政治局會議上那句，“堅決遏制房價上漲”，這句話足以表明中央對于房價的態(tài)度。
但如果說要房價暴跌，也是不存在的。
房價暴跌之后，會造成很惡劣的影響，當下跌的房價超過已經(jīng)交的房款時，很多人會直接放棄房子。
如果跌到剩余房貸超過房子總價值時，業(yè)主就得補足抵押物的價值，如果沒有錢補，銀行就有權拍賣房子。
如果把房子賣了還是不夠，業(yè)主不僅沒了房子，還欠了銀行一身債。
如果這些情況真的發(fā)生，必然影響社會安定，而對于政府來說，沒有什么比“穩(wěn)定”更重要了，所以政府不會允許這種情況發(fā)生。
因此，我認為我們的房價要全面大漲大跌是不可能的。
房價的結(jié)果就是：一、二線城市會高位橫盤，三、四線城市和一線城市的郊區(qū)和周邊，如果泡沫太大，可能會下跌，但如果地方財政壓力太大，不排除這些邊郊地區(qū)又會重新放開樓市，依然會上漲。
2. 絕大多數(shù)人未來還是買不起房子
關于房價走勢的問題，我上面已經(jīng)分析了，也給了我的答案。
如果未來房價的走勢是一、二線高位橫盤，三、四線和一線的郊區(qū)、周邊可能下跌，那在這個走勢之下，我們能買得起房嗎？
首先，現(xiàn)在買房已經(jīng)是一件比較困難的事情，一來房價已經(jīng)到了高位，哪怕是三、四線未來可能下跌，但要跌到這次牛市之前的水平，也是不太可能的，整體來說，房價偏高。
更何況，如果地方財政壓力接下來依然加大的話，還可能上漲。因為為了經(jīng)濟，這些財政壓力大的地方，會重新放開樓市之前的調(diào)控，房價肯定應聲上漲。
二來，我們的經(jīng)濟形勢其實在惡化，現(xiàn)在很多行業(yè)都出現(xiàn)了降薪、裁員潮，很多人未來的風險都在增大。
所以，現(xiàn)在都買不起房子的話，未來買房的難度只會更大。
尤其是剛剛步入社會的90后，沒有資金積累，就業(yè)前景又在變差，如果沒有父母幫襯，絕大多數(shù)人是買不起房的。
當然，也有人說，假如房價暴跌了呢？難道也買不起嗎？是的，那會更買不起。
我們的經(jīng)濟早就被房地產(chǎn)綁架了，如果房價真的崩盤，我們的經(jīng)濟也好不到哪里去，到時是大面積的失業(yè)，你沒收入了，你敢買房子嗎？
那個時候，你只會把錢花在維持生存方面的支出，而不是去買房子。
3. 未來會出現(xiàn)斷供潮
自從《全國住房公積金2017年年度報告》公布之后，就有很多人在說，馬上要有斷供潮了。
因為2017年的公積金貸款逾期金額上升了34.6%，但2017年發(fā)放的個人公積金貸款筆數(shù)相比2016年降低了22.21%，發(fā)放金額降低了24.93%。
發(fā)出去的錢在減少，但逾期卻越來越多，看來貸款的人，資金著實緊張。
但這還是2017年的情況，2017年還沒有“毛衣戰(zhàn)”、沒有P2P雷潮，A股看著還不至于揪心，降薪裁員潮也沒有現(xiàn)在這么普遍。
可以說，很多人在2017年的時候，經(jīng)濟狀況是比現(xiàn)在更好的，但2017年公積金的逾期金融相比2016年都上升了34.6%，今年的數(shù)據(jù)只會更慘不忍睹。
其實公積金貸款已經(jīng)是最便宜的貸款了，如果是商業(yè)貸款的利率比公積金貸款會更高。何況今年商貸利率又上浮，購房者貸款的成本又上升了。
貸款成本上升的同時，今年的房價相比去年，又普遍高了不少，可以說，今年上車的人，還貸壓力又比往年上車的人更大。
那現(xiàn)在經(jīng)濟狀況普遍惡化，壓力又增大，今年斷供的人大概率會超過往年。如果我們經(jīng)濟的基本面沒有改善，斷供潮明年會發(fā)生。
4. 爛尾樓會開始增加
房企為了盡快回籠資金，會進行預售，房子還沒有建好的時候，就提前銷售。拿到預售款之后，再去建房子。
交了預售款的購房者最怕的就是，房子還沒建好，房企就不行了，留下一堆爛尾樓。
如果你掏空6個錢包，買到爛尾樓，這錢就花得太冤枉了。
那么未來爛尾樓會變多嗎？我覺得會。
現(xiàn)在房企已經(jīng)進入了還債高峰期，2015年和2016年借的債，主要是在今年三季度到2021年三季度到期。
但現(xiàn)在房企的問題不止是大量債務到期，他們以往用的借新債還舊債如今也行不通了。現(xiàn)在監(jiān)管層嚴格限制銀行向房地產(chǎn)輸血，房企貸款比以前難多了。
加上海外發(fā)債和房地產(chǎn)信托，今年也受到限制，房企融資艱難。
與此同時，房子也不好賣了，以往樓市都是“金九銀十”，但今年的9、10月份，房子的銷售并不火爆。
可以說，房企的普遍現(xiàn)狀是欠了一屁股債，但借不到錢來救急，也賺不到足夠的錢來救命，未來很可能會有一批中小房企倒下。
房企倒下，那么它還在施工的樓盤，很有可能就爛尾了。
所以，未來爛尾樓很可能會增加，為了不買到爛尾樓，大家買預售房就盡量選資金實力雄厚的房企吧。
5. 征收房產(chǎn)稅和空置稅板上釘釘
在9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃里，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。
房產(chǎn)稅是包含在房地產(chǎn)稅里面的，是直接對房子進行征稅，這就意味著，房產(chǎn)稅的落地已經(jīng)非常接近了。
現(xiàn)在不動產(chǎn)登記平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，政府也通過限購和限購來給樓市降溫，讓樓市處于低頻交易狀況，以達到最大程度穩(wěn)定房價的目的。
穩(wěn)定了房價，就等于穩(wěn)定了房產(chǎn)稅的稅基——房屋評估價格。
可以說，現(xiàn)在房產(chǎn)稅是萬事俱備，只欠東風。除非政府主動推遲，不然有房子尤其是有多套房子的人是逃不掉的。
但政府是不太可能主動推遲的，畢竟房地產(chǎn)稅既可以改善地方財政結(jié)構(gòu)，又可以調(diào)控樓市，政府何樂而不為。
對于房產(chǎn)稅，畢竟已經(jīng)說了很多年了，大家也都有個心理預期，但最近又冒出來一個空置稅，這讓有多套房的人心里咯噔一下。
今年6月，香港政府針對閑置期滿6個月未進行居住使用也未出租的一手房征收空置稅。
在香港征收空置稅之后，內(nèi)地也開始要不要征收空置稅的思考。
前段時間，國務院參事、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興表示，我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，超過國際上5%的平均水平，建議征收空置稅。
實際上，這已經(jīng)是在開始放風了。
盡管目前征收空置稅還沒有在正式的會議上討論通過，但仇保興也不會是隨口說說，征收應該只是時間問題。
關于樓市的5個終極問題，現(xiàn)在都有了答案。如果你是投機行為，建議你停止投機，如果你是所謂的剛性，那要考慮你的負債成本和未來的現(xiàn)金流是否足夠穩(wěn)健。
時代變了，一切，都要開始變，我們也要改變自己的財富配置觀念。大家轉(zhuǎn)發(fā)這篇文章，讓更多的人知道，避免誤入樓市大坑！
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