隨著調(diào)控持續(xù)深化、行業(yè)競爭加劇，房企融資越來越受到限制。
近日，中國恒大擬發(fā)行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃再度處于中止狀態(tài)，而這已是該筆公司債第二次處于中止狀態(tài)。
據(jù)相關媒體不完全統(tǒng)計，僅10月就有雅居樂、合生創(chuàng)展、魯商置業(yè)等房企的多項融資計劃被中止或終止審查，融資受阻累計數(shù)額近300億元。2018年以來，房企融資受阻數(shù)額累計近1000億元。
在此現(xiàn)狀下，探索開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。記者注意到，信托已成為房地產(chǎn)融資的有力補充渠道，但資金成本面臨水漲船高。
信托類貸款上升
同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關，更是創(chuàng)下自2017年1月以來融資金額的最低值。
從走勢來看，自今年5月以來，房企融資情況一直不太樂觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個月相比差距甚遠。而自9月融資再度下降后，10月融資總額環(huán)比降幅更超一成，為今年以來融資額新低點。
從分類融資來看，10月債權融資額為391.46億元，占房企融資總量的99.70%，環(huán)比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，占比49.56%；其他債權融資78.90億元，占比20.09%；境內(nèi)銀行貸款52.59億元，占比13.39%；信托貸款45.35億元，占比11.55%；中期票據(jù)20億元，占比5.09%。
從融資渠道來看，10月除信托貸款和中期票據(jù)外，其余融資方式融資金額均有所下降。具體來看，公司債融資環(huán)比下降9.77%，其他債權融資環(huán)比減少39.33%，境內(nèi)銀行貸款環(huán)比減少6.79%，而信托貸款則環(huán)比增加了16.2%。
用益信托資深分析師帥國讓告訴《國際金融報》記者，從近三個月（8月、9月、10月）的集合房地產(chǎn)信托融資數(shù)據(jù)來看，融資類地產(chǎn)項目占比高達70%。
中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地產(chǎn)市場嚴調(diào)控與金融強監(jiān)管的壓力下，短期對信托融資的需求或難以降低。
“今年房企的經(jīng)營壓力很大。限購、限貸等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，使得房企資金流普遍偏緊。然而，房企的融資渠道卻并不順暢。”小小金融總經(jīng)理劉小峰對《國際金融報》記者分析，監(jiān)管層加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，使得銀行貸款、房企發(fā)債等融資渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震蕩下跌，房企股權質(zhì)押的融資渠道也受到限制。劉小峰稱，這使得房企不得不接受高成本的資金，以便維持正常的經(jīng)營。
融資成本上漲
據(jù)資深信托分析師袁吉偉介紹，房地產(chǎn)通過信托公司融資，一般的做法是假股真?zhèn)蛐磐匈J款，根據(jù)項目情況而定。以往，銀行向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款都是通過信托通道來做的，目前信托公司的通道業(yè)務做得較少，主要是主動管理業(yè)務。“當前，符合條件的地產(chǎn)公司就做信托貸款，不符合的就是假股真?zhèn)蛘咛囟ㄙY產(chǎn)收益權投資”。
劉小峰告訴記者，房企通過信托公司融資，最基礎的操作模式是信托貸款，即投資者投資信托產(chǎn)品，由信托公司向房企發(fā)放信托貸款，房企提供資產(chǎn)抵押、股權質(zhì)押、第三方擔保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。
記者采訪了解到，2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《國際金融報》記者表示，一般來說，房企的融資成本在5%至7%是較為合理的，但目前很多融資成本遠超過7%，9%以上的現(xiàn)象比比皆是，甚至兩位數(shù)的融資成本也存在。這些也體現(xiàn)了房企融資背后的壓力相對比較大。
據(jù)同策研究院總監(jiān)張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本基本也在8%至10%之間。
具體到信托融資，某信托業(yè)人士在接受媒體采訪時稱，房企因為負債率較高，對現(xiàn)金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地產(chǎn)公司去年信托發(fā)行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地產(chǎn)公司的發(fā)行成本則更高，基本都在15%左右。
對于定價問題，某華東區(qū)域信托公司資產(chǎn)信托部總經(jīng)理在接受《國際金融報》記者采訪時表示，信托的所有業(yè)務，包括但不限于房地產(chǎn)項目，都是差別化的市場定價。“成本完全市場化，都是談出來的，高了企業(yè)受不了，低了投資者不認。所以不能說信托賺了實體經(jīng)濟的超額利潤”。
帥國讓指出，鑒于市場上的資金流動性趨緊，加上監(jiān)管越來越嚴厲，企業(yè)融資成本上升是必然的。
“融資成本高與近年的政策調(diào)控有很大關系，去杠桿在地產(chǎn)市場形成很大的影響。”嚴躍進對記者稱，后續(xù)企業(yè)的融資情況會有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業(yè)績變好，或者銀行對地產(chǎn)的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天。
項目篩選標準提高
今年以來，房地產(chǎn)信托整體成立規(guī)模增長迅速，且收益率也較高，帶動了信托整體收益攀升。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至10月30日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年化收益率達到8%，規(guī)模總計7091億元；而去年同期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率為7.02%，規(guī)?？傆?870億元。
袁吉偉對《國際金融報》記者稱，隨著房地產(chǎn)公司自身資金鏈緊張，風險會加大，投資者要求的收益率也會提高。
“當前房地產(chǎn)信托仍是信托公司的一大重要業(yè)務，支撐信托規(guī)模和利潤的增長。”用益信托工作室研究報告指出，隨著監(jiān)管趨嚴、資金募集難度加大，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展仍有較大壓力，一旦房企現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，后續(xù)很可能面臨兌付壓力。
一家上海地區(qū)的信托公司相關人士對《國際金融報》記者表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利率一路猛漲，信托公司也樂于發(fā)行。不過，由于“僧多粥少”，信托公司對房企的要求也不斷提高。
張宏偉稱，信托公司對交易對手的篩選標準不斷提高。以項目所在地來說，即便是一二線城市，房企能通過信托公司融到資的也還是少數(shù)。
北京一家信托公司的業(yè)務總監(jiān)坦言，現(xiàn)在公司對融資方的最低要求是百強房企，其次還要考慮項目的位置，對于二線以下城市基本不考慮。
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