在當(dāng)下的市場混沌期,反而有可能是買家極好的“執(zhí)筍”(指買到便宜貨)機(jī)會,一味裹足不前,并不可取。
2018年即將接近尾聲,樓市仍然一片混沌。
值得注意的是,年底推地進(jìn)入快節(jié)奏階段,不過,饒有意味的是,土地賣價卻不盡人意,要么是低溢價或底價成交,要么干脆流拍。數(shù)據(jù)顯示:2018年前三個季度,全國300城共流拍住宅用地446宗,總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米,是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。
不過,要注意,流拍并不是土地沒人要了,也不是開發(fā)商沒錢了,要知道,在二級市場上,開發(fā)商仍在加大兼并收購,兼并背后當(dāng)然包括土地。所以,土地流拍,只是因為房企挑挑揀揀的多了。
毫無疑問,發(fā)展商對賴以生存的生命線——土地的態(tài)度有了微妙的轉(zhuǎn)變,拿地指標(biāo)退居二線,盈利能力的指標(biāo)變成核心考量標(biāo)準(zhǔn)。
比如萬科,在喊出“活下去”的口號后,也更加關(guān)注回款率,力爭把回款率從70%提高到80%甚至90%。為什么要這么做?就是為了增強(qiáng)現(xiàn)金流能力,降低杠桿依賴。其實,大多數(shù)房企都是這樣,紛紛表示把負(fù)債率降低到70%以下。
用自己的錢實現(xiàn)內(nèi)部循環(huán),自然沒有“杠桿時代”花錢花得那么爽快了。
而這樣的變化,似乎就發(fā)生在一剎那之間。
今年7月,碧桂園單月拿地金額還高達(dá)195億元,8月直接斷崖式墜至55億元,9月更低至16億元;保利發(fā)展在8月、9月的拿地金額環(huán)比分別下降31.1%、42.9%;新城控股拿地金額同樣環(huán)比分別下降12.1%、62.1%……
謹(jǐn)慎用杠桿,對投資的要求提高,更注重長遠(yuǎn)收益……開發(fā)商的態(tài)度在悄悄改變,賣了房子拍拍屁股走人的開發(fā)商越來越少了。
比如本周二,新世界中國在其“品牌煥新”發(fā)布會上,特別強(qiáng)調(diào)了未來投資的方向:更傾向于選擇可達(dá)到銷售與租賃平衡的土地。這意味著開發(fā)商們不再僅僅注重于銷售,未來會更注重運營。
開發(fā)商態(tài)度的變化,在一定程度上將重塑樓市生態(tài)。
這或許是一個好現(xiàn)象,在某種程度上也是供給側(cè)改革,房企對投資部的要求更高了,地方政府在推地的時候也更加有節(jié)奏了。
同樣,對你我這些“小散”而言,買房的觀念也是時候要改變了。
我們要考慮:是否應(yīng)該更加謹(jǐn)慎選房,是否要適當(dāng)去杠桿,是否要重點考察一直被購房者忽略的租賃回報。
尤其是租賃回報,未來在房子的價值體系里將會更加重要。過去我們挑房子,很多時候只考慮價格;但未來,房子可持續(xù)性的盈利能力——租金會更加重要,一套租不出去的房子,風(fēng)險很大。
還有一點,就是要向開發(fā)商學(xué)習(xí)。在謹(jǐn)慎背后,龍頭房企仍然非常積極。也就是說,在當(dāng)下的市場混沌期,反而有可能是買家極好的“執(zhí)筍”(指買到便宜貨)機(jī)會,一味裹足不前,并不可取。
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