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  • 融資壓力大 年底房企推貨量大價格戰(zhàn)或?qū)⒈l(fā)

    2018年11月22日 10:29
    來源:北京青年報(bào)
    隨著年底的到來,房企急于回籠資金,積極推貨,11月以來北京已經(jīng)有13個項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證,其中不乏金融街融府這樣位于四環(huán)內(nèi)限競房。不僅如此,包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關(guān)注較高的限競房項(xiàng)目也都在近期釋放出更多的項(xiàng)目消息,提前為入市做著準(zhǔn)備。在推貨量增大的同時,開發(fā)商的回款壓力也進(jìn)一步增大,尤其是在限競房集中的區(qū)域,競爭尤為激烈,不少項(xiàng)目都推出了特價房的方式來促進(jìn)回款。對此,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),回顧北京樓市這一年來的市場表現(xiàn),不出意外的話,今年新房市場銷量仍將保持低位,商品住宅的網(wǎng)簽總量預(yù)計(jì)將與去年持平,但價格戰(zhàn)可能會隨時爆發(fā)。
    供應(yīng)量連續(xù)上漲加推多個五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目
    步入11月,樓市漸近終盤,市場全貌隱約顯現(xiàn),新房在供需兩端的表現(xiàn)都有了明顯改善。
    在簽約方面,上周北京市商品房成交1273套,環(huán)比上升了5%,成交面積17.06萬平方米,環(huán)比上漲了27%;成交金額為65.93億元,環(huán)比上漲37%。
    業(yè)內(nèi)人士表示,成交數(shù)據(jù)的回升,除了供應(yīng)加碼外,也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲準(zhǔn)網(wǎng)簽所致,并非全部為近期的實(shí)際成交。
    在供應(yīng)端,隨著新品住宅不斷入市,購房人可選擇范圍加大,反而導(dǎo)致市場整體人氣平淡,觀望氛圍濃郁。
    由于短期大量限競房集中供應(yīng),以往新房不愁賣的北京市場已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日,今年以來北京合計(jì)有27個限競房項(xiàng)目取得34期預(yù)售證,合計(jì)提供商品房限競房源16596套,達(dá)191萬平方米,貨值達(dá)到1000億元,但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數(shù)幾個項(xiàng)目。
    部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證,且市場平均去化率低于4成。這意味著產(chǎn)生了價值600億元左右的庫存。北青報(bào)記者實(shí)地走訪了解到,部分限競房扎堆的區(qū)域,加之購房者“買漲不買跌”心態(tài),導(dǎo)致一些項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢。
    在觀望氛圍下,一些房企決定拿出手中比較優(yōu)質(zhì)的房源,希望重燃市場信心。像位于西南二環(huán)右安門外的佑安府就因?yàn)閮?yōu)越的地理位置一直受到購房人關(guān)注,該項(xiàng)目因售價相比周邊二手房有一定的倒掛,曾一度被認(rèn)為將部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的方式出售,但最終,佑安府限競房的身份成功取得預(yù)售證,并將于近期入市。
    不只是佑安府,位于四環(huán)內(nèi)的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據(jù)了解,由于執(zhí)行70/90政策,開發(fā)商依然采用“高低配”的方式,產(chǎn)品為小高層+高層+疊拼組合。項(xiàng)目與此前開盤售罄的洺悅苑采用了同樣的銷售方式,先鎖定內(nèi)部購房人,再對外開放,目前大部分房源也已經(jīng)簽約。
    除此之外,曾高價拿地的項(xiàng)目,如今也不再遮遮掩掩,開始陸續(xù)發(fā)布項(xiàng)目信息,為蓄客上市做準(zhǔn)備。像位于西局的九龍倉地塊,近日就發(fā)布了166、171、182三種改善型戶型。據(jù)了解,去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達(dá)62.6億+16%的自持比例,溢價率49.05%。不過,由于該項(xiàng)目規(guī)定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米,最高銷售單價不得超過81690元/平方米,在豪宅林立,價格10萬元/平方米上下的西局板塊,價格仍存在一定倒掛。
    舒適型三居比90平方米更好賣
    上述多個限競房即將入市,也使得市場出現(xiàn)了一些波瀾。北青報(bào)記者通過對受關(guān)注較高的項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn),在略顯平淡的市場行情中,更受購房人歡迎的是三居產(chǎn)品。相比其他戶型產(chǎn)品成交的全面下滑,三居以銷量同比大漲27.59%。
    也許很多人會將這個功勞歸結(jié)于限競房,畢竟90平米小三居正是限競房供應(yīng)的主力產(chǎn)品,但事實(shí)并非如此。
    數(shù)據(jù)顯示,特別是90平米以內(nèi)的房源,在2018年短短的10個多月時間里供應(yīng)高達(dá)15733套,這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看,2018年剛需的可選余地大了很多,小戶型占比高達(dá)47.1%刷新歷史紀(jì)錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。
    正是由于供應(yīng)量的較少導(dǎo)致改善型大戶型更加稀缺,而90平方米的房源選擇范圍多,反而出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望。
    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,對今年三居產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)加以細(xì)分便會發(fā)現(xiàn),面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重,市場份額遠(yuǎn)高于90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看,已經(jīng)連續(xù)3年供應(yīng)量低于1萬套。北京樓市最大的矛盾已經(jīng)是改善需求多與剛需供應(yīng)井噴。
    北青報(bào)記者在已經(jīng)開盤的金融街融府售樓處了解到,項(xiàng)目最先售罄的是150平方米的大戶型,反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況,最先賣光的是120平方米三居室,90平方米則順銷了很久。
    舒適型三居的銷量大漲,體現(xiàn)出購房需求的一些變化。郭毅表示,北京嚴(yán)格的限購限貸政策,讓諸多家庭失去了多次升級迭代的置業(yè)可能性,因此更為珍惜難能可貴的“房票”。
    結(jié)婚,生子,二孩,這些人生的巨大改變,會直接投射到對居室功能與面積的需求之上,針對未來正在規(guī)劃、可以預(yù)見的改變,購房家庭往往會在資格滿足、財(cái)力允許的情況下做出全面理性的置業(yè)安排。
    既要滿足“一步到位”的人生規(guī)劃,也希望保持小家庭的獨(dú)立私密,同時還不愿承擔(dān)過重的房貸壓力,面積適度、總價可控的三居成為“夫妻二人”準(zhǔn)備向“三口之家”“二孩家庭”晉級的首選。
    同為三居,緊湊型與舒適型的對比,同為商品房,5年禁售與靈活變現(xiàn)的衡量,同一區(qū)域,龐大的供量與潛在的稀缺,面對政策與市場的角力,在產(chǎn)品與價格的抉擇中,部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善家庭就更加青睞較稀缺的舒適型三居。
    融資成本高回款壓力下價格戰(zhàn)可能爆發(fā)
    但由于70/90的限制,北京市場上可選擇的舒適型三居并不多,隨著年底的到來,房企資金壓力加大,在加大供應(yīng)量的同時,在價格上也將會加大促銷力度,以吸引更多的購房者入市,快速回籠資金。
    某大型房企一位負(fù)責(zé)人對北青報(bào)記者表示,現(xiàn)在公司的考核標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不單單是銷售業(yè)績了,沖刺銷售額不那么重要了,相反,更看重的是回款。往年為了沖刺年終銷售額,不少項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)會虛報(bào)簽約套數(shù),過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約,這實(shí)際上就是自欺欺人的方式,所以今年我們考核的重要指標(biāo)是實(shí)際回款的情況。同時,該負(fù)責(zé)人也表示,為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動,實(shí)際售價甚至低于政府要求的限售價,這種做法在當(dāng)前市場中已經(jīng)十分普遍。
    像豐臺的限競房項(xiàng)目萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房,分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右,南北的則為380萬。特價房源的均價從規(guī)定的41230元/平方米下調(diào)至36000元/平方米。還有北京昌平區(qū)的某限競房項(xiàng)目,均價也從2個月前5萬元/平方米左右調(diào)整至48000元/平方米,類似的現(xiàn)象在限競房銷售中成為了常態(tài),前述房企人士指出,有的限競房項(xiàng)目出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。隨著后續(xù)供應(yīng)量繼續(xù)上升,區(qū)位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
    融資方面,58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看,今年房企的融資壓力明顯大于去年,1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點(diǎn),融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準(zhǔn),本對樓市或形成一定資金層面利好,但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。
    近期多家房企密集發(fā)債融資,融資成本分化嚴(yán)重。近日,陽光城11億元公司債券在深交所上市,票面利率7.50%;合景泰富則發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù),年利率9.85%;華夏幸福也發(fā)布總額不超過80億元的公司債券;華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù),最高融資成本達(dá)13.75%。這從側(cè)面體現(xiàn)了房企融資壓力之大。
    整體看,擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團(tuán)等企業(yè)融資成本為5%左右,陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%
    對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,樓市銷售逐漸放緩,而前期過度投資,導(dǎo)致其對資金需求上漲?;乜铍y,房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。目前來看,2018年四季度,房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。值得關(guān)注的是,盡管房企融資需求迫切,但隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企融資成本明顯上升,房企融資難度越來越大。
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