地王“沉睡”，高價(jià)地成“燙手山芋”

近來(lái)，國(guó)內(nèi)不少城市頻頻出現(xiàn)土地流拍，被外界視為“樓市降溫”的重要信號(hào)。半月談?dòng)浾咴诔啥肌①F陽(yáng)、南昌等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)下行，利潤(rùn)空間不斷壓縮的情況下，曾經(jīng)的“地王”最穩(wěn)妥的生存方式變成“睡覺”，如何處置高價(jià)競(jìng)拍地漸成難題。

流拍重回歷史高位，部分呈斷崖跌落

今年10月10日，江西省南昌市推出4宗經(jīng)營(yíng)性地塊，均以底價(jià)及低溢價(jià)成交，成交金額約6.51億元，較起始總價(jià)僅溢價(jià)1150萬(wàn)元。

而在一個(gè)多月前，經(jīng)歷了掛牌、終止拍賣、重新掛牌之后，當(dāng)?shù)責(zé)衢T區(qū)域九龍湖6宗地塊對(duì)外競(jìng)拍，盡管地理位置優(yōu)越，最終由于無(wú)人報(bào)名導(dǎo)致交易失敗。

南昌的情況不是個(gè)案。今年以來(lái)，許多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月，貴州省貴陽(yáng)市也有12宗地超過(guò)64萬(wàn)方土地流拍。其中11宗流拍土地用途為商業(yè)、住宅、商住，流拍占比達(dá)到了90%，其中包括云巖區(qū)三馬片區(qū)的G(18)064-066號(hào)商住用地。

“三馬片區(qū)是貴陽(yáng)的傳統(tǒng)老工礦聚集區(qū)，盡管地理位置很好，但開發(fā)難度較大。”云巖區(qū)棚改辦主任楊益表示。半月談?dòng)浾咦⒁獾?，相比之下，發(fā)展成熟的觀山湖片區(qū)土地依然受到了追捧。

在成都，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年流拍或因故終止出讓的土地已經(jīng)達(dá)到22宗，零溢價(jià)成交的土地在40宗以上，整體溢價(jià)率大幅下降，房企拿地趨穩(wěn)。此外，成都土地出讓價(jià)格也在下降，今年前三季度土地出讓金合計(jì)508.6億元，同比去年下降28%。

半月談?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行，呈整體降溫趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

“地價(jià)高企、房?jī)r(jià)受限”加劇觀望情緒

半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前中西部土地市場(chǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，一方面是由于地價(jià)相比于前兩年已經(jīng)處于高位，受土地出讓條件嚴(yán)苛、政策趨緊等影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎；另一方面，部分開發(fā)企業(yè)前期瘋狂拿地?fù)屨际袌?chǎng)、資金壓力上升，如今正處于回歸理性的調(diào)適階段。

“2015年左右，很多中西部縣市1000元每平方米的樓面價(jià)就可以拿地。2017年以后，2000元每平方米都拿不到地，有些縣市的樓面價(jià)已經(jīng)到了3000多元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了拿地的最好時(shí)機(jī)。”一位國(guó)內(nèi)知名房企區(qū)域負(fù)責(zé)人坦言。

以成都為例，2017年土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成都開發(fā)商瘋狂拿地。全年土地的溢價(jià)率極高，許多地塊的樓面價(jià)甚至追趕上房?jī)r(jià)。2017年成都二圈層區(qū)域的土拍市場(chǎng)，樓面價(jià)全面進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。整體的土地價(jià)格在近10年來(lái)達(dá)到高峰。

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，多地都出臺(tái)了限房?jī)r(jià)措施，樓盤銷售超過(guò)限價(jià)無(wú)法備案，同時(shí)土地出讓的條件更加嚴(yán)格，項(xiàng)目開盤周期延長(zhǎng)。如南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確，宗地成交后，在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確競(jìng)得人接受宗地商品住宅銷售均價(jià)上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，交付土地后9個(gè)月開工建設(shè)，自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。

“相當(dāng)于各個(gè)可能有利潤(rùn)的口子現(xiàn)在都扎緊了，在企業(yè)成本控制總體穩(wěn)定的情況下，利潤(rùn)空間已經(jīng)大幅壓縮了，不會(huì)無(wú)原則地去拿地。”一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

高價(jià)競(jìng)拍地漸成企業(yè)“燙手山芋”

“地價(jià)趨穩(wěn)，未來(lái)遏制房?jī)r(jià)不再遙遠(yuǎn)！”采訪中，不少受訪人士表示在當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控，以及庫(kù)存較為充足、商品結(jié)構(gòu)較為豐富等因素影響下，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)是一個(gè)有利條件。與此同時(shí)，也有一些“連鎖反應(yīng)”值得關(guān)注。

首先，高價(jià)競(jìng)拍的土地選擇“沉睡”的情況日益增多，并可能由此衍生出系列金融和社會(huì)問(wèn)題。2017年5月，首進(jìn)南昌的名城地產(chǎn)(福建)有限公司在南昌朝陽(yáng)新城拿下一宗純居住用地，樓面價(jià)為13820元每平方米，刷新了此前東湖區(qū)11147元每平方米的樓面價(jià)記錄，但至今沒有開盤。

半月談?dòng)浾哂^察發(fā)現(xiàn)，在中西部一些城市，不少地塊的樓面價(jià)與政府限價(jià)十分接近。“高成本壓力下，過(guò)去一些企業(yè)可以通過(guò)另外加價(jià)、捆綁銷售車位、抬高裝修價(jià)格、提高首付比例等形式，來(lái)規(guī)避政府限價(jià)，現(xiàn)在這種渠道也被堵死了。”一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，土地出讓價(jià)格最終還是要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，在利潤(rùn)空間不斷壓縮的情況下，“地王”最穩(wěn)妥的方式是“睡覺”。

“房企的資金都是滾動(dòng)使用的，一旦被困住了，就沒辦法進(jìn)行周轉(zhuǎn)。”在這種情況下，一些房企負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，今后一段時(shí)間可能會(huì)有一批中小房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，導(dǎo)致金融系統(tǒng)的呆賬壞賬和“爛尾樓盤”，宜加強(qiáng)監(jiān)控。

其次，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著土地流拍增多，越來(lái)越多的地方城投公司將介入接盤儲(chǔ)備土地，可能存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。一些房企負(fù)責(zé)人指出，城投的核心業(yè)務(wù)和責(zé)任是開發(fā)政府指定的項(xiàng)目，但也有一條不成文的規(guī)定，如果商業(yè)項(xiàng)目沒有主體接盤，城投也要去接盤。由于城投公司有一部分權(quán)力決定如何買賣土地，當(dāng)其儲(chǔ)備過(guò)量土地之后，存在低價(jià)甩賣的風(fēng)險(xiǎn)，可能帶來(lái)國(guó)有資產(chǎn)流失，并存在腐敗風(fēng)險(xiǎn)。