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  • 樓市降溫:地王“沉睡” 高價(jià)競(jìng)拍地成燙手山芋

    2018年12月01日 11:47
    來(lái)源:中新經(jīng)緯
    樓市降溫:地王“沉睡” 高價(jià)競(jìng)拍地成燙手山芋 地王豪庭
    地王“沉睡”,高價(jià)地成“燙手山芋”
    近來(lái),國(guó)內(nèi)不少城市頻頻出現(xiàn)土地流拍,被外界視為“樓市降溫”的重要信號(hào)。半月談?dòng)浾咴诔啥肌①F陽(yáng)、南昌等地調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房?jī)r(jià)下行,利潤(rùn)空間不斷壓縮的情況下,曾經(jīng)的“地王”最穩(wěn)妥的生存方式變成“睡覺”,如何處置高價(jià)競(jìng)拍地漸成難題。
    流拍重回歷史高位,部分呈斷崖跌落
    今年10月10日,江西省南昌市推出4宗經(jīng)營(yíng)性地塊,均以底價(jià)及低溢價(jià)成交,成交金額約6.51億元,較起始總價(jià)僅溢價(jià)1150萬(wàn)元。
    而在一個(gè)多月前,經(jīng)歷了掛牌、終止拍賣、重新掛牌之后,當(dāng)?shù)責(zé)衢T區(qū)域九龍湖6宗地塊對(duì)外競(jìng)拍,盡管地理位置優(yōu)越,最終由于無(wú)人報(bào)名導(dǎo)致交易失敗。
    南昌的情況不是個(gè)案。今年以來(lái),許多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月,貴州省貴陽(yáng)市也有12宗地超過(guò)64萬(wàn)方土地流拍。其中11宗流拍土地用途為商業(yè)、住宅、商住,流拍占比達(dá)到了90%,其中包括云巖區(qū)三馬片區(qū)的G(18)064-066號(hào)商住用地。
    “三馬片區(qū)是貴陽(yáng)的傳統(tǒng)老工礦聚集區(qū),盡管地理位置很好,但開發(fā)難度較大。”云巖區(qū)棚改辦主任楊益表示。半月談?dòng)浾咦⒁獾?,相比之下,發(fā)展成熟的觀山湖片區(qū)土地依然受到了追捧。
    在成都,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年流拍或因故終止出讓的土地已經(jīng)達(dá)到22宗,零溢價(jià)成交的土地在40宗以上,整體溢價(jià)率大幅下降,房企拿地趨穩(wěn)。此外,成都土地出讓價(jià)格也在下降,今年前三季度土地出讓金合計(jì)508.6億元,同比去年下降28%。
    半月談?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn),今年以來(lái),全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行,呈整體降溫趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價(jià)率為18.3%,較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。
    “地價(jià)高企、房?jī)r(jià)受限”加劇觀望情緒
    半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn),當(dāng)前中西部土地市場(chǎng)出現(xiàn)疲態(tài),一方面是由于地價(jià)相比于前兩年已經(jīng)處于高位,受土地出讓條件嚴(yán)苛、政策趨緊等影響,品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎;另一方面,部分開發(fā)企業(yè)前期瘋狂拿地?fù)屨际袌?chǎng)、資金壓力上升,如今正處于回歸理性的調(diào)適階段。
    “2015年左右,很多中西部縣市1000元每平方米的樓面價(jià)就可以拿地。2017年以后,2000元每平方米都拿不到地,有些縣市的樓面價(jià)已經(jīng)到了3000多元每平方米,現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了拿地的最好時(shí)機(jī)。”一位國(guó)內(nèi)知名房企區(qū)域負(fù)責(zé)人坦言。
    以成都為例,2017年土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,成都開發(fā)商瘋狂拿地。全年土地的溢價(jià)率極高,許多地塊的樓面價(jià)甚至追趕上房?jī)r(jià)。2017年成都二圈層區(qū)域的土拍市場(chǎng),樓面價(jià)全面進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。整體的土地價(jià)格在近10年來(lái)達(dá)到高峰。
    為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,多地都出臺(tái)了限房?jī)r(jià)措施,樓盤銷售超過(guò)限價(jià)無(wú)法備案,同時(shí)土地出讓的條件更加嚴(yán)格,項(xiàng)目開盤周期延長(zhǎng)。如南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確,宗地成交后,在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確競(jìng)得人接受宗地商品住宅銷售均價(jià)上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí),交付土地后9個(gè)月開工建設(shè),自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。
    “相當(dāng)于各個(gè)可能有利潤(rùn)的口子現(xiàn)在都扎緊了,在企業(yè)成本控制總體穩(wěn)定的情況下,利潤(rùn)空間已經(jīng)大幅壓縮了,不會(huì)無(wú)原則地去拿地。”一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。
    高價(jià)競(jìng)拍地漸成企業(yè)“燙手山芋”
    “地價(jià)趨穩(wěn),未來(lái)遏制房?jī)r(jià)不再遙遠(yuǎn)!”采訪中,不少受訪人士表示在當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控,以及庫(kù)存較為充足、商品結(jié)構(gòu)較為豐富等因素影響下,地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)是一個(gè)有利條件。與此同時(shí),也有一些“連鎖反應(yīng)”值得關(guān)注。
    首先,高價(jià)競(jìng)拍的土地選擇“沉睡”的情況日益增多,并可能由此衍生出系列金融和社會(huì)問(wèn)題。2017年5月,首進(jìn)南昌的名城地產(chǎn)(福建)有限公司在南昌朝陽(yáng)新城拿下一宗純居住用地,樓面價(jià)為13820元每平方米,刷新了此前東湖區(qū)11147元每平方米的樓面價(jià)記錄,但至今沒有開盤。
    半月談?dòng)浾哂^察發(fā)現(xiàn),在中西部一些城市,不少地塊的樓面價(jià)與政府限價(jià)十分接近。“高成本壓力下,過(guò)去一些企業(yè)可以通過(guò)另外加價(jià)、捆綁銷售車位、抬高裝修價(jià)格、提高首付比例等形式,來(lái)規(guī)避政府限價(jià),現(xiàn)在這種渠道也被堵死了。”一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō),土地出讓價(jià)格最終還是要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上,在利潤(rùn)空間不斷壓縮的情況下,“地王”最穩(wěn)妥的方式是“睡覺”。
    “房企的資金都是滾動(dòng)使用的,一旦被困住了,就沒辦法進(jìn)行周轉(zhuǎn)。”在這種情況下,一些房企負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè),今后一段時(shí)間可能會(huì)有一批中小房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn),導(dǎo)致金融系統(tǒng)的呆賬壞賬和“爛尾樓盤”,宜加強(qiáng)監(jiān)控。
    其次,有業(yè)內(nèi)人士指出,隨著土地流拍增多,越來(lái)越多的地方城投公司將介入接盤儲(chǔ)備土地,可能存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。一些房企負(fù)責(zé)人指出,城投的核心業(yè)務(wù)和責(zé)任是開發(fā)政府指定的項(xiàng)目,但也有一條不成文的規(guī)定,如果商業(yè)項(xiàng)目沒有主體接盤,城投也要去接盤。由于城投公司有一部分權(quán)力決定如何買賣土地,當(dāng)其儲(chǔ)備過(guò)量土地之后,存在低價(jià)甩賣的風(fēng)險(xiǎn),可能帶來(lái)國(guó)有資產(chǎn)流失,并存在腐敗風(fēng)險(xiǎn)。
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