隨著房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)入淡季，北京長(zhǎng)租房市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的折扣，最高達(dá)85折。此類產(chǎn)品雖然目前折扣較大，但由于前期漲幅較大，價(jià)格相比去年同期漲幅仍較大。

淡季促銷

中國(guó)證券報(bào)記者走訪了多個(gè)位于北京地區(qū)的長(zhǎng)租房公寓項(xiàng)目了解到，多數(shù)長(zhǎng)租房公寓項(xiàng)目推出了促銷活動(dòng)，最大折扣達(dá)8.5折。但相比去年期價(jià)格仍有一定程度上浮。

以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例，公寓管家對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“目前只有三個(gè)戶型，18平方米的暗間月租金報(bào)價(jià)4190元，目前95折優(yōu)惠；20平方米的小開間報(bào)價(jià)6090元至6190元，目前每間優(yōu)惠900元；25平方米的大開間報(bào)價(jià)6890元至6990元，目前85折優(yōu)惠。”

現(xiàn)場(chǎng)有租戶向記者反映，這一報(bào)價(jià)相比去年仍高出不少，自己合同租期到了，按照新的合約續(xù)租，大開間報(bào)價(jià)相比去年高了近千元，即使打85折，仍然高于去年同期。

記者走訪附近的魔方、邦舍、自如等長(zhǎng)租房項(xiàng)目，均發(fā)現(xiàn)存在不同程度的折扣。

“酒仙橋邦舍是唯一的LOFT結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，一共192間，面積都是41平方米。旺季時(shí)入住率能超過90%，目前超過80%。”公寓管家對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“北向的長(zhǎng)租月租金定價(jià)為每間6040元，南向租金為6180元，目前在此基礎(chǔ)上打95折。”該價(jià)格與年初記者走訪時(shí)大致相同。

在亮馬橋魔方店，該長(zhǎng)租房項(xiàng)目按面積大小、戶型、朝向、門口是否有遮擋物等進(jìn)行區(qū)分，按戶型不同折扣不一，并推出優(yōu)惠券、會(huì)員卡等。“算下來應(yīng)該為92折，每個(gè)房間不一樣，無法計(jì)算精確的優(yōu)惠力度。北京地區(qū)最便宜的魔方公寓在昌平附近，價(jià)格為每間3800元以上。這個(gè)區(qū)域最便宜每間也要6000元。”魔方管家對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

針對(duì)租期長(zhǎng)短和支付方式的差異，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，上述長(zhǎng)租房項(xiàng)目均規(guī)定，6個(gè)月以上屬于長(zhǎng)租，實(shí)行長(zhǎng)租定價(jià)；6個(gè)月以內(nèi)屬于短租，短租不實(shí)施折扣。

價(jià)格較高

除房租外，集中式長(zhǎng)租房項(xiàng)目的租客，要按照商用水電價(jià)格預(yù)存水費(fèi)和電費(fèi)。按照所在項(xiàng)目和區(qū)域不同，每度電在1.2元至1.6元之間，每噸水則在9.5元至11元不等。公寓多配備保潔人員，每次入室清理費(fèi)用在50元左右。

“夏季用電高峰期，每個(gè)月要1000元左右的電費(fèi)；其他時(shí)間大概在300元左右。”一位入駐長(zhǎng)租房的租客對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“水費(fèi)每個(gè)月為50元左右。房租和水電相比民租房都要貴一些。”

“長(zhǎng)租房?jī)r(jià)格確實(shí)比普通民租房?jī)r(jià)格要高，但比同品質(zhì)的酒店要低很多。長(zhǎng)租房本身不以酒店定位，而是營(yíng)造一種社群文化。比如，集中觀看影片、DIY活動(dòng)、免費(fèi)書吧等。”有長(zhǎng)租房項(xiàng)目管家對(duì)記者表示。

長(zhǎng)租房的推出，使得不少核心地段民租房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定程度上漲。對(duì)此，魔方生活集團(tuán)CEO柳佳表示，北京地區(qū)房租價(jià)格整體漲幅有限，三環(huán)以內(nèi)核心區(qū)漲幅較大。如果算上四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)的數(shù)據(jù)，整體漲幅不到10%。據(jù)魔方對(duì)20個(gè)城市10年以來整體數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，房租平均年度增長(zhǎng)率約為5%。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

值得注意的是，長(zhǎng)租房項(xiàng)目高昂的拿房、裝修、運(yùn)維成本，使得一些企業(yè)在盈利方面尋求新出路。

中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分長(zhǎng)租房品牌出于盈利性和獲客率考慮，在集中式長(zhǎng)租房公寓中植入了聯(lián)合辦公等項(xiàng)目。以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例，該長(zhǎng)租房項(xiàng)目2017年底對(duì)外開放運(yùn)營(yíng)，樓下1至4層由龍湖旗下聯(lián)合辦公項(xiàng)目一展空間運(yùn)營(yíng)，5至13樓層由龍湖冠寓運(yùn)營(yíng)。從目前情況看，聯(lián)合辦公項(xiàng)目已被360企業(yè)安全等幾十家企業(yè)占用。甫一進(jìn)樓，電梯中人來人往。

記者發(fā)現(xiàn)，冠寓配備了健身房、觀影區(qū)、公共廚房、自助超市等設(shè)備，相比其他長(zhǎng)租房品牌配套更完備。但公共區(qū)域和公共電梯由于使用人數(shù)較多，磨損較為嚴(yán)重。

“樓下聯(lián)合辦公項(xiàng)目的工作人員有一些也在樓上冠寓長(zhǎng)租公寓居住。”冠寓管家對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“會(huì)來長(zhǎng)租公寓公共區(qū)域健身。健身房對(duì)長(zhǎng)租房租客免費(fèi)，但對(duì)外實(shí)行會(huì)員制收費(fèi)。但外部人員不能進(jìn)入5層以上的住房區(qū)域。長(zhǎng)租房公寓的私密性整體較好。”

中原地產(chǎn)研究院指出，長(zhǎng)租公寓類企業(yè)在北京上海等城市占市場(chǎng)份額已超過20%。除了推漲房租，長(zhǎng)租公寓的金融化帶來“資金池”問題。不少長(zhǎng)租公寓不僅僅一家租賃企業(yè)，而是成為一家“金融企業(yè)”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場(chǎng)最大的問題表面是租金上漲，背后更大的問題是租賃公寓企業(yè)可能資金鏈斷裂。如果租賃代理企業(yè)賺取租金服務(wù)費(fèi)與差價(jià)，基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。但越來越多的企業(yè)利用租金支付差，即給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年甚至以上，利用租金差建立資金池挪作他用，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。