時代周報記者 蔡穎 發(fā)自廣州
市場調(diào)整之下,房企間的規(guī)模競賽也進(jìn)入了下半場。
克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2018年1–11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，6家房企的業(yè)績規(guī)模在3000億元以上，千億房企的數(shù)量則已達(dá)到了25家，
陽光城、中梁控股、金科、融信、金茂、正榮、中南置地等中型房企也已進(jìn)入千億俱樂部。
而易居CEO丁祖晟預(yù)計，今年千億企業(yè)數(shù)量有望超過30家。就目前看來，遠(yuǎn)洋、雅居樂、龍光等房企沖進(jìn)千億房企的可能極大。
2010年，萬科率先進(jìn)入千億俱樂部。隨后，眾多房地產(chǎn)企業(yè)抓住了銷售的窗口期，業(yè)績出現(xiàn)了大幅提升，也紛紛躋身千億陣營。時至今日，千億房企的陣營擴(kuò)展至25家。而千億的規(guī)模也早已經(jīng)成為房企發(fā)展中的一道重要分界線。
雖然千億隊伍不斷擴(kuò)容，但市場環(huán)境已發(fā)生改變，行業(yè)的發(fā)展邏輯也在悄然生變。跨過千億級門檻前，規(guī)模擴(kuò)張是房企們唯一的行動指南，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債成為擴(kuò)張利器，而加入千億俱樂部后，擴(kuò)張速度與質(zhì)量的矛盾逐漸凸顯，遇上行業(yè)調(diào)整，曾經(jīng)引以為傲的擴(kuò)張利器旋即變成致命匕首。發(fā)展中如何在質(zhì)和量間取得平衡，成為房企們不得不面臨的難題。
千億房企新生代
在2010年的擴(kuò)張周期中，地產(chǎn)行業(yè)在適度寬松的貨幣政策和接連兩次降息后開始回暖，這為房企的急速騰飛插上了助力的翅膀。而如今，強(qiáng)調(diào)控政策依然沒有松動的跡象，市場小低谷的行情遲遲不退，新躋身千億軍團(tuán)的房企不斷加速，以贏得在規(guī)模戰(zhàn)中的寶貴時間。
從百億到千億，中梁僅僅用了3年時間。2015年中梁實現(xiàn)168億元銷售額，2016猛增至336.8億元，2017年在此前基礎(chǔ)上增長125%，最終實現(xiàn)757.9億元，截至2018年10月31日，中梁銷售額達(dá)到1002億元人民幣。
而中南置地也有著相似的發(fā)展路徑，從2015年的225億元，到2018年前10個月的1145億元，中南置地的銷售業(yè)績足足增長了5倍。
從2015年的303億元到2018年全面爆發(fā)，中國金茂也用了3年的時間。
作為今年新晉千億房企的第一家，
陽光城的發(fā)展速度也異常迅猛。其2011年的銷售額只有20多億元。就在不到7年的時間里，
陽光城的銷售額度就增長了50倍之多。
雖然每家房企的千億成長路徑并不完全一致，但仍然有著很多的共同點。
高業(yè)績增長的背后往往需要充沛的土地儲備作后盾。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流。
隨著一二線城市限購政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，不少開發(fā)商將目光投向三四線城市。據(jù)了解，中梁擁有近800名土地收購方面的員工，遍布全國100多座城市，截至2018年8月31日，中梁已經(jīng)獲取183幅新地塊，根據(jù)中國指數(shù)院發(fā)布的《2018年1–11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》數(shù)據(jù)，中梁以513億元獲得17102萬平方米的土儲，位列行業(yè)第八。
而從旭輝的土地投資策略亦可發(fā)現(xiàn)，重慶、杭州等二線城市和三四線城市已經(jīng)成為其未來擴(kuò)張的主陣地。
“一線城市的地不好拿，除非是通過舊改的方式介入，我們的主要工作就是爭取拿二三線城市的土地。”一家沖擊千億規(guī)模的廣州房企內(nèi)部人士向時代周報記者表示，四線城市的地還是有風(fēng)險，需要謹(jǐn)慎考慮。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從11月新增拿地城市分布來看，31家典型房企的主要投資布局方向集中在三四線城市，新增建面占比為62%，通遼、濟(jì)寧、霸州等環(huán)渤海三四線城市11月成交量有所上升。
除了擴(kuò)大拿地范圍，中型房企們還通過并購、協(xié)議地塊等非公開、低成本渠道急速獲取土儲資源。11月份，藍(lán)光發(fā)展通過并購獲取重慶市兩江新區(qū)50萬平方米的土儲資源。
世茂集團(tuán)廣深區(qū)域的投拓人士向時代周報記者表示，公司會逐漸加大非常市場拿地比重，把比例控制在50%左右。
充沛的土地儲備是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而如何盡快產(chǎn)生現(xiàn)金流，房企紛紛拋出加碼高周轉(zhuǎn)的解決方案，以加快回籠資金。
其中，黑馬
陽光城、中梁和祥生都是通過高周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)悉，2017年，祥生為提高周轉(zhuǎn)速度，在原來的基礎(chǔ)上提出了“25710”的快周轉(zhuǎn)策略，具體為2個月內(nèi)動工、5個月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。
高杠桿雙刃劍
土地儲備的不斷擴(kuò)張需要足夠的資金支撐，而市場逐漸轉(zhuǎn)冷，房企資金壓力明顯增大。
在2018年的三季報中，金科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.83%、81.47%、86.58%，均位于行業(yè)高位。
房企的償債壓力也在逐漸上升。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期量約1949億元，從年償還債務(wù)量看，2018年需償還3963.48億元，2019–2021年，償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
高杠桿高負(fù)債的發(fā)展模式，在過去幾年成為房企進(jìn)行千億擴(kuò)張的利器，而這樣的模式是建立在樓市火爆、房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上。目前市場下行的信號已經(jīng)明顯，即使在金九銀十這樣的傳統(tǒng)銷售旺季，樓市表現(xiàn)也略顯冷清，房企銷售業(yè)績逐漸放緩，融資渠道不斷緊縮，高杠桿難以維系，積累下來的高負(fù)債，將隨時引爆。
據(jù)同策研究院監(jiān)測，2018年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，這也是2018年以來首次跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下自2017年1月以來單月融資金額的最低值。融資成本也在不斷上升，利率普遍在6%–9%，最高一筆利率超過13%。
除了高杠桿高負(fù)債的發(fā)展模式，部分中型房企通過重倉三四線城市的布局，實現(xiàn)了規(guī)模的突破，然而隨著去庫存紅利逐漸消失，冀望在三四線城市實現(xiàn)彎道超車的房企，銷售壓力劇增。
大型企依靠均衡的全國布局，穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，尚能抵御市場寒流來襲時的變化。而中型房企如果發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)固，則將面臨轟然倒塌的命運(yùn)。好在部分企業(yè)已經(jīng)采取行動防控風(fēng)險。
藍(lán)光發(fā)展內(nèi)部人士向記者表示，在投資原則上，公司還是比較審慎，在拿地中確保凈利潤率，同時將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%紅線以下。
負(fù)債高企的
陽光城曾在接受時代周報采訪時也表示，公司已經(jīng)開始通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、權(quán)益融資、開放合作項目股權(quán)等方式來降低負(fù)債率。2018年9月底，
陽光城在手現(xiàn)金達(dá)314億元，其中受限資金比例約8%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場由增量轉(zhuǎn)向存量，地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間已然不能僅僅寄希望于土地和房價之間的價格差，如何發(fā)掘更多的利潤增長點將成為千億企業(yè)們需要進(jìn)一步修煉的內(nèi)功。
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