澎湃新聞（www.thepaper.cn）獲悉，在2018年最后一個(gè)月，12月10日，國內(nèi)最大住宅開發(fā)商碧桂園（02007.HK）實(shí)際控制人楊國強(qiáng)在集團(tuán)經(jīng)營會(huì)上向公司發(fā)出積極信號：“逐步放開投資（編者注：主要指拿地）”。楊國強(qiáng)同時(shí)給團(tuán)隊(duì)喂下一顆定心丸：“肯定不退休”、“城鎮(zhèn)化之路不可阻擋”。
在此之前，碧桂園已經(jīng)暫緩?fù)顿Y有半年之久，今年6月時(shí)，碧桂園曾在小范圍內(nèi)宣布“暫緩覆蓋、投資拿地、工程款進(jìn)度支付至第四季。”來自碧桂園不同區(qū)域的內(nèi)部人士透露，投資放開的消息還并未真正傳達(dá)給區(qū)域公司的投資拓展部門，但也有部分人士稱，公司內(nèi)部開始傳達(dá)“年后準(zhǔn)備拿地”的消息。
放緩拿地：三個(gè)月總量不及此前一個(gè)月
有碧桂園內(nèi)部人士透露，首批被放開的應(yīng)該是銷售去化較好，且儲(chǔ)備項(xiàng)目不足的區(qū)域，但這樣的區(qū)域并不多。
消息人士表示，從下半年開始，拿地幾近全線暫停后，此前15個(gè)在投資決策方面擁有特權(quán)的“9+X”區(qū)域權(quán)限也幾乎喪失，于普通區(qū)域而言，更沒有決策權(quán)，即便放開，權(quán)限依然會(huì)在集團(tuán)的投資決策中心。
定調(diào)之前，碧桂園最近三個(gè)月拿地面積不及此前一個(gè)月的量，10月新增土地預(yù)計(jì)的建筑面積僅37萬平方米。
碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，8月-10月三個(gè)月之間內(nèi)，公司新增權(quán)益土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)建筑面積521萬平方米，其中，8月增加370萬平方米，9月增加114萬平方米，10月僅增加37萬平方米。
不僅如此，碧桂園投資拿地的支出不增反降。澎湃新聞?wù)淼谋坦饒@公布的最近土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，碧桂園獲取權(quán)益土地的預(yù)期建筑面積為 8486萬平方米，總代價(jià)為1872億元。
記者注意到，在此之前的9月和8月，碧桂園擁有的土地儲(chǔ)備分別為8449萬平方米和8335萬平方米，總代價(jià)分別為1897億元和1878億元。
土地儲(chǔ)備增加，獲取土地的代價(jià)不增反降，碧桂園方面給出的原因是，拿地金額是預(yù)計(jì)要支付的總土地款，但會(huì)受到項(xiàng)目具體落地情況而變更，如引入了新的合作方等。
加速回款與停工緩建
8月-10月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額1084.8億元，銷售面積1176萬平方米。據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，8月至10月，碧桂園三個(gè)月的銷售額均位居房企銷售額的榜首。
具體而言，10月碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額404.1億元，銷售面積為438萬平方米；9月權(quán)益銷售額為367.4億元，銷售面積為387萬平方米；8月銷售額為313.3億元，銷售面積為346萬平方米。
來自碧桂園集團(tuán)的相關(guān)人士稱，投資放緩與公司此前公布的“提質(zhì)控速”策略一致。
8月碧桂園年中業(yè)績發(fā)布上，主動(dòng)宣布，“控制發(fā)展速度”。碧桂園總裁莫斌稱，首先會(huì)在投資策略上作出調(diào)整，更加審慎，更多聚焦現(xiàn)有的存量項(xiàng)目，調(diào)整拿地策略，拿地將更加精準(zhǔn)、慎重，做一個(gè)成一個(gè)。
具體到開發(fā)節(jié)奏的變化，莫斌稱，碧桂園全周期的開發(fā)速度其實(shí)和同行差不多，沒有量化的調(diào)整，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該的節(jié)奏進(jìn)行制定。換言之，此前碧桂園公布的開發(fā)節(jié)奏不再進(jìn)行一刀切。
其實(shí)，今年8月，碧桂園主動(dòng)宣布放緩速度之前，澎湃新聞已經(jīng)于6月獨(dú)家報(bào)道碧桂園已經(jīng)暫緩?fù)顿Y、全覆蓋，并開始推出飛操盤的合作項(xiàng)目。
至9月，碧桂園已經(jīng)開始著手停工。碧桂園在其經(jīng)營內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以銷定產(chǎn)、停工緩建等概念，建設(shè)工程未能實(shí)現(xiàn)“正負(fù)零”的，將一刀切式的停工。
“正負(fù)零”是指，建設(shè)工程的主體工程進(jìn)展程度，在主體工程中的地下工程部分完成，該進(jìn)行主體地上工程部分的時(shí)候，也就是主體工程達(dá)到“正負(fù)零”，俗稱“建設(shè)工程出地面”。
碧桂園內(nèi)部人士透露，集團(tuán)要求區(qū)域根據(jù)市場狀況和以銷定產(chǎn)原則對開工規(guī)模做出適應(yīng)性調(diào)整，各區(qū)域會(huì)對部分去化不佳，未達(dá)正負(fù)零的項(xiàng)目停止開工。
楊國強(qiáng)的定心丸：城鎮(zhèn)化不可阻擋
有碧桂園知情人士透露，其所在的區(qū)域，較高峰時(shí)的開工量要減少900萬平方米，而該區(qū)域擁有項(xiàng)目約為80個(gè)。
拿地變化的前后，為應(yīng)對市場變化，碧桂園已經(jīng)在開發(fā)、大運(yùn)營、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)作出相應(yīng)調(diào)整。
隨時(shí)行業(yè)整體下行，碧桂園內(nèi)部也出現(xiàn)了各種調(diào)整，包括區(qū)域格局、人事優(yōu)化、項(xiàng)目停工、退出合作項(xiàng)目等等，在當(dāng)天的會(huì)上，以碧桂園“定海神針”形象出現(xiàn)的楊國強(qiáng)給團(tuán)隊(duì)喂下一顆定心丸。
楊國強(qiáng)在會(huì)上表示，城鎮(zhèn)化不可阻擋：“行業(yè)的波動(dòng)是正常的，淘汰一些競爭力較弱的企業(yè)對于行業(yè)健康發(fā)展是長遠(yuǎn)有利的。”他告訴團(tuán)隊(duì)成員，“中國的城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化是不可阻擋的，城鎮(zhèn)化現(xiàn)在還在進(jìn)行，每年起碼有10萬億的市場。
人事方面，在此之前的12月7日，碧桂園發(fā)布公告宣布了醞釀數(shù)月的高管位置變動(dòng)事宜，楊國強(qiáng)將任職副主席一職已有6年的二女兒楊惠妍推上聯(lián)席主席的位置，協(xié)助自己處理集團(tuán)日常工作，并負(fù)責(zé)集團(tuán)的戰(zhàn)略投資及基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)的新業(yè)務(wù)探索，例如新零售業(yè)務(wù)。
面對退休，權(quán)力交接與否的說法不一，據(jù)碧桂園官方微信號“碧桂園”透露，在12月10日的管理會(huì)上，我肯定不退休，很多人都說要我做到李嘉誠的年紀(jì)才退休?，F(xiàn)在科技進(jìn)步，到時(shí)候有可能身體更好了，還要多為社會(huì)服務(wù)幾年。
會(huì)上，楊國強(qiáng)首次提及楊惠妍調(diào)任集團(tuán)聯(lián)席主席一事，“楊惠妍主席現(xiàn)在是跟我平起平坐，不過我不是退休，你們以后叫她小楊主席就有分別了。”
“小楊主席”楊惠妍也在會(huì)上宣布，現(xiàn)任碧桂園集團(tuán)總裁莫斌仍負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
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