2018年11月，熱點(diǎn)二線城市新增供應(yīng)集中放量，環(huán)、同比均大幅增長，二線城市開始大范圍的進(jìn)行年底搶收。受供應(yīng)端影響，部分地區(qū)市場成交量價(jià)有較大幅度波動。一線城市均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌，二線城市均價(jià)延續(xù)小幅增長趨勢較穩(wěn)定。隨著供應(yīng)量的上升，整體市場去化周期繼續(xù)拉長，只有少部分城市庫存仍較低。環(huán)渤海區(qū)域市場有所回暖，長三角區(qū)域市場韌性較強(qiáng)，成交端保持強(qiáng)支撐力。

年末沖刺，供求面積推至年內(nèi)最高值

2018年11月，諸葛找房對重點(diǎn)十個(gè)城市進(jìn)行監(jiān)測。

數(shù)據(jù)顯示，11月商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比上漲35.45%，同比上漲62.14%。其中，3個(gè)城市環(huán)比下跌，7個(gè)城市環(huán)比上漲，年末房企加快推盤，供應(yīng)面積再次高位增長。其中，上海、北京和重慶出現(xiàn)供應(yīng)縮減，分別環(huán)比下跌27.79%、22.36%和11.80%。從成交面積情況來看，整體環(huán)比上漲32.00%，同比上漲24.86%。其中，2個(gè)城市環(huán)比下跌，8個(gè)城市環(huán)比上漲，成交量在連續(xù)兩個(gè)月下降后出現(xiàn)回升。其中，上海、重慶兩城的成交面積環(huán)比下跌分別為10.17%、0.55%。兩城環(huán)比上月跌幅都有所收窄，重慶收窄幅度較大，環(huán)比微跌0.55%。

2018年11月，一線城市供應(yīng)面積336.65萬㎡，環(huán)比上漲0.12%，同比上漲78.21%，一線城市放量速度減緩，月度供應(yīng)總面積仍維持在年內(nèi)高位。其中北京、上海供應(yīng)面積環(huán)比跌幅較大，分別為22.36%、27.79%。深圳供應(yīng)面積自上月收縮后繼續(xù)高位增長，環(huán)比上漲61.94%，供應(yīng)面積居年內(nèi)最高水平。一線城市總成交面積151.38萬㎡，環(huán)比增長4.97%，同比增長23.48%。其中北京成交環(huán)比增速較高為17.76%，成交絕對值保持在合理區(qū)間內(nèi)，市場較穩(wěn)定無明顯回暖跡象。上海受供應(yīng)收縮影響成交面積連續(xù)3個(gè)月下降，環(huán)比下跌10.17%，。深圳成交面積環(huán)比上漲8.02%，但成交量依然較少，銷供比進(jìn)一步下降，僅為0.25。

二線城市供應(yīng)面積1372.22萬㎡，環(huán)比增長48.29%，同比增長58.64%，總體供應(yīng)面積為年內(nèi)最高值。其中杭州、武漢、青島、西安環(huán)比增速均超80%，分別為96.64%、90.68%、89.90%和85.36%。

二線城市成交量1032.45萬㎡，環(huán)比增長37.18%，同比增長25.07%，隨著供應(yīng)端的增長，成交總面積也達(dá)到年內(nèi)最高值。

一二線城市對比來看：一線城市供應(yīng)面積增速減緩，但仍維持高位，成交面積有部分回升并保持在合理區(qū)間。二線城市供應(yīng)量大幅增長帶動各城市成交量均環(huán)比上漲。銷供比表現(xiàn)上二線城市供求相對平衡。

數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，成交面積環(huán)比上漲的城市有8個(gè)，與上月相比大幅增加，主要是受供應(yīng)面積提升帶動成交上漲。南京、杭州受人才引進(jìn)政策、落戶條件放寬、長三角區(qū)域市場輻射等因素影響，城市成交端支撐力較強(qiáng)，延續(xù)市場較熱趨勢。北京、深圳相對上月成交量有所回升，市場總量保持在合理區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)波動。西部城市中成都受供應(yīng)量影響，成交大幅增長，但從銷供比來看仍延續(xù)西部市場前期存在部分透支上漲動力不足趨勢不變。重慶市場成交端相對穩(wěn)定，供應(yīng)連續(xù)2個(gè)月下降。

一二線城市整體價(jià)格平穩(wěn)波動

檢測結(jié)果顯示，2018年11月，十城市新建商品住宅成交均價(jià)28141元/㎡，環(huán)比下跌0.47%，同比上漲11.75%，3城下跌，7城上漲。下跌城市以一線城市為主，上海、深圳均價(jià)環(huán)比分別下跌7.57%、2.72%。上海從8月起房企開始加快供應(yīng)節(jié)奏，整體來看有以價(jià)換量的趨勢。相比于10月成交結(jié)構(gòu)上移拉升均價(jià)，11月供應(yīng)各城區(qū)全面展開，郊區(qū)及市區(qū)均有盤供應(yīng)，整體上拉低全市新房均價(jià)(剛需盤和中端改善盤較多)，新房均價(jià)回到相對理性的區(qū)間仍保持上漲趨勢。北京量價(jià)齊漲，均價(jià)環(huán)比上漲4.41%，部分新盤入市拉升成交端上升，成交樓盤多位于海淀、朝陽、豐臺、大興等地，以主城區(qū)和中高端項(xiàng)目為主。

分等級來看：一線城市均價(jià)51269元/㎡，環(huán)比下跌2.94%，同比上漲9.66%。二線城市均價(jià)18230元/㎡，環(huán)比上漲2.69%，同比上漲14.37%。通過對比發(fā)現(xiàn)，一線城市環(huán)比小幅下跌，二線城市環(huán)比小幅上漲。一線城市上海受結(jié)構(gòu)影響均價(jià)下浮較大，深圳上月漲幅較高，本月均價(jià)小幅回調(diào)。二線城市中青島、南京價(jià)格上漲較大，兩城市成交量價(jià)環(huán)比上漲均較大。青島有集中備案因素影響，同時(shí)包括市場供應(yīng)的增多在11月有一波需求開始釋放，市場在年尾有回溫。南京延續(xù)市場較熱趨勢，在供應(yīng)量增加的情況下，成交端量價(jià)齊升。

青島、北京均價(jià)較上月相比均有上漲，一改10月環(huán)渤海地區(qū)均價(jià)下跌的趨勢。從全年來看，兩城均達(dá)到年內(nèi)成交價(jià)較高水平。青島在錯(cuò)過“金九銀十”后，年尾發(fā)力，大量優(yōu)質(zhì)房企供應(yīng)中高端房源，成交區(qū)域仍以主城加新區(qū)為主，拉動均價(jià)快速上漲。南京、杭州兩城，一改上月量價(jià)齊漲態(tài)勢，開始出現(xiàn)分化。南京繼續(xù)延續(xù)熱度。杭州供應(yīng)量增加帶動成交量上漲，同時(shí)，網(wǎng)簽滯后導(dǎo)致前幾月部分低價(jià)項(xiàng)目影響月均總價(jià)，從整體來看，價(jià)格在平穩(wěn)上漲中波動。

環(huán)渤海有回暖，長三角保持強(qiáng)韌性

總體來看，熱點(diǎn)一二線城市中：上海量價(jià)齊跌，北京量價(jià)齊升，深圳量升價(jià)跌。一線城市表現(xiàn)各不相同。濟(jì)南、重慶量價(jià)齊跌，而成都、西安量縮價(jià)穩(wěn)，二線城市同樣出現(xiàn)分化。一、二線城市都存在兩極分化現(xiàn)象。

從區(qū)域上來看，長三角地區(qū)市場韌性依然較強(qiáng)，南京延續(xù)上月量價(jià)齊漲趨勢。而杭州受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響成交均價(jià)小幅下跌，但從成交量上來看成交端依然保持較強(qiáng)支撐力。兩城市去化周期都有明顯下降，長三角區(qū)域整體市場需求依然較強(qiáng)。成渝區(qū)域與上月相比，出現(xiàn)一定的回暖，主要受供應(yīng)放量影響。成都成交量回歸正常范圍，環(huán)比上月有較大幅度的增長。同時(shí)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)覆蓋全城，產(chǎn)品選擇性更強(qiáng)，成交均價(jià)被小幅拉升。重慶市場供應(yīng)量收縮，但成交端微跌幾乎與上月持平，價(jià)格變化幾乎持平，市場相對穩(wěn)定。

中部城市同樣受年尾供應(yīng)加快影響，拉升了西安、武漢兩城的成交量。相對來說武漢的去化周期有所縮短，價(jià)格微漲，中部“金融中心”城市的定位對城市市場長期平穩(wěn)上漲發(fā)展仍有較強(qiáng)支撐。西安除拉升成交量以外，均價(jià)幾乎持平，去化周期有所拉長。青島量價(jià)齊升，量價(jià)環(huán)比增速居首位。全城多點(diǎn)式的供應(yīng)放量改變成交結(jié)構(gòu)，大幅拉升成交均價(jià)上漲。供應(yīng)大幅升高、網(wǎng)簽備案放松，大幅拉升成交量上漲。環(huán)渤海區(qū)域城市(北京、青島)，有一定的回暖跡象。