12月19日至21日中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。其中，對于房地產(chǎn)市場，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。在不足100字的表述中蘊(yùn)含著未來一年的房地產(chǎn)政策走勢。

變：“分類指導(dǎo)”代替“差別化調(diào)控”

此次中央經(jīng)濟(jì)工作次會議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。

而在2017年的經(jīng)濟(jì)會議上的相關(guān)表述則是，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”

從表述看最明顯的變化是“分類指導(dǎo)”代替“差別化調(diào)控”。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從中可以看出一些微妙的變化。由“分類調(diào)控”的提法改為了“分類指導(dǎo)”，這或暗示著單純的直接調(diào)控會減少，而是更多基于城市政府主體責(zé)任，來進(jìn)行指導(dǎo)。從這個角度看，也說明房地產(chǎn)的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指導(dǎo)的角色，而地方才真正扮演調(diào)控的角色，這是“因地制宜”的一個重大突破，這從側(cè)面也說明當(dāng)前菏澤和廣州政策調(diào)整是有理有據(jù)的。這也是說此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議更加強(qiáng)調(diào)“調(diào)控和指導(dǎo)”的關(guān)系。

對于分類指導(dǎo)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展不同階段城市將有不同的指導(dǎo)，與去年更強(qiáng)調(diào)地方執(zhí)行相比，預(yù)計2019年將有更多的中央與住建部的制度性指導(dǎo)性文件。這也意味著調(diào)控政策避免“一刀切”。未來，各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。

穩(wěn)：“房住不炒”，調(diào)控高溫依舊

對于進(jìn)一步夯實(shí)了城市政府主體責(zé)任的提法，與市場之前預(yù)期中央將進(jìn)一步落實(shí)“因城施策”的想法吻合，這也意味著將給予地方政府更大的空間，菏澤取消限售和杭州社保允許累計補(bǔ)繳三次等，則被認(rèn)為是一個信號。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著新房及二手房價格下調(diào)的城市數(shù)量和下調(diào)幅度加大，部分城市的政策也將逐漸開始調(diào)整。張大偉也認(rèn)為，未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

在完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制方面，今年與去年的提法基本一致，只是語氣更緩和，去掉了“加快建立”這樣的程度副詞。不過，張大偉認(rèn)為，長效機(jī)制關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從長效機(jī)制的政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)，房地產(chǎn)稅收及租賃等制度的建設(shè)。

對于此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確“房住不炒”，張大偉認(rèn)為，這代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，對真實(shí)居住保護(hù)。未來微調(diào)的政策也有利于剛需。

減：曾經(jīng)濃墨重彩的租賃業(yè)務(wù)未提及

值得關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議沒有強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場。而在2017年則提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

對于去年被濃墨重彩的租賃業(yè)務(wù)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次沒有提及租賃市場，這和去年的重心完全不一樣。這和租賃市場本身已經(jīng)啟動、開始進(jìn)入正軌發(fā)展的態(tài)勢有關(guān)。也可以說，在過去一年租賃市場的鼓勵性政策比較多，后續(xù)不會有非常直接的新政策刺激。這需要引起租賃企業(yè)注意，租賃市場環(huán)境正在發(fā)生變化：即2018年租賃市場是一個政府支持型的市場，而到了2019年需要主動去探索市場化的模式。