今年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年。正是在這一從嚴(yán)調(diào)控的背景下，全國樓市經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化，房價、銷售、投資、地價等多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)均明顯降溫，調(diào)控取得了階段性成果。  

不過，在樓市深度調(diào)整期，特別是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，有關(guān)樓市調(diào)控放松的傳聞也此起彼伏，明年調(diào)控政策和市場走向備受關(guān)注。對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述來看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路沒有改變，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機(jī)需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，與此同時，在因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控策略指導(dǎo)下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，也把城市樓市穩(wěn)定的主體責(zé)任真正落實(shí)到地方。  

業(yè)內(nèi)人士還指出，當(dāng)前樓市面臨行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。  

市場：  

從局部過熱到整體降溫  

上半年，多地樓市調(diào)控政策不斷收緊，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分城市出現(xiàn)過熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演。如成都某樓盤數(shù)萬人搶購千套房，杭州某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號的現(xiàn)象，同時，也出現(xiàn)了部分開發(fā)商暗箱操作、收茶水費(fèi)、炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。因?qū)Ψ績r上漲仍有預(yù)期，重慶、西安、武漢、南京等“搶人”的熱門二線城市以及丹東、粵港澳大灣區(qū)、海南等因政策預(yù)期帶來房價上漲預(yù)期的地區(qū)，房價漲幅比較大，投機(jī)炒作抬頭。國家統(tǒng)計局6月公布的5月70城房價數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進(jìn)一步擴(kuò)大，市場沒有出現(xiàn)明顯降溫，搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。  

繼住建部在5月份約談了西安、?？?、三亞、成都、太原等12個城市，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施后，6月底住建部等七部門決定在30城聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，嚴(yán)打投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場秩序。隨后，西安、杭州、長沙等地相繼出臺限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業(yè)在限購區(qū)域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補(bǔ)丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數(shù)十個省市相繼采取行動，樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。  

市場預(yù)期真正開始轉(zhuǎn)變是在7月31日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)決遏制房價上漲之后，從8月開始，全國多數(shù)地區(qū)市場觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了?？凇⑷齺?、煙臺等5個城市，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，9月后市場形勢逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入下行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下去”的口號后，更多房企市場預(yù)期發(fā)生改變，打折促銷及降價的項(xiàng)目開始增多，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”事件也不斷上演，個別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權(quán)”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務(wù)院關(guān)于貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體發(fā)聲“調(diào)控不放松，不能半途而廢”，令部分開發(fā)商和住房投資者對于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。  

國家統(tǒng)計局12月公布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國商品房銷售面積連續(xù)3個月同比下跌，且降幅擴(kuò)大，市場預(yù)期明顯轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者觀望情緒較濃；17個熱點(diǎn)城市二手房價環(huán)比下跌，這是最近4年來首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點(diǎn)城市二手房價格下調(diào)，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月環(huán)比下跌。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數(shù)量創(chuàng)新高、土地平均溢價率創(chuàng)新低，多個指標(biāo)均顯示全國房地產(chǎn)市場整體降溫。  

政策：  

從持續(xù)加碼到局部微調(diào)  

今年以來，房地產(chǎn)市場從局部過熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)保持高壓監(jiān)管態(tài)勢、調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)的效果體現(xiàn)。  

從3月兩會政府工作報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，到7月中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題……堅(jiān)決遏制房價上漲”，再到12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，中央不斷明確和強(qiáng)化調(diào)控基調(diào)，彰顯調(diào)控決心，從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢。住建部、銀保監(jiān)會、發(fā)改委等多部門為把“房住不炒”落到實(shí)處，從加強(qiáng)市場監(jiān)管、深化制度改革、強(qiáng)化金融監(jiān)管、加快租賃市場建設(shè)等方面出臺政策部署樓市調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發(fā)力，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點(diǎn)城市全面升級，并且擴(kuò)圍至三四線城市，與此同時，數(shù)十個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，多個熱點(diǎn)城市開展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，加大有效供給，不斷落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主體責(zé)任。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年以來，全國各地出臺各種調(diào)控政策多達(dá)450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。  

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，政策放松的傳聞也時有發(fā)生。從年初的蘭州“松綁”限購、合肥取消限價、成都借人才落戶政策“放松”調(diào)控、南京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現(xiàn)“廣州放松限價”、“國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)放開全部限購”的傳聞，再到12月出現(xiàn)的“發(fā)改委對房企融資松綁”傳聞，地方政府和國家部委每項(xiàng)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策調(diào)整都能牽動市場敏感的神經(jīng)，并被解讀為調(diào)控放松的信號。不過，這些“放松”傳聞均被相關(guān)部門及時澄清，并且住建部年內(nèi)已經(jīng)6次明確表態(tài)“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，多家央媒也在關(guān)鍵時刻集體發(fā)聲“調(diào)控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩(wěn)定市場預(yù)期。  

11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫后，調(diào)控政策數(shù)量也較之前明顯減少，政策內(nèi)容也基本都是規(guī)范房地產(chǎn)市場各種亂象，只有個別城市調(diào)控升級，政策環(huán)境基本平穩(wěn)。然而，12月13日的中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn)問題，這又被不少人解讀為明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘傻男盘?。特別是12月18日和19日連續(xù)兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商服類物業(yè)限購政策以及珠海金灣、斗門兩區(qū)降低限購條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發(fā)了市場對調(diào)控政策放松的討論，菏澤取消限售甚至被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為打響了2018年樓市政策松綁的第一槍。不過，菏澤市住建局隨后緊急開會并對此次政策調(diào)整作出了情況說明，山東省住建廳也回應(yīng)稱“山東省住建廳和國家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因?yàn)楦鞯胤匠鞘星闆r不一樣，在政策方面也不是‘一刀切’，各項(xiàng)政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進(jìn)行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。”而12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，再次明確了明年的樓市調(diào)控方向，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場預(yù)期。  

展望：  

調(diào)控宗旨不變  

12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為明年房地產(chǎn)調(diào)控方向定了調(diào)，即“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。盡管業(yè)內(nèi)對于前半句的解讀基本一致，即對中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位的決心已經(jīng)達(dá)成共識，但是對于后半句的解讀則出現(xiàn)了分歧，特別是“分類指導(dǎo)”中的“指導(dǎo)”兩個字，被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為，沒提“調(diào)控”兩字有風(fēng)向標(biāo)意義，意味著明年房地產(chǎn)調(diào)控不會加碼了，調(diào)控政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，會有更多城市政策松綁。  

不過，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國經(jīng)濟(jì)年會”上明確表示：“去年經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)表述是‘分類調(diào)控’，今年為‘分類指導(dǎo)’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調(diào)控’改為‘指導(dǎo)’意味著放松調(diào)控是瞎解讀，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化。”  

對于明年的房地產(chǎn)政策走向，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，由于樓市比較重要和敏感，為了更好地穩(wěn)定預(yù)期，會議沒有對房地產(chǎn)目標(biāo)做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩(wěn)定是不用贅述和突出的目標(biāo)。但是這段表示其實(shí)透視出更加積極的意義：第一，短期的政策沒有變，即在調(diào)控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資投機(jī)，同時因城施策分類指導(dǎo)；第二，重點(diǎn)是長期性的制度建設(shè)，強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制和基礎(chǔ)制度建設(shè)（市場體系和保障體系完善）；第三，進(jìn)一步突出了地方政府的主體責(zé)任，這是住建部一直強(qiáng)調(diào)的，也是落地的重點(diǎn)。“當(dāng)然，因城施策給了地方的權(quán)力，突出主體責(zé)任增加了地方的責(zé)任?？傮w在房地產(chǎn)方面，地方政府必需對樓市穩(wěn)定負(fù)責(zé)、必需對保障負(fù)責(zé)，更必須對其行為負(fù)責(zé)。”他說。  

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受證券時報記者采訪時也認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認(rèn)同，并有望發(fā)展成為我國住房市場管理的長期目標(biāo)；在中央和地方調(diào)控責(zé)任劃分方面，這次要求“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，表明今后要在因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控策略指導(dǎo)下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，同時也把城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的主體責(zé)任真正的落實(shí)到地方，以有效避免調(diào)控政策“一刀切”的現(xiàn)象。  

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜進(jìn)一步指出，2019年房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展仍然要堅(jiān)持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機(jī)需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時，調(diào)控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅(jiān)持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責(zé)任明顯上升，當(dāng)前各城之間所面臨的需求環(huán)境已發(fā)生了較大的變化，因此重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)因城施策也有利于優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質(zhì)上來說更有利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。  

“2019年調(diào)控的主體責(zé)任下放到各個城市，目前已有散點(diǎn)、自發(fā)的政策調(diào)整出現(xiàn)，主要是對前期限價、限售等行政干預(yù)手段的修正。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說，如果經(jīng)濟(jì)增長下滑的風(fēng)險仍然增加，預(yù)計后期會有更多的城市調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，如放松限購、調(diào)整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動可能先于一二線重點(diǎn)城市，行政性政策放松先于金融信貸政策。  

對于明年的市場走勢，倪鵬飛預(yù)計，總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動?？臻g上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。  

黃瑜也認(rèn)為，在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進(jìn)一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，特別是熱點(diǎn)城市的二手房價會率先出現(xiàn)變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市更會進(jìn)入下一輪的市場蹉跎期。  

政策建議：  

三策并舉協(xié)同推進(jìn)  

不可否認(rèn)，今年樓市調(diào)控取得的階段性成果與必要的行政調(diào)控手段密不可分，但是也要看到行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場亂象，加劇市場風(fēng)險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機(jī)制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫加劇。”倪鵬飛說。  

因此，對于明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，倪鵬飛認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，同時剔除預(yù)期泡沫。第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應(yīng)對宏觀問題挑戰(zhàn)，妥善處理經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量的關(guān)系問題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標(biāo)從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅(jiān)守“只住不炒”和“因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心，將中央對住房市場監(jiān)控擴(kuò)展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)，將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動預(yù)案。第三，下決心改革基礎(chǔ)制度，加速度建立長效機(jī)制。如房地產(chǎn)稅推出實(shí)行漸進(jìn)方案，只對交易或過戶住房的家庭進(jìn)行計提，并在一定起征點(diǎn)上征稅；探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券，填補(bǔ)因土地財政退出留下的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租售并舉制度等。  

黃瑜也認(rèn)為，長期來看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制的建設(shè)，2019年在住房、金融、土地、財稅、投資、立法等方面仍然會持續(xù)推進(jìn)。