2018年上半年還一路高歌猛進的樓市在行至年中時急轉掉頭，市場變化也隨之出現(xiàn)：房價攀升戛然而止，金九銀十成色不足，融資渠道持續(xù)收緊。在行業(yè)的寒潮來臨之際，龍頭房企如履薄冰，高呼活下去口號，一時之間，整個行業(yè)沉浸在悲觀的情緒之中。
在悲傷判斷背后，龍頭房企因擁有完備的布局體系以及相對充沛的資金尚有御寒能力，活下去背后是關于活得好、活得久的探討。而中小房企是處在真實的水深火熱中，他們的每一步舉動都關乎企業(yè)生死。不是生存就是毀滅，強烈的求勝欲迫使這些企業(yè)開始不斷尋求穿越黑暗的方法，以在這個行業(yè)安身立命。
謀求多元化融資渠道
對于很多中小房企而言，維護現(xiàn)金流安全依然是應對市場變化的黃金策略。這意味著企業(yè)需要尋求拓寬融資渠道，加快銷售回款。
然而融資環(huán)境并不樂觀，2018年伊始，監(jiān)管部門推進去杠桿，與此同時，政策加強了投向房地產行業(yè)的信貸管控。在渠道收縮的背景之下，銀行體系和金融機構正加強對房企差異化對待。
一位負責地產融資的銀行人士向時代周報記者介紹：“從2018年下半年開始，許多銀行對地產商的放貸已經非常嚴格，我們對房企融資資格有著嚴格的要求，必須是行業(yè)50強。”
這意味在名單之外的房企無法拿到更加便宜的資金。“作為一家中小型房企，我們公司在四大行基本上無法貸款，只能尋找更加利率更高的商業(yè)銀行。”廣州某中小型房企內部人員向記者表示。
據同策研究院監(jiān)測，2018年11月，房企融資成本依然高位，最高一筆利率達11%。
而為了擺脫對資金的依賴，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，爭相赴港IPO。
2018年，共有12家房企向港交所提交了上市申請，目前，已有正榮、弘陽、大發(fā)、美的置業(yè)、恒達、萬城控股6家房企成功登陸港股。
而那些未進入資本市場的企業(yè)也在為上市做準備。上述中小型房企內部人員向時代周報記者表示，公司將調整融資結構，除了以貸款和信托之外，公司債也在計劃之中。除此之外，公司內部也在逐步籌劃上市的事宜，資金部門新挖來了兩個高管，而他們之前分別是基金經理和投資顧問。他說，“部門結構也會隨之調整，公司會成立一個資金運營中心。”
除了上市解渴，部分中小型房企也通過轉讓股權項目來實現(xiàn)自救。
據時代周報記者查閱北京產權交易所，從2018年9月份開始，房地產類股權轉讓的項目開始增加，當月掛牌項目有5個，而12月份，出售項目猛增至19個。
“目前融資環(huán)境比較緊張，相較于通過出售部分股權的方式可以更快地解決資金難題。”一家中型知名房企人士向記者感概。
曲線拿地
沒有規(guī)模就沒有行業(yè)地位，其中，土地規(guī)模與結構對規(guī)模的影響至關重要。
公開土地市場競爭日益激烈，并且對企業(yè)的資金要求高。在此背景之下，部分房企另辟蹊徑, 欲通過收并購、產業(yè)地產、舊改等方式來實現(xiàn)“曲線拿地”。
其中，時代中國將城市更新作為增加土地儲備的重要途徑。截至2018年上半年，時代中國擁有的城市更新項目高達70個。
作為深圳的本土房企，綠景中國從2002年開始介入城市更新，公司90%以上的項目都是通過城市更新的模式去做的。
而舊改項目的低成本優(yōu)勢也愈發(fā)明顯。根據綠景中國2017年財報顯示，其毛利率達65%，而公司2017年的結轉收入主要為深圳的舊改項目。
佳兆業(yè)擁有豐富的舊改經驗，一度被稱為深圳舊改之王，而舊改業(yè)務更是被佳兆業(yè)視作核心競爭力之一。根據中報顯示，截至2018年6月30日，佳兆業(yè)在全國共有建筑面積約2216萬平方米的土地儲備，87%位于一線及重點二線城市，其中，舊改項目的建筑面積為310.2萬平方米。
除此之外，佳兆業(yè)還有占地面積達2680萬平方米（未計容積率）的舊改項目尚未被納入土地儲備中。
上述中小型房企內部人員向時代周報記者表示，目前舊改已經成為公司的拿地重心，“除了招拍掛市場，我們現(xiàn)在最關注的就是舊改機會”。
除了城市更新之外，部分中小型通過并購的戰(zhàn)場開拓了新的土地儲備。
福晟在2015年開啟了規(guī)?；瘮U張道路，公司內部設立了專門的拿地機構“飛虎隊”。根據數(shù)據顯示，福晟2017年新增1786.9萬平方米土地，新增貨值達3199億元，其中八成土儲都來源于并購，這便是福晟的內部的“八二定律”，80%為收并購項目，而20%是通過公開市場拿地。
而根據福晟的規(guī)劃，未來還將繼續(xù)堅定走加大合作與并購的路線。
泰禾也在以并購方式增加土地儲備。2017年泰禾集團新增36個項目中，其中有26個項目都是通過收并購的方式取得。
泰禾集團董事長黃其森曾公開表示，從2016年開始，泰禾幾乎不參加公開市場的招拍掛，90%土地儲備都是通過合作并購。其中，并購的土地成本只有公開市場的一半。
除了通過多元渠道拿地，保持謹慎的拿地態(tài)度也十分重要。“中小房企可以選擇區(qū)域深耕，如果隨便擴張，或者拿地不注意，會對企業(yè)造成很大沖擊。”明源地產研究院執(zhí)行主編艾振強向時代周報記者表示道。
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