“沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有江湖地位，沒(méi)有江湖地位就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)”，這是房地產(chǎn)行業(yè)奉行的規(guī)則。房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，增量天花板若隱若現(xiàn)，要不要加杠桿做大規(guī)模成為困擾多家房企的難題。
2018年即將收尾時(shí)，上市8年的中弘股份被深交所摘牌，正式告別資本市場(chǎng)，壓倒它的是超過(guò)百億的逾期債務(wù)。
隨著行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)深入，融資渠道收緊，房企在加杠桿追求規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的游戲中漸趨理性，行業(yè)集中度大幅提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局已基本確立，資源進(jìn)一步向龍頭房企聚集，而由此引發(fā)中小房企陷入融資難、融資成本高的困境，同時(shí)規(guī)模房企進(jìn)行多元轉(zhuǎn)型，尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，猶如多米諾骨牌被推倒。
行業(yè)集中度大幅提升
剛剛過(guò)去的一年，在市場(chǎng)下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩的情況下，規(guī)模房企繼續(xù)保持領(lǐng)跑的態(tài)勢(shì)，全年累計(jì)銷售增速仍保持了較高水平。
研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年千億房企總數(shù)達(dá)29家，較2017年新增13家，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實(shí)力，市場(chǎng)份額越來(lái)越高，行業(yè)集中度加劇。其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大以超過(guò)5000億元的規(guī)模遙遙領(lǐng)先，形成第一梯隊(duì)龍頭企業(yè)。
恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，房地產(chǎn)未來(lái)一定是“大魚吃小魚”。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，成交量趨于穩(wěn)定，集中度的提升愈發(fā)明顯，前十大地產(chǎn)商在不斷蠶食小地產(chǎn)商的份額。“2017年年底，前十的地產(chǎn)商在全國(guó)銷售占有率24%，2018年上半年已經(jīng)到了30%，前三大占了15%。我們認(rèn)為未來(lái)3~5年，集中度會(huì)到40%左右。”
龍頭企業(yè)加速奔跑，中型房企拼命狂追，集中度持續(xù)快速提升。“兩年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)至少會(huì)減少三分之一。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這兩年，規(guī)模房企將更加集中化，未來(lái)中小房企要么下沉到四五六線城市，要么就是在一二線城市的邊緣位置，或者在當(dāng)?shù)爻鞘欣锇l(fā)揮他們當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)，跟全國(guó)性房企進(jìn)行合作，然后為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。
一位行業(yè)前十強(qiáng)房企高管分析道，隨著行業(yè)集中度提升，購(gòu)房者因?yàn)閷?duì)中小房企資金鏈短缺問(wèn)題心有余悸，更傾向于選擇規(guī)模大的品牌房企；對(duì)地方政府而言，規(guī)模大的品牌房企能帶來(lái)土地溢價(jià)、產(chǎn)品規(guī)范和品質(zhì)提升；另外供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)也會(huì)更傾向于選擇大房企，這是一系列連鎖反應(yīng)。
“最近有一位行業(yè)排名在70~80左右的高管來(lái)找我，他說(shuō)能不能到我們公司來(lái)。為什么會(huì)跳槽呢？就是原來(lái)的平臺(tái)不進(jìn)則退，他渾身的本事發(fā)揮不出來(lái)，就會(huì)跳槽。未來(lái)人才流動(dòng)的速度還會(huì)進(jìn)一步加快。”該高管說(shuō)。
中小房企融資難
在一個(gè)相互聯(lián)系的系統(tǒng)中，一個(gè)很小的初始能量就可能產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，人們把這種現(xiàn)象稱為“多米諾骨牌效應(yīng)”。
行業(yè)老大哥萬(wàn)科在2018年9月底舉行的秋季例會(huì)上，高調(diào)喊出“活下去”，一時(shí)間，引爆行業(yè)悲觀情緒。在此之前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)：“如果6300億元回款目標(biāo)未達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”
如何“活下去”？在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，剛剛過(guò)去的2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度大幅提升后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已基本確立。“這種變化背后，身在其中的企業(yè)就面臨一系列問(wèn)題，誰(shuí)的融資能力比較強(qiáng)，誰(shuí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，誰(shuí)的規(guī)模比較大，市場(chǎng)份額比較高，它就能在現(xiàn)階段的市場(chǎng)生存下去。”
隨著政策調(diào)控持續(xù)深入，央行加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入樓市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管層加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)資金的監(jiān)管、銀行暫停開發(fā)貸就是打在房企身上的一記重拳，房企融資壓力凸顯。但相對(duì)龍頭房企而言，中小房企頂著更大的壓力。
上述行業(yè)前十強(qiáng)房企高管分析稱，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)房貸審慎管理之后，限定給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額度后，就導(dǎo)致中小房企沒(méi)錢了。“每家銀行不太一樣，總體而言限定額大概是在20%左右。中小房企更多，多的人叫得更響，所以大家都說(shuō)房企沒(méi)錢了，但其實(shí)是中小房企沒(méi)錢了。”
正如百?gòu)?qiáng)房企銀億股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前發(fā)布公告稱，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使2.99億元公司債未能如期償付。中弘股份則是更極端的例子，因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于面值，讓其成為A股史上首個(gè)退市的上市房地產(chǎn)公司，壓倒中弘股份的便是超過(guò)百億的逾期債務(wù)。
在行業(yè)融資環(huán)境收緊、融資渠道受限的背景下，融資成本也在不斷上升。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達(dá)到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來(lái)單月融資成本的最高水平。尤其是境外發(fā)債融資，房企境外發(fā)債平均融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長(zhǎng)5.02個(gè)百分點(diǎn)。2018年1~11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過(guò)2017年全年平均值。
有房企內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在13%是行業(yè)內(nèi)一個(gè)基本融資成本，甚至還有18%、19%等更高的，部分房企正迎來(lái)融資“寒冬”。與此同時(shí)，部分房企資產(chǎn)負(fù)債表也正承受更大壓力。
以某房企的發(fā)債狀況為例，有媒體統(tǒng)計(jì)到，2018年以來(lái)，該企業(yè)共在上交所共提交了8次發(fā)債申請(qǐng)，其中僅有3次獲批，1次終止，其余4次尚處在“已反饋”或者“已回復(fù)交易所意見”階段。此外，2018年2月9日，該企業(yè)取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月23日再次取消了10億元超短期融資發(fā)行計(jì)劃。
在這樣的背景之下，裁員也開始在地產(chǎn)圈彌漫。
業(yè)務(wù)布局多元化
行業(yè)集中度加劇，融資渠道收緊讓很多房地產(chǎn)商對(duì)“地產(chǎn)”的態(tài)度開始變得諱莫如深，部分企業(yè)甚至不愿再提及“房地產(chǎn)”“地產(chǎn)”，甚至“置業(yè)”等字眼。
有多家房企進(jìn)行了企業(yè)或分公司的名稱變更，紛紛打出“去地產(chǎn)化”口號(hào)，謀求多元業(yè)務(wù)布局。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年已有18家房企去掉了公司名稱里的“地產(chǎn)”二字。
“所謂去地產(chǎn)化就是有一些多元化業(yè)務(wù)。房企有一定規(guī)模、有一定能力后，再去進(jìn)行多元化布局，也是在市場(chǎng)集中度比較高的情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)型策略的表現(xiàn)。”張宏偉認(rèn)為。
轉(zhuǎn)型升級(jí)浪潮中，憑借巨大的存量市場(chǎng)空間和政策紅利，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)備受青睞，吸引了諸如融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤(rùn)置地等多家標(biāo)桿房企入局。不過(guò)，2018年下半年以來(lái)，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被爆資金鏈斷裂，行業(yè)盈利難題仍待破解。
據(jù)貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與者主要包括三類：一是有中介基因的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)是運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，離房源近，房源獲取以分散式為主；二是房地產(chǎn)開發(fā)商，房源以集中式為主，目前頭部房企基本全部都已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓這個(gè)賽道；三是具有酒店運(yùn)營(yíng)背景的企業(yè)，核心優(yōu)勢(shì)是運(yùn)營(yíng)能力。
“2018年由于租金貸受限制，資金端被抽血，整個(gè)市場(chǎng)由過(guò)去跑馬圈地狀態(tài)快速進(jìn)入整合洗牌階段。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
除繼續(xù)在長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域深入拓展之外，多家房企已將目光投向全新的領(lǐng)域。
據(jù)了解，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)包括第一梯隊(duì)的碧桂園、恒大和萬(wàn)科，也都紛紛砸下重金向機(jī)器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽車、物流等新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拓展；龍湖、保利等第二梯隊(duì)的房企也紛紛更名去地產(chǎn)化，“去地產(chǎn)化”儼然成為一種行業(yè)風(fēng)潮，吸引著越來(lái)越多的房企加入其中。
但各大房企進(jìn)軍不同領(lǐng)域卻折戟而歸的現(xiàn)象也屢見不鮮，如FF爭(zhēng)奪戰(zhàn)、萬(wàn)通跨界造車失手等，尋找新的突破口并非易事。
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