1月21日上午，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班開班，習(xí)近平總書記在開班式上發(fā)表重要講話，對防范化解政治、經(jīng)濟、科技等領(lǐng)域的重大風(fēng)險提出了明確要求，進行了具體指導(dǎo)。

值得注意的是，在應(yīng)對經(jīng)濟領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提到了房地產(chǎn)，并且提出“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。盡管房地產(chǎn)長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發(fā)生了明顯變化。

那么，在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班上，特別提到房地產(chǎn)，有何信號意義？房地產(chǎn)長效機制實施方案可能包括哪些內(nèi)容？如何穩(wěn)妥實施？

對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，防范化解重大風(fēng)險主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險，而金融風(fēng)險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)長效機制方案是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。房地產(chǎn)長效機制的實施應(yīng)謹慎選擇時間節(jié)點，同時考慮對沖方案，循序漸進、小步試行。

房地產(chǎn)成防范化解 重大風(fēng)險內(nèi)容之一

對經(jīng)濟領(lǐng)域，習(xí)近平強調(diào)，既要保持戰(zhàn)略定力，推動我國經(jīng)濟發(fā)展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應(yīng)對經(jīng)濟領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險。他用七個“要”作出了具體指導(dǎo)，其中之一就是“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

在應(yīng)對經(jīng)濟領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提到房地產(chǎn)市場，有何信號意義呢？

某10強房企高管接受證券時報記者采訪時認為，防范化解重大風(fēng)險主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險，而金融風(fēng)險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，房地產(chǎn)上下游基本就穩(wěn)住了，系統(tǒng)性金融風(fēng)險就穩(wěn)住一半。

“過去很多文件和會議中多次提及防范重大風(fēng)險時都沒有提到房地產(chǎn)，這次提到房地產(chǎn)的風(fēng)險，我感覺應(yīng)該是樓市下行、房價下跌之后可能會產(chǎn)生的風(fēng)險，因為過去提防范重大風(fēng)險時，房價還在漲，而現(xiàn)在房價已經(jīng)轉(zhuǎn)跌了，少數(shù)城市跌幅較大，所以目前強調(diào)的風(fēng)險，應(yīng)該是房價可能出現(xiàn)大跌的風(fēng)險。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說。

貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則認為，2019年樓市的風(fēng)險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險、高房價的泡沫風(fēng)險、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險。

長效機制內(nèi)容可能包括哪些

此次會議談到應(yīng)對經(jīng)濟領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提出“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

對于房地產(chǎn)長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發(fā)生了明顯變化，去年12月中央經(jīng)濟工作會議上的“構(gòu)建”，時隔一個月后變成了“穩(wěn)妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。“這里說的是‘方案’，說明已經(jīng)形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭對證券時報記者說。

既然有了房地產(chǎn)長效機制方案，那么內(nèi)容可能包括哪些呢？

楊紅旭認為，房地產(chǎn)長效機制方案應(yīng)是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)稅推進的節(jié)奏。

在上述某10強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、房地產(chǎn)金融，需求端的城鎮(zhèn)化與農(nóng)村人口落戶、棚戶區(qū)改造、城市更新，市場端的成交量和房價監(jiān)測與調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革等，目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

楊現(xiàn)領(lǐng)則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗和教訓(xùn)中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續(xù)實施，也有對未來新藍圖的重新設(shè)計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創(chuàng)新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動態(tài)調(diào)整、不斷進化。

長效機制或循序漸進

對于如何穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，楊紅旭對證券時報記者表示，房地產(chǎn)長效機制的方案應(yīng)該是替代短期調(diào)控措施及各種行政干預(yù)，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風(fēng)險，政策不應(yīng)該進一步傳遞出“加碼”的信號。因此，他建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當(dāng)中有一些涉及利空房價的，應(yīng)該有個相應(yīng)的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預(yù)政策。

“長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風(fēng)險，要謹慎決定實施的時間節(jié)點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預(yù)措施，這樣才能穩(wěn)妥實施。”楊紅旭表示。

在上述某10強高管看來，穩(wěn)妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經(jīng)在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。

楊現(xiàn)領(lǐng)則認為，穩(wěn)妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結(jié)經(jīng)驗，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時地方也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。只有這樣，“一城一策”才能實現(xiàn)它的兩個核心目標：給予地方調(diào)控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。

記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。