房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模保持持續(xù)增長，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”已是不爭的事實。面對生存or淘汰的殘酷現(xiàn)實，各家房地產(chǎn)企業(yè)都使出渾身解數(shù)，只為在市場競爭中占有一席之地。

對于地產(chǎn)央企而言，規(guī)模落后同樣可能面臨被并購的命運(yùn)。一方面，在國資委圈定能夠開展地產(chǎn)主業(yè)的21家央企中，分化愈加明顯，業(yè)績差距懸殊。另一方面，央企重組整合工作提速，目前已步入關(guān)鍵階段，這也將決定地產(chǎn)央企轉(zhuǎn)型發(fā)展的成敗和影響整體行業(yè)格局。

競爭格局：分化明顯 差距懸殊

去年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有回落，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。與此同時，房企間的規(guī)模化競爭日趨白熱化。第三方監(jiān)測機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年共計31家房企跨過千億門檻，156家房企躋身百億軍團(tuán)，較2017年增加12家，市場份額超75%，行業(yè)集中度加速提升。

其中，21家地產(chǎn)央企的表現(xiàn)分化明顯，首尾差距懸殊。在業(yè)績方面，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地位列前三甲，平均銷售額已接近3000億。據(jù)各家公告披露，保利發(fā)展2018年實現(xiàn)簽約金額約為4048.17億元；中國海外系列公司的累計合約物業(yè)銷售約為2597.79億元；華潤置地實現(xiàn)總合同銷售金額約2155.3億元。

此外，據(jù)多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售排行榜顯示，2016~2018三年間，上述三家房企均穩(wěn)定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產(chǎn)央企的“頭部陣營”。

“報告期內(nèi)公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，受項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升、結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比例下降影響。”保利發(fā)展在公告中對經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況情況進(jìn)行說明。中海地產(chǎn)和華潤置地均被信用評級機(jī)構(gòu)看好“跑贏大市”。

招商蛇口、中國金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)以及中國鐵建則形成了地產(chǎn)央企的“中堅陣營”，它們分別實現(xiàn)銷售1705.84億元、1280億元、1095.1億元和986.93億元，躋身千億房企之列。

不過，在外界看來，如電建地產(chǎn)、華僑城、五礦地產(chǎn)等一些老牌央企卻是后繼乏力，規(guī)模增長速度未達(dá)到預(yù)期，逐漸與排名靠前的企業(yè)差距拉大。至于其他的地產(chǎn)央企，則持續(xù)不溫不火地保守打法，實則已經(jīng)掉隊。

實際上，從近三年的業(yè)績表現(xiàn)看，電建地產(chǎn)保持了連續(xù)的增長。但相比整體行業(yè)而言，其增長幅度并未實現(xiàn)跨越式的突破。面對競爭壓力，電建地產(chǎn)2018年將重心放在深化產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，并首次提出了沖刺千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

據(jù)五礦地產(chǎn)2018年三季度銷售公告顯示，公司完成銷售額約41.6億元，僅完成150億元年度目標(biāo)的27.73%。“全年的業(yè)績還沒發(fā)布，另外每個公司的戰(zhàn)略各異，我們走的是精品戰(zhàn)略，不會盲目地去擴(kuò)張規(guī)模。”五礦地產(chǎn)總部營銷管理部副總經(jīng)理王新芳向記者回復(fù)。

央企投資、拿地力度不減

2018年，房企拿地回歸理性，新增土儲金額和面積雙雙回落，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競爭階段。在目前的市場調(diào)整期，部分央企投資力度依舊不減。

據(jù)《2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地金額》統(tǒng)計，有9家地產(chǎn)央企躋身拿地金額TOP40以內(nèi)。其中，保利發(fā)展拿地金額為1001億元、拿地面積1749萬平方米，華潤置地拿地金額為803億元、拿地面積1656萬平方米，中海地產(chǎn)拿地金額為760億元、拿地面積866萬平方米，位居地產(chǎn)央企前列；而中國中鐵與華僑城分別以505億元、496億元緊隨其后，拿地金額同比增長均超30%，遠(yuǎn)超過其銷售業(yè)績，形成較大的反差；中國鐵建、招商蛇口、中國金茂等企業(yè)則依舊保持投資力度，積極補(bǔ)倉。

伴隨限地價、限房價、競自持、競配建等調(diào)控政策出臺，“底價地”、“低價地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場常見現(xiàn)象。在此背景下，房企聯(lián)合體拿地持續(xù)增加，分?jǐn)傦L(fēng)險、利益共享的拿地方式持續(xù)受到房企青睞，尤其是多家央企均有參與聯(lián)合體拿地，拿地城市涉及北京、上海、重慶等一二線熱點城市。

分析人士指出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，央企、國企依賴自身較強(qiáng)的融資能力積極補(bǔ)充土儲，不僅為度過寒冬準(zhǔn)備充足糧草，同時也為未來規(guī)模再上臺階夯實基礎(chǔ)。

整合重組已步入“深水區(qū)”

除了面對市場的競爭升級，在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動中央企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展背景下，央企房地產(chǎn)的重組整合已步入“深水區(qū)”。房企之間的合并重組，特別是央企房地產(chǎn)的重組整合，或成為影響行業(yè)發(fā)展格局的重要力量。

從保利收購中航地產(chǎn)，到招商蛇口合并招商地產(chǎn)，從2017年中交系地產(chǎn)整合，保利地產(chǎn)收購保利置業(yè)，再到2019年中糧地產(chǎn)完成收購大悅城，以及中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)的重組拉鋸戰(zhàn)，地產(chǎn)央企內(nèi)外整合重組持續(xù)不斷。

昔日“招保萬金”之一的招商地產(chǎn)，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷售額已達(dá)1705.84億元，被業(yè)內(nèi)視為首個地產(chǎn)央企重組樣本。

中交集團(tuán)正在推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作，未來中交體系里會有三個平臺，包括中交地產(chǎn)、綠城中國、中交海外地產(chǎn)。這三個平臺既占據(jù)內(nèi)地和香港兩大資本市場，又覆蓋國內(nèi)和海外房地產(chǎn)市場。但目前來看，中交地產(chǎn)還無法擔(dān)起重任。成為地產(chǎn)巨頭，中交地產(chǎn)還要面臨與綠城如何保持協(xié)同的課題。

多年懸而未決的保利地產(chǎn)、保利置業(yè)整合迎來突破。券商分析人士認(rèn)為，保利發(fā)展此前礙于和保利置業(yè)同業(yè)競爭緣由，自從展開對保利置業(yè)收購后，也陸續(xù)在此前受限制區(qū)域展開拓展，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)展，業(yè)務(wù)規(guī)模保持提升，未來隨著公司完成對保利置業(yè)的整合，將進(jìn)一步鞏固和提升公司在行業(yè)內(nèi)的龍頭地位。

記者從中國五礦集團(tuán)官網(wǎng)獲悉，2018年是中國五礦與中冶集團(tuán)“互補(bǔ)式重組”的第三年，也是融合漸入佳境、互補(bǔ)效應(yīng)更加涌現(xiàn)的一年。通過包括千億內(nèi)部市場等有效措施，中國五礦重組后的融合發(fā)展成效顯著，企業(yè)盈利能力顯著增強(qiáng)，資產(chǎn)質(zhì)量不斷夯實。

關(guān)于中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)之間的業(yè)務(wù)整合，五礦地產(chǎn)方面此前曾表示涉及地產(chǎn)業(yè)方面還沒具體的計劃，但首先要做的事情就是業(yè)務(wù)協(xié)同。“關(guān)于整合重組的具體進(jìn)展，現(xiàn)在不太方便透露。”王新芳說。

據(jù)了解，下一步央企重組的重點之一是加大專項整合力度，另外還將進(jìn)一步推進(jìn)中央企業(yè)的戰(zhàn)略性重組，加強(qiáng)重組整合以后的融合。“融合是關(guān)鍵，更好融合才能真正實現(xiàn)‘1+1>2’的效果。”國資委有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

“基于市場不斷發(fā)展和演變的現(xiàn)實，一些地產(chǎn)央企的先天優(yōu)勢開始喪失，當(dāng)前總體感覺在慢慢掉隊。”一位房企人士說，雖然在整體上并沒有表現(xiàn)出太多的擴(kuò)張趨勢，但隨著部分地產(chǎn)央企逐步完成整合重組任務(wù)，將會有所發(fā)力。