《舌尖上的中國(guó)》導(dǎo)演鏡頭下的“形似枕頭白如玉，香甜筋道焦黃金”，是人們能夠從公共視野中獲取的對(duì)安徽阜陽(yáng)這個(gè)四線城市為數(shù)不多的認(rèn)知。最近，阜陽(yáng)再次引起外界關(guān)注，則是因?yàn)楦逢?yáng)市國(guó)土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地悄悄取消了限價(jià)，盡管并未正式發(fā)文。
這樣的消息在當(dāng)前“一城一策”及諸多城市住房政策調(diào)整之際引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
對(duì)于商業(yè)住宅用地取消限價(jià)一事，阜陽(yáng)市國(guó)土局辦公室工作人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“因?yàn)榭紤]到過去土地流拍的因素，我們暫時(shí)在出讓土地的條件中取消了限價(jià)，未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)維持。不過，如果以后土地市場(chǎng)價(jià)格又出現(xiàn)新的變化，不排除有可能會(huì)重新采取限價(jià)措施”。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者隨后又致電阜陽(yáng)市國(guó)土局土地利用科進(jìn)一步采訪，電話并未接通。
在經(jīng)歷地市火熱之后，阜陽(yáng)的房?jī)r(jià)和地價(jià)在全國(guó)樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下出現(xiàn)下滑，而土地流拍，只是其過去一年眾多序幕中的一幀。
從這次取消限價(jià)可以看出，這既是因城施策之舉，也是三四線城市住房市場(chǎng)甚至是發(fā)展自救的序幕。
消失的限價(jià)政策
查看阜陽(yáng)市國(guó)土資源局土地出讓公告可以發(fā)現(xiàn)，自2019年起，土地出讓時(shí)的限價(jià)條款均被取消，這意味著住宅備案價(jià)格不受土地出讓限制，房企可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格自行調(diào)整。
據(jù)了解，此前的土拍信息要求：競(jìng)得人所開發(fā)的商品住宅備案均價(jià)原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價(jià)。
對(duì)于限價(jià)條款的取消，有業(yè)內(nèi)人士表示這與阜陽(yáng)近幾個(gè)月來不斷流拍的土地有關(guān)。
2018年3月份還地王頻出的阜陽(yáng)，在6月份很快遭遇滑鐵盧。6月20日，在阜陽(yáng)市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍，另一地塊由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌。6月28日，阜陽(yáng)迎來6月最后一場(chǎng)土拍，公開拍賣【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中，三宗地塊因競(jìng)拍人不足全部流拍。
彼時(shí)，上海（樓盤）易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭發(fā)消息稱，“三四線阜陽(yáng)，居然連續(xù)三次土拍全部流拍，最近一次，大部分土地流拍。部分地塊，政府定的起拍價(jià)較高，逼到喉嚨眼了，開發(fā)商不敢買了；部分地區(qū)，溢價(jià)率不高，但有配建要求?？傮w來看，熱點(diǎn)城市地市多已降溫。”
多宗土地流拍牽動(dòng)著阜陽(yáng)的神經(jīng)。隨后的7月份，阜陽(yáng)市國(guó)土局開始放寬條件、降低要求，這事實(shí)上已經(jīng)為如今的取消限價(jià)埋下伏筆。比如【2017】-55地塊，經(jīng)過一次流拍后再次出讓，政府降低了一般的保證金，且地塊的繳款比例也調(diào)整到了30%。這宗地塊于2018年8月9號(hào)再次拍賣。
緊接著在2018年8月24日，阜陽(yáng)市國(guó)土局在住宅用地出讓文件中將原來的限價(jià)信息更改為“競(jìng)得人所開發(fā)的商品住宅備案均價(jià)原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價(jià)”。也就是說將原來的“2016年10月份”更改為“當(dāng)月”，將“銷售均價(jià)”改為“備案均價(jià)”。
另外，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)。2016年10月份，阜陽(yáng)樓市整體網(wǎng)簽均價(jià)為7289.4元/平方米，其中住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6393.23元/平方米，環(huán)比微降0.25%；到了2018年8月，住宅類商品房備案2250套，備案均價(jià)7774元/平方米。
土地市場(chǎng)趨冷之際，阜陽(yáng)市國(guó)土局似乎早已在為放寬與降低土地出讓條件做著準(zhǔn)備。在全國(guó)多個(gè)城市降低調(diào)控要求的同時(shí)，阜陽(yáng)暫時(shí)取消限價(jià)政策舉動(dòng)也在意料之中。
對(duì)于阜陽(yáng)市此舉，一位不愿具名的阜陽(yáng)市地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“取消限價(jià)肯定是好事?，F(xiàn)在阜陽(yáng)市房子不好賣，政府取消限價(jià)其實(shí)也是想給開發(fā)商和買房者信心。”
土地市場(chǎng)的火熱與報(bào)告的揭秘
實(shí)際上，在土地拍賣市場(chǎng)，阜陽(yáng)這個(gè)三四線小城曾是小有名氣。
2017年8月的一天，阜陽(yáng)國(guó)土局在出讓商住土地的條件中新增一條，“競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價(jià)不得高于同一區(qū)域、同一類別、同一品質(zhì)的2016年10月份銷售均價(jià)。”2016年10月是全國(guó)多個(gè)城市普遍調(diào)整房地產(chǎn)政策的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
限價(jià)政策直接反應(yīng)在了房企的備案價(jià)格上。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者翻閱公開資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園黃金時(shí)代項(xiàng)目此前宣傳的1.3萬元至1.4萬元/平方米價(jià)格，備案整體均價(jià)顯示為9133元/平方米，低于預(yù)期。
但這并未立竿見影地影響阜陽(yáng)土地市場(chǎng)的火熱。限價(jià)政策出臺(tái)后的當(dāng)月，阜陽(yáng)市出讓3宗商住用地，成交溢價(jià)率均超過150%，最高達(dá)174%。隨后的一年多時(shí)間里，碧桂園、華潤(rùn)置地、當(dāng)代置業(yè)等紛紛瞄準(zhǔn)進(jìn)擊阜陽(yáng)。比如僅2018年3月5日一天，阜陽(yáng)就炸出3個(gè)地王，融信、碧桂園、萬科等大房企競(jìng)相角逐。
一位安徽省房地產(chǎn)人士表示，“2016年10月開始，以阜陽(yáng)為代表的一些三四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)上升。合肥（樓盤）及周邊大城市限購(gòu)限價(jià)，促使房企選擇進(jìn)入阜陽(yáng)這樣人口規(guī)模大的城市。即便阜陽(yáng)限購(gòu)限價(jià)，皖北振興戰(zhàn)略、棚改政策等也會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺”。
2017年，阜陽(yáng)市出讓土地37塊，共572萬平方米，攬金192億元，出讓總金額在安徽省16個(gè)城市僅次于省會(huì)合肥。阜陽(yáng)在全國(guó)地市中也不遜色，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年阜陽(yáng)市土地出讓金額在全國(guó)50個(gè)大中城市賣地中排名第39位。
隨著地價(jià)上漲，阜陽(yáng)市2018年土地出讓金額拔得新高。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，在2018年全國(guó)主要城市土地收入排行榜中，阜陽(yáng)以出讓48宗地?cái)埥?25億元的成績(jī)位列第42名。
阜陽(yáng)市，這個(gè)三四線小城因土地出讓而名噪。
市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控的到來而發(fā)生著變化。
來自《2018年阜陽(yáng)市地價(jià)狀況分析報(bào)告》表示，2018年上半年的阜陽(yáng)樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱依舊，開盤熱銷、土地市場(chǎng)熱度不減，但2018年下半年卻有一系列房產(chǎn)相關(guān)政策在影響著樓市。2018年下半年由于政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，特別是2018年第四季度土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，有幾塊商住用地拍賣轉(zhuǎn)掛牌，2018年第四季度商品住宅價(jià)格有所松動(dòng)。
從具體數(shù)據(jù)來看，2018年度阜陽(yáng)市城市總體地價(jià)水平值為1639元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.12%，其中商業(yè)用地平均地價(jià)為3881元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.64%；住宅用地平均地價(jià)為2731元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.11%；工業(yè)用地平均地價(jià)為185元/平方米，增長(zhǎng)率為0.00%。
一方面，根據(jù)阜陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1-10份全市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-10月份全市財(cái)政收入281.8億元，同比增長(zhǎng)18.1%，總量居全省第3位，增速居全省第2位。
地價(jià)總值與經(jīng)濟(jì)總值呈反方向變化，反應(yīng)了與其他市場(chǎng)要素的協(xié)調(diào)變化，地價(jià)增長(zhǎng)明顯低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會(huì)市場(chǎng)要素成本，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
另一方面，按2018年整年阜陽(yáng)的商品房的銷售情況來看，商品住宅供不應(yīng)求。同時(shí)，阜陽(yáng)市城市化進(jìn)程的加快和城市輻射功能的增強(qiáng)，又促進(jìn)了居民的住房需求。
“大量的土地流拍將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房需求會(huì)形成掣肘。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
自1月份以來，阜陽(yáng)已推出多宗土地入市，有的土地起拍價(jià)超500萬/畝，兩宗位于城南，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場(chǎng)的何種對(duì)待，目前還沒有消息。
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