2月20日，野村證券發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量將升至25個(gè)月高位，但低于2014年時(shí)30個(gè)月高位的庫(kù)存量。此外，野村證券還稱，預(yù)計(jì)今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時(shí)候，估計(jì)整個(gè)板塊的未償債務(wù)達(dá)2020億美元，第三季將降至1740億美元。

對(duì)此，中國(guó)證券報(bào)記者多方求證，經(jīng)過(guò)3年時(shí)間的去庫(kù)存，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量整體不高，目前僅三亞、廈門、香河、大廠等12地存銷比超過(guò)20個(gè)月。

庫(kù)存10個(gè)月較為健康

針對(duì)庫(kù)存周期，諸葛找房首席分析師陳雷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，一般城市房地產(chǎn)庫(kù)存量10個(gè)月較為健康。從目前看，部分城市隨著土地出讓量增加，城市庫(kù)存量可能有所上升。但整體看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量不可能有大的增長(zhǎng)。上一輪庫(kù)存形成于2015年，用了大概3年時(shí)間才消化完成。目前，整體不具備回歸歷史高點(diǎn)的條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也對(duì)中國(guó)證券報(bào)(ID：xhszzb)記者表示，過(guò)去幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在去庫(kù)存，部分城市去庫(kù)存效果明顯，不存在上升至歷史高位的可能。

中國(guó)百城住宅庫(kù)存最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市中，44個(gè)城市庫(kù)存量同比上升，其中，福州、景德鎮(zhèn)、惠州、湖州、南京、北京、鎮(zhèn)江、廈門、廊坊、贛州等10個(gè)城市2018年庫(kù)存量同比增長(zhǎng)率超過(guò)50%。6個(gè)城市庫(kù)存量不增不減。其余50個(gè)城市庫(kù)存量同比下降，其中，濟(jì)南、大連、南通、丹東、鄭州、江陰、燕郊、西安等8個(gè)城市2018年庫(kù)存量同比下降率超過(guò)20%。庫(kù)存量在城市之間分化明顯。

值得注意的是，一線城市庫(kù)存量均有所上漲。截至2018年12月，北京地區(qū)庫(kù)存量為993萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54%；上海為693萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%；廣州為879萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，深圳為346萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2%。存銷比方面，北京地區(qū)為23.6個(gè)月，上海為11.0個(gè)月，廣州為9.9個(gè)月，深圳為12.7個(gè)月。

整體來(lái)看，存銷比超過(guò)10個(gè)月的城市為57個(gè)，其余均小于10個(gè)月，仍較為健康。超過(guò)20個(gè)月的僅為12個(gè)。其中，三亞、廈門、香河、大廠等地存銷比超過(guò)30個(gè)月，面臨一定的去庫(kù)存壓力。

多地區(qū)上演“搶人”大戰(zhàn)

針對(duì)去庫(kù)存的舉措，業(yè)內(nèi)人士表示，主要是加快銷售速度。供應(yīng)量增加的同時(shí)，需求量加速提升。這就要求購(gòu)買量要增加。目前，一二線城市限購(gòu)政策依然較嚴(yán)，限購(gòu)政策不放開(kāi)的情況下，增加落戶人口成為一些城市的共識(shí)。

近期，常州、西安等地密集發(fā)布進(jìn)一步放寬落戶政策的通知，其中不乏廣州、?？诘葻狳c(diǎn)城市。截至目前，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。各地人才爭(zhēng)奪，一方面是為了城市后期發(fā)展做人才儲(chǔ)備，另一方面人才的引進(jìn)也能在一定程度上緩解去庫(kù)存壓力。2018年以來(lái)，全國(guó)有不同級(jí)別的超過(guò)100個(gè)城市對(duì)人才落戶政策進(jìn)行了放松。

張大偉表示，部分二線城市房?jī)r(jià)上漲加速，一個(gè)原因就是人才引進(jìn)政策變相的放開(kāi)了限購(gòu)。從房?jī)r(jià)上漲城市看，大部分都發(fā)布過(guò)人才引進(jìn)政策，最典型的是西安，其房?jī)r(jià)上漲與人才引進(jìn)政策有很大關(guān)系。因?yàn)槿瞬乓M(jìn)政策相當(dāng)于變相放寬了限購(gòu)條件，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。

房企高周轉(zhuǎn)受限 到期債務(wù)“借新還舊”

受房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控趨嚴(yán)的影響，多數(shù)房企高周轉(zhuǎn)模式受限，也在一定程度上使得庫(kù)存量短期內(nèi)無(wú)法攀升。

陳雷表示，目前，很少房企能做到高周轉(zhuǎn)發(fā)展。高周轉(zhuǎn)即快速拿地快速銷售，一方面要求市場(chǎng)較好，回款時(shí)間能得到保障，另一方面地價(jià)也不能上漲過(guò)快，不然會(huì)影響拿地面積。

債務(wù)壓身也是房企高周轉(zhuǎn)受限的一大原因。野村證券研報(bào)顯示，預(yù)計(jì)今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時(shí)候，估計(jì)整個(gè)板塊的未償債務(wù)達(dá)2020億美元，第三季將降至1740億美元。

對(duì)此，中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，已有上百家房企發(fā)布新年融資計(jì)劃，絕大多數(shù)目的是“借新還舊”，償還到期債務(wù)。其中，海外融資較多。僅春節(jié)過(guò)后，就有數(shù)十家房企發(fā)布接近60億美元融資計(jì)劃，融資成本較高。

2018年12月以來(lái)，在支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的政策背景下，房企融資環(huán)境有所改善，但由于前期“失血”過(guò)多，短期內(nèi)資金情況難以緩解。從2019年1月份銷售情況看，多數(shù)房企銷售壓力漸顯，部分房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)利潤(rùn)率較高的一二線城市。

針對(duì)破局之道，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，之前房企債務(wù)過(guò)高，是由于快速擴(kuò)張規(guī)模以及追求高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致，目前市場(chǎng)下行，銷售遇冷，現(xiàn)金流壓力較大。比較好的辦法是調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，同時(shí)多元化發(fā)展，優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略。