近日,住房和城鄉(xiāng)建設部對外公布了38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知。其中《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”引發(fā)關注。  

那么,以套內(nèi)面積計價到底會給購房者帶來什么樣的影響?按套內(nèi)面積計價是否等同于取消公攤呢?會對我國的房價產(chǎn)生重要影響嗎?該如何從法律的角度看待住建部此次出臺的項目規(guī)范?按套內(nèi)面積計價政策該如何落地生根?  

帶著這些社會公眾關注的焦點問題,《法制日報》記者與相關的法律專家進行了對話。  

對話人  

北京大學法學院教授  

王錫鋅  

中國人民大學法學院教授  

劉俊海  

北京市住建委立法專家組成員、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理委員會副主任孟憲生  

上海市建緯(鄭州)律師事務所李貴修  

《法制日報》記者萬靜  

計價模式不受約束  

購房成本幾無影響  

記者:對于我國大部分省市來說,目前購買的商品房面積一般都采用建筑面積計算房屋總價。按照人們通常的理解,建筑面積包括房屋套內(nèi)面積和公共面積之和。套內(nèi)面積爭議不大；公共面積可能包括樓梯、走廊、停車場、天井等。近年來,因為公攤率過高等因素引發(fā)的交易糾紛頻頻發(fā)生。  

孟憲生:按照我國相關法律政策規(guī)定,商品房銷售應該明碼標價,實行每套房都有明確具體的價格標識制度,按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的,還應當標示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。按套內(nèi)面積計價也只是轉(zhuǎn)換了一種計價方式。而原先的公攤面積,也是開發(fā)商支出的成本,已經(jīng)客觀存在,在房屋交易時,如果按套內(nèi)面積計價,這些公攤面積成本也會攤?cè)胩變?nèi)面積計價中,成為房價的一部分。因此按套內(nèi)面積計價不會影響房屋價格。  

李貴修:住建部的住房項目規(guī)范從法律效力上看,只是技術(shù)規(guī)范。征求意見稿規(guī)定住宅項目建設、適用和維護必須遵守本規(guī)范。由此可見,這一規(guī)范難以約束開發(fā)商,也不會對商品房銷售計價模式產(chǎn)生強制性約束力。  

劉俊海:實施按套內(nèi)面積計價后,房屋單價將會相應提升。在這個過程中,如何避免開發(fā)商隱性抬價,值得政府相關部門關注。  

公攤系數(shù)缺標準  

房屋定價有貓膩  

記者:按套內(nèi)面積計價已在業(yè)界引起一片叫好聲。因為它讓房屋買賣真正變得“可計算、可監(jiān)督”。  

王錫鋅:如果以套內(nèi)面積計價模式正式實行,它將更有利于監(jiān)管部門對房價的監(jiān)督管理,讓房屋定價變得更加透明公平。目前房屋買賣通常都采用按建筑面積計價,其中不可回避的就是公攤面積的價格監(jiān)管問題。而公攤面積是房地產(chǎn)市場最不透明的一項指標。因為除了開發(fā)商,購房者很難拿到有詳細公攤情況的測繪數(shù)據(jù),這導致公攤面積存在很多貓膩,比如重復公攤、重復收錢等。  

記者:目前北京大部分新建住宅交易標有兩套價格,一套建筑面積價格、一套套內(nèi)面積價格。而建筑面積價格會比套內(nèi)面積價格低,以建筑面積計價會讓購房者認為房價比較低,產(chǎn)生價格幻覺。  

劉俊海:目前的建筑面積計價中公攤面積價格可謂是一筆糊涂賬。如今,土地的容積率越來越高,建筑規(guī)劃越來越嚴格,按照建筑面積計算的房價上漲幅度明顯低于按照套內(nèi)面積計算的房價上漲幅度。這樣從表面上可以獲得房價平穩(wěn)的效果。  

公攤面積計價是開發(fā)商、物業(yè)公司樂見的結(jié)果,因為物業(yè)收費、供暖收費都是按照建筑面積收的。公攤越多,費用越多。  

記者:有業(yè)內(nèi)人士提到,作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術(shù)語,至今都沒在現(xiàn)行國家標準中出現(xiàn)過。沒有關于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定,開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大。  

孟憲生:實際中,公攤面積計入房價的規(guī)則非常混亂,購房者根本弄不明白。同一棟樓兩梯兩戶的公攤,要比一梯兩戶的大；點式樓和板式樓的公攤也是不一樣的；房子大,公攤就多點；房子小,公攤就會少點；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶,其公攤面積也是不一樣的。公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。當然公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。  

電梯樓道需要維護  

共有產(chǎn)權(quán)對價支付  

記者:那么,是否可以理解為,要從制度上堵住這一漏洞,或許可從按套內(nèi)面積計價開始。  

劉俊海:將含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計價規(guī)則,改為統(tǒng)一按套內(nèi)面積進行交易,也算是一種務實的糾偏。最關鍵的一點是讓房屋交易變得更透明,讓購房者不必再在建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等多個指標上與開發(fā)商“斗智斗勇”。  

記者:公攤面積亂象的出現(xiàn)固然與不透明、不公開的按建筑面積計價的模式有關,但是否更多是因為立法不完善、對開發(fā)商監(jiān)管不到位?  

李貴修:政府部門要對公攤面積亂象高度重視,出臺法規(guī)規(guī)章對公攤面積的范圍、測算方法、公示辦法、懲治對策等進行詳細約定。政府監(jiān)督還要加強對公攤違法行為的監(jiān)管和懲治力度。為了能讓監(jiān)管落實到位,還可以強化社會監(jiān)督,要求開發(fā)商對公攤面積的計算方法進行公開,保障業(yè)主的知情權(quán)。  

大力推廣按套內(nèi)建筑面積計價的單價模式,避免因“公攤率計算”而產(chǎn)生房價欺詐行為。同時要求每個樓盤都設置多種計價模式,使買房人有交易選擇權(quán)。  

王錫鋅:住建部上述規(guī)范也要注重如何落地生根。新規(guī)實施后對房屋交易和后續(xù)其他環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的連帶影響,也該有配套的實施細則。比如,按套內(nèi)面積算,對于業(yè)主繳納物業(yè)費、取暖費,乃至日后可能征收的房產(chǎn)稅等,都可能帶來長遠性利好,但這并不意味著小區(qū)公共區(qū)域的維護費用就可以免除。這部分費用到底該如何由業(yè)主分擔,是折合到套內(nèi)面積統(tǒng)一征收,還是另設標準仍需妥善處理。  

記者:未來這一規(guī)定執(zhí)行后,還存在公攤面積嗎?類似公共設施電梯和樓道等的費用計價問題怎么解決?  

李貴修:物權(quán)法第七十條規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條規(guī)定了業(yè)主對共有部分的權(quán)利,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔義務；不得放棄權(quán)利不履行義務?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔責任。  

由上述法律規(guī)定可以看出,共有建筑的產(chǎn)權(quán)人為業(yè)主而不是開發(fā)商。根據(jù)民法公平原則,業(yè)主既然得到了共有建筑部分的產(chǎn)權(quán),就必然要支付相應對價,即使按套內(nèi)建筑面積計價,公攤面積(共有建筑面積)的價值也應在單價中體現(xiàn)。  

記者:如果實行按套內(nèi)面積計價模式,那么對現(xiàn)實中以前交易過的和正在進行的房產(chǎn)交易會產(chǎn)生什么樣的影響?會有溯及力嗎?  

劉俊海:住建部擬出臺的這個規(guī)范意見,是沒有溯及力的,就是說以前已經(jīng)交易完的房地產(chǎn)按照當時的計價模式就行了,不會有差價補償?shù)取，F(xiàn)在需要注意的是正在進行的房地產(chǎn)交易行為。  

應該具體情況具體對待,凡是沒有正式簽約的,包括內(nèi)部認籌的、簽訂了內(nèi)部認購協(xié)議的,都不能看成是“完成交易行為”,都可以適用按套內(nèi)面積計價模式。前提條件是住建部的上述規(guī)范意見正式生效,房產(chǎn)交易行為在正式網(wǎng)簽之前。只要是還沒有簽訂正式的網(wǎng)簽合同,都應當按套內(nèi)面積銷售。按套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售,對于現(xiàn)房和二手房,購房者更容易計價。