2018年，在經(jīng)過(guò)了史上最嚴(yán)調(diào)控后，樓市情況風(fēng)云變幻。很多人說(shuō)這年我們將會(huì)買(mǎi)到史上質(zhì)量最差的房子，桿姐對(duì)這種觀點(diǎn)部分認(rèn)同。話說(shuō)我們的房子整體質(zhì)量啥時(shí)候好過(guò)嗎？——玩笑話。
今天杠桿游戲就想根據(jù)自己和身邊朋友的買(mǎi)房經(jīng)歷，做個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)梳理，有些買(mǎi)房或維權(quán)的雷或許可以繞開(kāi)。同時(shí)也歡迎更多有經(jīng)驗(yàn)的桿友們?cè)谖哪┝粞?，一起掃雷?/div>
1、一切口頭承諾都不要信，合同細(xì)則才是王道！很多樓盤(pán)都會(huì)以城市規(guī)劃、交通、區(qū)位、教育、醫(yī)療配套為噱頭，吸引購(gòu)房者。對(duì)于樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，這是正常的。
但倘若過(guò)分相信這些承諾，也是不正常的。寧可相信世界上有鬼，也不愿相信銷(xiāo)售那張嘴，其實(shí)說(shuō)的有幾分道理。
許多捕風(fēng)捉影的消息被拿來(lái)作為銷(xiāo)售賣(mài)房的噱頭也是常有的事。尤其是學(xué)位。學(xué)區(qū)房和普通住房賣(mài)價(jià)天差地別，但學(xué)位的不穩(wěn)定因素也很大。
或許房產(chǎn)銷(xiāo)售和你說(shuō)該樓盤(pán)以后將會(huì)有怎樣的學(xué)區(qū)配套，最后能否全部落實(shí)還要打上巨大的問(wèn)號(hào)。若真出了問(wèn)題，即便你錄音了到時(shí)的糾紛也不會(huì)因此減少。
所以合同細(xì)則才是王道。
2、警惕學(xué)區(qū)房，要多方求證。很多樓盤(pán)都出現(xiàn)過(guò)配套的小學(xué)、初中，最終和宣傳、購(gòu)房時(shí)不同的情況。實(shí)際上，學(xué)區(qū)房的政策本身越來(lái)越復(fù)雜或者多變。
如果是特意為了學(xué)區(qū)而來(lái)，就一定不要嫌麻煩去相應(yīng)官方網(wǎng)站上求證學(xué)區(qū)的基本信息，或者電話咨詢教育、規(guī)劃部門(mén)。
同樣的學(xué)校，公立和私立的區(qū)別就很大，收費(fèi)天差地別。還有學(xué)校到底是什么級(jí)別的重點(diǎn)，區(qū)位是否合適，都要查證清楚。千萬(wàn)別因?yàn)槟氂械南⒍e(cuò)買(mǎi)。
3、贈(zèng)送面積并不一定看去都美。作為促銷(xiāo)的手段之一，贈(zèng)送面積非常吸引人。按照銷(xiāo)售的意思，似乎都是白送，如今房?jī)r(jià)這么高，作為購(gòu)房者真是賺大了。
但實(shí)際上可能也沒(méi)有賺的那么大。房產(chǎn)銷(xiāo)售都是文字游戲大師。白送確實(shí)不假，但他沒(méi)說(shuō)是全部面積白送，還是部分面積白送呀。
以地下室來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
除了第74條又單獨(dú)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)做了特殊說(shuō)明，明確車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬可以由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
除此之外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬?zèng)]有賦予當(dāng)事人約定的權(quán)利。
意思就是說(shuō)，地下室屬于全體業(yè)主共有的范圍，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)將這部分面積劃給單獨(dú)的某個(gè)人。
但矛盾的是，《物權(quán)法》下面還有一些規(guī)則又說(shuō)明了地下室可以由開(kāi)放商銷(xiāo)售劃給個(gè)人，但《物權(quán)法》在其中法律效力更高。
即便開(kāi)發(fā)商有權(quán)贈(zèng)送，到底是全部都白送還是實(shí)際直送了部分，銷(xiāo)售時(shí)這也是筆糊涂賬。
另外還有陽(yáng)臺(tái)、閣樓等，也并不是全面積贈(zèng)送，比如陽(yáng)臺(tái)常規(guī)算一半面積，也就是另一半面積相當(dāng)于贈(zèng)送；閣樓贈(zèng)送與否也與其層高有關(guān)。所以在看房時(shí)要保持理性，問(wèn)清楚到底如何贈(zèng)送，別吃了啞巴虧。
當(dāng)然，強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售階段，問(wèn)也沒(méi)用。
4、警惕精裝房。很多人嫌裝修麻煩直接買(mǎi)精裝，有些地方則根本買(mǎi)不到毛坯全是精裝。前者作為剛需，杠桿游戲不太建議入手。
主要原因就是，精裝修的房子在我國(guó)基本不靠譜。花了冤枉錢(qián)買(mǎi)了，到處是問(wèn)題，可能得重新裝修，這不是浪費(fèi)錢(qián)么？或者有毒，還要放一段時(shí)間才敢去住，這是花錢(qián)浪費(fèi)時(shí)間。
這方面杠桿游戲幾個(gè)朋友都吃過(guò)苦頭，花錢(qián)不說(shuō)，更主要花費(fèi)了更多時(shí)間和精力的成本。且精裝大部分簽的雙合同，這樣對(duì)我們買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)就隱藏了更大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
裝修合同是由開(kāi)發(fā)商代簽的，但是裝修合同的簽訂對(duì)象卻是裝修公司，作為真正購(gòu)買(mǎi)裝修服務(wù)的業(yè)主卻毫無(wú)話語(yǔ)權(quán)。
此外一旦這種雙合同出現(xiàn)問(wèn)題，就啞巴吃黃連，有苦難言。比如一套400萬(wàn)的房子，其中300萬(wàn)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房款，另外100萬(wàn)是裝修合同的約定房款。
如果出現(xiàn)交房延遲或者其他樓盤(pán)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)是按照300萬(wàn)元來(lái)賠償?shù)模@樣要維權(quán)就非常麻煩了。
5、警惕商住房。顧名思義，商住房就是原本商業(yè)用途的房子，被作為“住的功能”出售，曾經(jīng)樓市行情火爆時(shí)，因其性價(jià)比高而廣受吹捧，但在杠桿游戲看來(lái)，商住房是非常脆弱的。
一旦調(diào)控退去，或者說(shuō)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，商住房本身具有的弱點(diǎn)就會(huì)暴露，價(jià)格也會(huì)大幅下跌，或難漲。我自己就買(mǎi)過(guò)，太知道了。
而倘若調(diào)控很?chē)?yán)，商住房也將會(huì)是第一個(gè)開(kāi)刀的對(duì)象，北京就是例子。
此外，商住房的各種隱性成本非常高，居住體驗(yàn)也遠(yuǎn)不如住宅。
更重要的，商住房對(duì)孩子上學(xué)并無(wú)任何幫助，因?yàn)樗荒苈鋺簟?/div>
6、旅游地產(chǎn)不值得投資。如果手上有余錢(qián)，時(shí)間也有閑暇，購(gòu)入避暑、過(guò)冬、康養(yǎng)旅游地產(chǎn)自用、家用沒(méi)什么。但如果投資，大部分旅游地產(chǎn)是沒(méi)有價(jià)值的。
桿友們可以對(duì)比，你所在城市旅游地產(chǎn)的房?jī)r(jià)漲幅，相比其他區(qū)位、交通、教育等硬性條件更好的地方，是不是最慢的。
7、退房維權(quán)應(yīng)該積極。房?jī)r(jià)下跌時(shí)退房潮很?chē)?yán)重，這其中又以精裝房居多。如果真到了維權(quán)那一步，最好集體行動(dòng)。不要給開(kāi)發(fā)商各個(gè)擊破，離間的機(jī)會(huì)。
但注意一點(diǎn)，如果要去政府機(jī)關(guān)或者重要地標(biāo)，要通過(guò)合法的流程肯定不會(huì)批。有時(shí)候?yàn)榱私鉀Q問(wèn)題，又不得不去。但千萬(wàn)注意分寸，切忌肢體沖突。
抓住開(kāi)發(fā)商違規(guī)要點(diǎn)，收集真憑實(shí)據(jù)，才能擊中要害。如果可能請(qǐng)相關(guān)人士較好是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的官員參與旁聽(tīng)會(huì)議，這樣可以借力打力。
有時(shí)候可以進(jìn)行訴訟施壓。實(shí)際上，精裝修雙合同訴訟是比較麻煩的。但是，要裝個(gè)樣子，特別是有律師朋友的話，要把走法律的仲裁的決心表達(dá)給開(kāi)發(fā)商。
問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，一定要堅(jiān)定地維權(quán)。避免自己成為無(wú)辜被割的韭菜。
不知不覺(jué)寫(xiě)了這么長(zhǎng)，這兩天桿姐十多年的大學(xué)好友新婚，酒喝得有點(diǎn)多，但非常開(kāi)心。也希望桿友們天天開(kāi)心，買(mǎi)到心儀的房子。周末愉快！
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