人為炒作OR調(diào)控放松誰在推高一線城市房價？

從春節(jié)后就愈演愈烈的樓市“小陽春”真的來了。

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)這一數(shù)據(jù)，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，而1月份價格環(huán)比下降0.1%。也就是說，一線城市無論是一手還是二手住宅的價格均呈現(xiàn)環(huán)比上漲。相比之下，二三線城市的住宅價格的漲幅都維持穩(wěn)定或有所回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》記者指出，整體市場價格分化，一線城市出現(xiàn)反彈，二線城市調(diào)整持續(xù)。部分城市二手房市場出現(xiàn)“小陽春”，包括北京、深圳、廈門、南京等之前二手房價格明顯下調(diào)的許多城市都有價格出現(xiàn)波動的苗頭，預計3月份很可能會表現(xiàn)得更明顯。

一線樓市復蘇

春節(jié)過后的這一輪小陽春行情，主要體現(xiàn)在一線城市的房價回到上漲通道。

分城市來看，北京一手房價格環(huán)比下降0.2%，二手房上漲0.2%；上海一手房價格上漲0.3%，二手房下跌0.1%；廣州一手房價格上漲1.1%，二手房下降0.2%；深圳一手房價格持平，二手房上漲0.5%。

成交量也在回暖。根據(jù)地產(chǎn)營銷人發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-2月北京市商品房成交7060套，上漲66%；成交均價47689元/平方米，上漲30%。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月上海二手住宅共成交2.6萬套，同比增長約38%；新建商品住宅成交面積為100萬平方米，同比增長42.0%；土地出讓金292.8億元，同比增長33.8%。

出現(xiàn)小陽春的原因，張大偉歸結(jié)為信貸和調(diào)控政策的寬松。2019年1月，人民幣貸款增加3.23萬億元，同比多增3284億元。其中，中長期貸款增加6969億元。1月15日和25日的降準帶來的信貸對房地產(chǎn)影響開始逐漸出現(xiàn)，房企融資難有所緩解。

一些具有風向標意義的城市也傳來了“調(diào)控放松”的傳聞。2019年初，北京發(fā)布土拍公告，掛牌出讓位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地，均不設(shè)定住宅銷售限價。深圳多家銀行也傳出首套房貸利率接連下降的消息，大部分都降至個位數(shù)，放款速度也有所加快。一些熱點二線城市也有相應(yīng)調(diào)整，杭州一地王項目綠城建發(fā)沁園拿到了比去年首次開盤高4500元/平方米的銷售均價，突破了最初的限價；南京春節(jié)后也出現(xiàn)突破限價的“日光盤”，對此當?shù)刈〗ú块T回應(yīng)，新房源價格高是因為不同住宅類型存在一定市場比價關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。

“小陽春”能持續(xù)多久？

張大偉認為，小陽春能持續(xù)多久，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。

他指出，過去一年很多城市房價的確明顯下調(diào)，低迷的成交量下積蓄了不少需求。最近全國開始出現(xiàn)項目宣布漲價，人為刺激市場。隨著金九銀十逐漸褪色，春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下，炒作更有可能會影響市場。

不過，在全國范圍來看，小陽春并非市場主流。從二手房價格來看，31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為57個，相比1月份的58個有明顯減少。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出，1-2月份的數(shù)據(jù)都說明，在銷售目標壓力以及傳統(tǒng)營銷淡季的情況下，部分城市依然有一定的降價促銷動作。價格下跌城市數(shù)量增加，多少說明了一點，即市場依然處于調(diào)整狀態(tài)。