過去10年,樓市真正走過“過山車”行情的區(qū)域只有一個,就是環(huán)京。環(huán)京在2017年被“冷凍”,房價普遍腰斬、交易量跌7成。但兩年后,這個市場開始復蘇,抄底機會來了嗎?
近日,高碑店打響環(huán)京樓市解凍的“第一槍”。高碑店市下發(fā)的《關于支持民營經濟發(fā)展的實施意見》提出,對企業(yè)引進的具有大中專以上學歷(含職業(yè)院校)的畢業(yè)生、中級以上專業(yè)技術人員、技能人員;企業(yè)根據(jù)發(fā)展需要引進招聘的管理人員;落實京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地的各企業(yè)、個體商戶,其登記的法定代表人、部經理、股東、董事、監(jiān)事以及社會團體的公益組織發(fā)起人、負責人,這四類人群,不需要繳社保,即可購買一套房,但3年內不得上市交易。仔細看,這四類人群基本涵蓋所有潛在購房人群,松綁力度確實大!
紅利輻射“黃金三角”
高碑店在哪?從環(huán)京區(qū)位價值或樓市價值來說,筆者認為,它屬于“第三陣營”。“第一陣營”是千年大計的雄安新區(qū),“第二陣營”是北京副中心(通州)邊上、夾在兩大直轄市京津之間的“北三縣”,“第三陣營”是環(huán)京其他地區(qū),即北京、雄安、天津之間的廣大區(qū)域,隸屬河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。
盡管是“第三陣營”,但高碑店在雄安和北京之間,距雄安新區(qū)很近。京廣高鐵高碑店站距北京西站30分鐘路程,無縫對接北京7號線和9號線地鐵。
高碑店產業(yè)基礎也不錯。如長城華北、中客華北、新凱等汽車制造業(yè);世界最大節(jié)能門窗生產基地;有著“北白溝,南義烏”之稱的中國箱包之都白溝等。特別是,北京疏解資源,著名的新發(fā)地遷往高碑店,高碑店成為覆蓋京津冀1.1億人口的華北最大農副產品批發(fā)基地。
由此看來,高碑店堪比“北三縣”的限購(非戶籍需3年社保),一點兒也不冤。 京津冀一體化,就是為了破解河北的發(fā)展問題。但喊了很多年,效果不見好。殊不知,行政力量造成的就業(yè)和公共服務巨大“鴻溝”,導致北京對外圍“凈虹吸”,靠市場力量難以疏解。解鈴還須系鈴人,于是,北京西南100公里外的雄安新區(qū)橫空出世。
根據(jù)國家批復的《雄安新區(qū)總體規(guī)劃(2018-2035年)》,北京高校、科研院所、醫(yī)療機構、企業(yè)總部、金融機構、事業(yè)單位等非首都功能,將統(tǒng)統(tǒng)遷到雄安。公共服務、科研遷到北京100公里之外,與北京、天津形成“黃金三角”,這是紅利輻射的最佳路徑,大家雨露均沾。
環(huán)京限購遲早會放開
過去,用地、產業(yè)、交通、人口、公共設施和服務等沒有統(tǒng)一規(guī)劃,京津冀一體化也好、北京副中心也好,紅利轉為“炒房”了。這些基礎工作到位前,環(huán)京樓市“冷凍”是合理的?,F(xiàn)在,中央統(tǒng)籌下,基礎工作到位了,如通州與“北三縣”開始統(tǒng)一規(guī)劃了。包括高碑店在內的環(huán)北京,也一樣,都在搶著做好規(guī)劃對接,承接北京產業(yè)和人口轉移。
雄安新區(qū),未來將是科研、醫(yī)療、金融、企業(yè)總部密集的地方。上海、深圳很多科技企業(yè)已開始布局雄安。由此推斷,雄安外圍,制造業(yè)、加工和配件、生產生活服務(比如像高碑店的新發(fā)地)等相關產業(yè),也會完善起來,再加上承接北京疏解出來的產業(yè),高碑店等地機會不可謂不大!
環(huán)京限購,一定會放開,遲早的事。因為國家戰(zhàn)略要求京津冀協(xié)同發(fā)展,實現(xiàn)這個戰(zhàn)略的“牛鼻子”——疏解北京非首都資源,必然要與地產協(xié)同起來。也就是,人口、產業(yè)、地產、交通協(xié)同發(fā)展。
針對《關于支持民營經濟發(fā)展的實施意見》,高碑店政府負責人表示,“出臺這一條規(guī)定主要是考慮到民營企業(yè)的發(fā)展,以及在發(fā)展過程中,相當一部分工作人員有著居住的剛性需求。”住建部此前表示,明確房地產調控保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。京津冀重在疏解北京非首都功能,可見,高碑店敢于邁出第一步,顯然得到了認可。
因此,但凡能將產業(yè)、人口、地產協(xié)調起來的地區(qū),都能松綁調控。未來,環(huán)京也好,其他城市也好,調控松綁的原則就是,人口、產業(yè)能填補松綁后的空檔,杜絕樓市炒作。
相比與上海、杭州、廣州、深圳等外圍,擁有一定的整體產業(yè)基礎和配套能力。環(huán)京地區(qū)產業(yè)配套、基礎設施、公共服務能力等,整體較落后。北京“不要的”東西是很多,但環(huán)京“想要的”區(qū)域更多,該怎么辦?
這靠實力,更靠地方主動作為。制定誘人的規(guī)劃、松綁限購,高碑店能做,與其同屬保定的涿州、永清、霸州、固安也能做,持續(xù)火熱的“北三縣”還能做。奧運要來了,北京西北方向的張家口也能做。紅利是有,但投射到誰,因城施策下,有很大的不確定,不是說高碑店松綁了,樓市就能抄底了。
作為“第一陣營”的雄安、“第二陣營”的北三縣,先嘗了北京紅利的“頭啖湯”,未來還有宏偉的計劃。目前,環(huán)京的房價和存量房已在高位,很多開發(fā)商等著限購松綁來解套,海量供應正在路上。作為“第三陣營”的高碑店等,能接收多少紅利?樓市有多大利好?這是最該考慮的。
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