隨著年報(bào)的不斷披露，2018年企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一一呈現(xiàn)?！?019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2018年房企周轉(zhuǎn)率降至近6年來(lái)最低水平，而伴隨著整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡、融資難等現(xiàn)狀，這一輪的調(diào)控周期正在被客觀拉長(zhǎng)。

《2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬(wàn)科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一。萬(wàn)科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤(rùn)和富力分列四到十位。其中，新城和華潤(rùn)是新進(jìn)十強(qiáng)房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。從榜單來(lái)看，除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外，20強(qiáng)變動(dòng)相對(duì)較小，同比變動(dòng)率10%。其中，萬(wàn)科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤(rùn)、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。

然而2018年四季度以來(lái)，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)規(guī)模會(huì)從高速增長(zhǎng)變?yōu)榉€(wěn)定增長(zhǎng)。2018年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)總體處于近6年里較低的水平。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤(pán)質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級(jí)，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)房企將更多在管理、運(yùn)營(yíng)管控上發(fā)力。

在集中度越來(lái)越強(qiáng)的當(dāng)下，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)依然十分明顯。前百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)28.94% ，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。同時(shí)，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)并不局限于住宅開(kāi)發(fā)，慢慢向長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問(wèn)題，處境困難被動(dòng)退出。同時(shí)，有部分企業(yè)因各種原因主動(dòng)開(kāi)始淡出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。

2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去化率都處在下降趨勢(shì)中。相較以前強(qiáng)調(diào)開(kāi)工速度，預(yù)售速度，去化問(wèn)題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。未來(lái)房企將房企開(kāi)始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過(guò)剔除人員冗余或重新競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來(lái)用人需求。此外，進(jìn)行員工激勵(lì)，加入跟投、股權(quán)激勵(lì)的企業(yè)越來(lái)越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭(zhēng)議，但從側(cè)面說(shuō)明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識(shí)在增強(qiáng)。未來(lái)，房企將更多在管理、運(yùn)營(yíng)管控上發(fā)力。

回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，可以看到一些不同的特點(diǎn)。首先，去庫(kù)存的政策延長(zhǎng)了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過(guò)往更長(zhǎng)一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開(kāi)始放松，長(zhǎng)度跨越27個(gè)月。 最后，以往全國(guó)政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn)；目前政策調(diào)整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現(xiàn)對(duì)沖。那么從全國(guó)范圍觀察，可能造成的結(jié)果就是周期振幅變小、波長(zhǎng)變大。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）