誰也不能否認(rèn)，樓市小陽春是出現(xiàn)了，數(shù)據(jù)上漲幅驚人，但謠言也很多，因?yàn)槟媒衲陻?shù)據(jù)環(huán)比同比說火爆都是不負(fù)責(zé)任的，同比去年市場低迷，環(huán)比2月是春節(jié)月。
這些動不動說100個城市，200個城市房價漲多少的數(shù)據(jù)，來源莫名其妙，都是用機(jī)器抓手選取網(wǎng)上廣告房源定價，沒有市場意義，但忽悠客戶的能力足夠。
為什么會出現(xiàn)小陽春：原因很簡單，偉哥在一月份就總結(jié)過：
就是信貸放水下，多個城市放松調(diào)控，而且部分城市價格過去2年的確跌了，積蓄了一波購房者，害怕踏空，被謠言鼓動了。（謠言一直有，沒有信貸放水，謠言沒有任何影響）
量在價先，沒有量價格肯定跌，量活躍了價格肯定漲。下面就是看市場是會如何漲了。
下面問題來了，成交量復(fù)蘇下，未來樓市的價格到底是會瘋牛還是水牛？
1：中國房價只看一個數(shù)據(jù)！
中國房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。所謂的人口和土地都只是政策下面的表現(xiàn)。
信貸同比數(shù)據(jù)，只要信貸漲幅在15%以上，房價肯定明顯不會跌。而過去的一季度，信貸上漲，是出現(xiàn)市場波動的核心原因。
有人有主要是企業(yè)貸款上漲，這其實(shí)是不了解中國銀行運(yùn)作的核心，銀行的小微企業(yè)貸款都必須有抵押物。抵押物基本都是房產(chǎn)。
廢話這么多，其實(shí)核心就是，未來市場如何走，看2019年2-3季度的信貸寬松程度，如果未來1-2個月降準(zhǔn)，那么市場將出現(xiàn)瘋牛，如果未來2個月信貸比一季度收緊，那么市場就是水牛。
房價很大程度上成為了信貸寬裕與否的表現(xiàn)。預(yù)測房價其實(shí)就是預(yù)測信貸。看什么時候買房就是看信貸會不會寬松。
2：地方對土地財(cái)政的依賴度持續(xù)提高
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬億元，同比增長25%。2018年全國土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬億元，同比增長34.2%。
房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也保持了較高增長。2018年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收同比分別增長17.3%、16.4%，主要受前期部分地區(qū)房地產(chǎn)投資交易仍較活躍等影響，而同期稅收收入增速為8.3%。與房地產(chǎn)交易相關(guān)的小稅種，如契稅2018年實(shí)現(xiàn)收入5730億元，同比增長16.7%。
3月下旬來部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加，全國住宅地塊，3月下旬來合計(jì)成交55宗，其中，溢價率低于20%的只有17宗，有5宗地塊溢價率超過100%，合計(jì)19宗溢價率超過40%。
無錫3日出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達(dá)79.39%，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號。
4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊杭政儲出[2019]10號地塊拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21-16地塊、GS0806-R21-17地塊，被杭州天睦投資咨詢有限公司（金地）以上限價格17.60億元+自持比例21%競得，樓面價22277元/平方米，溢價率29.41%。
杭政儲出[2019]11號地塊，為下城區(qū)三塘單元XC0502-R21/B1/B2-52地塊被杭州聚光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（陽光城）以上限價格15.71億元+自持比例22%競得，樓面價26263元/平方米，溢價率29.73%。
3：從購房者角度看，當(dāng)下大部分都是投資屬性
樓市哪里還有剛需？都是被裹挾的賭徒剛需房是指房產(chǎn)商在營銷過程中產(chǎn)生的一個名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件。簡單地說就是人的最基本需求。比如穿衣、吃飯、工作等等，自然住房也列在其中。這對于沒有房子的人們來說，對于仍然還住在租來的房子中的人來說，能擁有一棟可以遮風(fēng)擋雨的住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個意思就是基本需求。
沒有彈性的需求。剛性需求的另外一個意思就是相對彈性需求而言的。彈性需求可以是變動很大的需求。比如旅游、度假、娛樂等，這些需求可有可無可大可小。但是剛性需求是必須的，而且可變動和伸縮的空間不大。
當(dāng)然（從金融角度看，沒有資本金的剛需的確是風(fēng)險(xiǎn)最大的來源）
最后偉哥總結(jié)一下：
1：房地產(chǎn)市場就怕調(diào)控，只要調(diào)控肯定跌，但是同樣道理，只要不調(diào)控，或者調(diào)控放松，房價就會起來。
2019年一季度來，房企融資難度明顯降低，降價可能性越來越小。而購房者貸款難度也降低了。
未來市場會如何？很簡單，你不用問真真假假的專家。只用看信貸。 2： 市場需求投資化，經(jīng)過這么多年的房地產(chǎn)發(fā)展，樓市發(fā)展已經(jīng)跨過了剛需時代，市場已經(jīng)成為改善為主流，剛需比例越來越低。投資屬性高。一旦漲就追高。
3：地方政府依賴土地財(cái)政，賣地收入占地方政府比例高，這種情況下，土地市場波動也非常大。 從城市發(fā)展看，信貸資金青睞一二線城市，一二線城市相對安全。
