日前,包括廈門、福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等十個地方的限售令已到期,這些城市兩年前限售的房產(chǎn)將可以入市流通。除了這十個城市之外,4月份還有濟(jì)南、西安兩個熱點城市限售令也即將到期。據(jù)不完全統(tǒng)計,2017年3月份以來,已有48個城市出臺年限不等的限售政策,這些限售政策的陸續(xù)解禁已成趨勢,而首批限售的商品房陸續(xù)上市流通交易將給市場帶來巨大的供給,這些限售房源的流通將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響?
限售政策有效打擊炒房現(xiàn)象
2017年陸續(xù)出臺的限售政策一度對打擊炒房起到了重要作用。以最先發(fā)布限售令的廈門為例,在2017年3月25日新政出臺之前,3月份廈門二手房成交量約為7000套,而4月份這一數(shù)據(jù)驟降至3830套。
那么兩年之后限售到期,是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控的放松?將產(chǎn)生何種影響?
有專家認(rèn)為,限售令到期,將導(dǎo)致炒房客大量拋售房源,供大于求的三四線城市房價或出現(xiàn)回調(diào)。為防止房價大跌,政府或出臺相應(yīng)的政策,穩(wěn)定房價。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則表示,雖然限售政策的出臺對打擊炒房起到了重要作用,但不可否認(rèn)的是,市場可交易房源減少,在一定程度上利空準(zhǔn)備購買存量房的剛需購房者。總地來看,限售政策在樓市調(diào)控中主要屬于輔助性“短效藥”,不可長期使用,否則對樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展不利,過度行政化干預(yù)還可能產(chǎn)生額外的不利后果。
目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)并沒有變化,仍然是“房住不炒”。住建部曾明確表示,房地產(chǎn)市場調(diào)控不會動搖,會保持政策連續(xù)性。2019年各地繼續(xù)堅持因城施策、一城一策,房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。
上月65個城市住宅價格上漲
在限售等調(diào)控政策陸續(xù)到期的情況下,樓市發(fā)生了哪些變化?
今年上半年以來,樓市出現(xiàn)“小陽春”。4月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明3月份新建商品住宅中,上漲城市為65個,比上月增加8個,上漲城市數(shù)量回歸歷史最高水平,上漲城市平均漲幅0.68%,漲幅環(huán)比收窄0.01個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,3月份房價數(shù)據(jù)沒有出乎意料,在信貸寬松下,統(tǒng)計口徑中的70大城市房價數(shù)據(jù)接近全面上行。3月份出現(xiàn)房價再翹頭的原因很簡單:信貸寬松下,部分城市前期跌幅大,購房者在市場炒作下怕踏空,入市量提高后,價格開始出現(xiàn)上浮。
從去年10月開始,已經(jīng)連續(xù)6個月有超過10個城市二手房價環(huán)比下跌。但3月份明顯呈現(xiàn)出了市場小陽春,一二線城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現(xiàn)明顯二手房上漲,12個城市環(huán)比上漲超過1%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示,通過70個城市新房、二手房銷售價格環(huán)比上漲城市逐漸增多,漲幅擴(kuò)大可以發(fā)現(xiàn),3月份城市整體回溫跡象明顯。但各地繼續(xù)堅持因城施策、一城一策的基調(diào)沒變,保持政策的連續(xù)性,整體房地產(chǎn)市場仍以穩(wěn)為主。
部分城市再度收緊調(diào)控
在“小陽春”的背景下,各地又再次出現(xiàn)了炒作的氛圍,各地如何面對樓市的波動?實際上,今年4月份,包括長沙、北京、深圳等多個城市再度收緊了樓市調(diào)控政策。另外,還有多個城市辟謠松綁限購限價政策,包括濟(jì)南、鄭州等地。
北京上周則收緊了國管公積金政策,貸款按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行。公積金二套房貸最高不超過60萬元。
湖南省近期發(fā)通知要求在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策,即對個人購買家庭第二套改善性住房,按4%的稅率征收契稅。
4月8日,深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開展房地產(chǎn)市場領(lǐng)域“樓霸”專項整治工作的方案》的通知,對與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通,通過收取“茶水費”、“好處費”等方式,謀取不正當(dāng)利益的行為;誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式,騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金,規(guī)避限購限貸政策等炒作行為實施嚴(yán)厲打擊。
樓市“小陽春”或難以持續(xù)
張大偉認(rèn)為,這一輪的樓市“小陽春”能走多遠(yuǎn),核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化,這個政策不變市場波動不會大,這個政策一旦變化,市場將出現(xiàn)明顯反彈。過去一年,很多城市房價的確明顯下調(diào)了。而且低迷的成交量下,積蓄了不少需求。
北青報記者注意到,在央行貨幣政策委員會召開的2019年第一季度例會上,“把好貨幣供給總閘門”的提法重新出現(xiàn)。會議提出,穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度,把好貨幣供給總閘門,不搞“大水漫灌”,同時保持流動性合理充裕,廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。
多位樓市專家表示,在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門,不搞“大水漫灌”,去年下半年以來的信貸寬松小周期已經(jīng)結(jié)束,樓市的小陽春或難以持續(xù)。
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