日前，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心出臺(tái)新政，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。此前國(guó)管公積金二套房政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，公積金新政在實(shí)質(zhì)上對(duì)樓市直接影響不大。但畢竟該調(diào)整是公積金貸款再度收緊的信號(hào)，從心理層面肯定會(huì)影響當(dāng)前樓市“小陽(yáng)春”的持續(xù)。而且當(dāng)前樓市整體供應(yīng)充足，尤其是限競(jìng)房“壓城”，此前普遍判斷的“小陽(yáng)春”能否延續(xù)將成疑問(wèn)。

國(guó)管公積金收緊

此前傳言的國(guó)管公積金政策調(diào)整終于落地。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心4月12日出臺(tái)新政，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬(wàn)元。貸款期限不得超過(guò)25年。新政將自4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，繼2018年9月市管公積金升級(jí)后，北京樓市信貸政策中唯一“認(rèn)房不認(rèn)貸”的國(guó)管公積金也開(kāi)始收緊。此次政策調(diào)整釋放出公積金貸款收緊的信號(hào)，對(duì)于最近的樓市“小陽(yáng)春”來(lái)說(shuō)會(huì)有一定的打擊。

據(jù)了解，國(guó)家企業(yè)的公積金基本上為國(guó)管。以2017年為例，當(dāng)年北京一共發(fā)放住宅公積金貸款5.78萬(wàn)套，其中國(guó)管公積金只有6800套，占比大約12%。

專家指出，國(guó)管公積金占比不大，但它的收緊表示出政府遏制投資投機(jī)性炒房態(tài)度，改善型市場(chǎng)將受到一定影響。

來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位。

業(yè)內(nèi)人士指出，除了市場(chǎng)的確有所升溫外，3月下半月國(guó)管公積金將收緊的消息，的確導(dǎo)致部分國(guó)管公積金需求提前釋放。預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交數(shù)據(jù)還將處于高位，但未來(lái)能否持續(xù)還不得而知。

限競(jìng)房扎堆

除了國(guó)管公積金政策收緊，當(dāng)前供應(yīng)量居高不下也給未來(lái)成交帶來(lái)變數(shù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2019年一季度北京新建商品房新簽發(fā)37個(gè)預(yù)售證，涉及31個(gè)樓盤，共新增12447套房屋。其中，一季度限競(jìng)房放量明顯，包括橡樹(shù)瀾灣限競(jìng)房等13個(gè)項(xiàng)目拿證，共5507套，占總供應(yīng)量的44%。

“限競(jìng)房圍城”依舊在各區(qū)域上演。包括亦莊、豐臺(tái)青龍湖、海淀翠湖、石景山土里坨、昌平未來(lái)科技城等板塊，都出現(xiàn)多盤齊入市的局面，一些區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)愈演愈了，競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈。

海淀一家樓盤售樓顧問(wèn)告訴北京商報(bào)記者，當(dāng)初市場(chǎng)火時(shí)，曾經(jīng)在售樓處流傳一個(gè)順口溜：“全款的往里走，商業(yè)貸請(qǐng)排隊(duì)，公積金貸款的出去把共享單車挪一下。”他向記者解釋，對(duì)于購(gòu)房人支付方式來(lái)說(shuō)，歷來(lái)存在天然的鄙視鏈。因?yàn)楣e金貸放款周期長(zhǎng)，被急于回款的開(kāi)發(fā)商“嫌棄”并不意外。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前很多項(xiàng)目客戶不足，即使是采用公積金購(gòu)房的客戶也在減少。

“別說(shuō)挑客戶，找客戶都不容易。”上述銷售人員告訴記者，現(xiàn)在他賣的樓盤對(duì)一些暫時(shí)資金存在困難的客戶，在首付款比例上給予放寬，首付至少在3個(gè)月內(nèi)湊齊就行，有點(diǎn)類似分期支付款，這在限競(jìng)房集中的區(qū)域比較常見(jiàn)。

“現(xiàn)在的重點(diǎn)是留住客戶。”石景山一家樓盤銷售負(fù)責(zé)人表示，像他所在樓盤位于五環(huán)外區(qū)域，限競(jìng)房供應(yīng)集中，而他所在樓盤區(qū)域板塊上又是好幾個(gè)項(xiàng)目扎堆，蓄客房源比越來(lái)越低。項(xiàng)目剛改客群比較多，二套房首付八成確實(shí)讓一些客戶存在資金壓力，所以對(duì)客戶在支付上時(shí)間給予寬限。競(jìng)品樓盤給的條件更寬松，只要首付兩成就會(huì)跟客戶草簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

“小陽(yáng)春”存疑

“小陽(yáng)春”能否持續(xù)，市場(chǎng)上已開(kāi)始出現(xiàn)分歧。

北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月北京市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)1.6萬(wàn)套，是2018年5月以來(lái)的月最高值。春節(jié)以來(lái)，北京樓市成交量穩(wěn)步上升，價(jià)格也出現(xiàn)一定反彈。為此部分業(yè)內(nèi)人士判斷樓市“小陽(yáng)春”已出現(xiàn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市在政策上相對(duì)寬松，同時(shí)這兩年基礎(chǔ)設(shè)施改善力度較大，房?jī)r(jià)容易上漲。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)宅地地價(jià)同比止跌轉(zhuǎn)漲，熱點(diǎn)一二線城市回溫明顯，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%。

但“小陽(yáng)春”是否會(huì)持續(xù)仍存爭(zhēng)議。一位專業(yè)人士表示，部分城市的樓市升溫恐難以持續(xù)，尤其是一線城市的調(diào)控依舊從嚴(yán)。例如北京樓市供大于求明顯，存量巨大，去化周期拉長(zhǎng)。樓市整體成交仍處于低位，觀望情緒尚未解除，“小陽(yáng)春”缺乏強(qiáng)有力的支撐。

張大偉表示，國(guó)管公積金的收緊，表示政府遏制投資投機(jī)性炒房需求態(tài)度明顯，改善型樓盤銷售將受到一定影響，若未來(lái)沒(méi)有其他信貸寬松政策的推出，不排除后續(xù)市場(chǎng)下行。