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  • 公租房“免稅”期延長(zhǎng)2年 大部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)無(wú)緣政策紅利

    2019年05月13日 08:58
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    2017年以來(lái),在“房住不炒”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策導(dǎo)向下,住房租賃行業(yè)逐漸成為市場(chǎng)熱點(diǎn),包括房企、資本、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司等在內(nèi)的眾多機(jī)構(gòu),都盯上了住房租賃市場(chǎng)這塊蛋糕,紛紛跑馬圈地、加碼投資。
    盡管有政策支持,但對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō),包括增值稅、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的稅費(fèi)支出仍是擺在行業(yè)面前的現(xiàn)實(shí)壓力,如何實(shí)現(xiàn)盈利仍然是大家不得不面對(duì)的行業(yè)性難題。
    5月9日,財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》),對(duì)公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)的經(jīng)營(yíng)管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅等;有效期2年。
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,上述“免稅”政策并非首次提出,早在2016年1月1日,類似“免稅”政策即已開始執(zhí)行,有效期3年。
    免稅期延長(zhǎng)2年
    記者注意到,上述《公告》由財(cái)政部與稅務(wù)總局于4月15日聯(lián)合發(fā)布。《公告》顯示,為繼續(xù)支持公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng),對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位等實(shí)行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策涉及土地使用稅、印花稅、契稅、所得稅、房產(chǎn)稅等稅種。
    具體來(lái)看,《公告》明確,對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
    對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
    對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房,免征契稅、印花稅;對(duì)公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。
    對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
    企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除,超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分,準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
    個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分,準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
    對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼,免征個(gè)人所得稅。
    對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入,免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入,未單獨(dú)核算的,不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
    《公告》明確,上述稅收優(yōu)惠政策有效期2年,自2019年1月1日至2020年12月31日。
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,早在2015年底,財(cái)政部和原國(guó)家稅務(wù)總局就曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》),有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內(nèi)容方面并無(wú)明顯差異,可以說(shuō)此次《公告》是上述《通知》的延續(xù)。
    誰(shuí)將是受益者?
    稅收優(yōu)惠對(duì)住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑意味著政策紅利,但在微領(lǐng)地研究院院長(zhǎng)胡峰看來(lái),作為住房租賃行業(yè)的絕對(duì)主力,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)卻無(wú)法享受到上述政策紅利。
    “公租房的相關(guān)稅費(fèi)一直都是免征或有優(yōu)惠的,因?yàn)檎叨加杏行?,這次的政策只是之前優(yōu)惠政策的延續(xù)。”胡峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)目前還享受不到上述優(yōu)惠政策,因?yàn)樗鼈兊姆吭床粚儆诠夥糠懂牎?rdquo;
    記者注意到,上述《公告》對(duì)享受稅收優(yōu)惠的公租房進(jìn)行了明確界定,“主要范圍為納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)(籌集),并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。”
    顯然,以在市場(chǎng)上“采購(gòu)”商品住房,進(jìn)而再改造出租為主要模式的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),其房源并不屬于上述公租房范疇。
    那么,哪類企業(yè)將享受到上述稅收優(yōu)惠的政策紅利呢?根據(jù)運(yùn)營(yíng)主體的不同,目前長(zhǎng)租公寓主要由房企系、酒店系、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)系等。而此次稅收優(yōu)惠政策紅利,主要的受益方是房企系。
    以上海為例,其規(guī)劃十三五期間將建設(shè)70萬(wàn)套公共租賃住房,而這70萬(wàn)套公租房的來(lái)源主要為租賃住房用地建設(shè)的公租房、房企土拍時(shí)需自持的租賃住房。
    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì),至2018年底上海共出讓58宗租賃住房用地,且全部以底價(jià)成交。其中上海本地國(guó)企摘得53宗,央企摘得4宗;將至少建設(shè)5萬(wàn)套租賃住房。顯然,上海本地國(guó)企將是本次稅收優(yōu)惠政策的最大受益方。
    那么稅收優(yōu)惠力度又有多大呢?
    記者梳理發(fā)現(xiàn),上述稅收優(yōu)惠主要涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅中,城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅的標(biāo)準(zhǔn)為0.6元至30元每平方米土地;房產(chǎn)稅稅率為按房產(chǎn)余值計(jì)征的年稅率為1.2%,按房產(chǎn)租金計(jì)征的年稅率為12%;一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%。
    顯然,對(duì)受益方而言,上述稅收優(yōu)惠幅度“相當(dāng)給力”。
    而同樣以上海為例,底價(jià)摘得租賃住房用地的上海本地國(guó)企將是上述政策紅利的最大受益方,其盈利壓力不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),還明顯低于土拍時(shí)須自持配建租賃住房的房企。
    “稅收減免的政策利好,有利于降低公租房房源的籌集、運(yùn)營(yíng)等成本,增加企業(yè)的盈利機(jī)會(huì),有利于吸引更多市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)或資本參與到公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中來(lái),并最終促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
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