房企們陸續(xù)交出2019年前4月的階段性成績單，在樓市小陽春成色不足的背景下，各大房企的整體銷售額仍實(shí)現(xiàn)上漲。
克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的房企1?4月全口徑銷售額排行榜中，TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長16.6%。從1?4月整體的業(yè)績表現(xiàn)來看，按照權(quán)益口徑，百強(qiáng)房企2019年至今的累計(jì)銷售規(guī)模同比微增3.6%。
房企銷售業(yè)績水漲船高，百強(qiáng)房企的入選門檻亦隨之提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻為448.6億元，同比增長13.4%。TOP30房企和TOP50房企的權(quán)益金額入榜門檻為225.9億元和126.7億元，分別同比提升24.8%和10.7%。
業(yè)績?cè)鲩L并不能完全掩蓋行業(yè)所面臨的隱憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖實(shí)現(xiàn)上漲，整體對(duì)比過去數(shù)據(jù)，2019年前4月房企銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企銷售規(guī)模出現(xiàn)同比下滑。
隨著調(diào)控的持續(xù)深入，下半年的行情將如何表現(xiàn)，銷售增幅能否延續(xù)，目前仍然存疑。
一二線房企表現(xiàn)各異
一線房企銷售退燒，二線房企加快趕超速度成為前4月房企業(yè)績的最佳寫照。
在頭部企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒大依然占據(jù)前三強(qiáng)的位置，但增長速度放緩。
2019年1?4月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2096.1億元，同比增長6.86%；碧桂園合共取得權(quán)益銷售1672.3億元，同比微降4.8%；恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)1780.1億元，同比下降19.24%，完成了6000億元目標(biāo)銷售額的29.67%
同前三名的增速相比，在銷售榜單位列第四、第五的保利發(fā)展和融創(chuàng)中國在今年前4月銷售額同比增長分別為23.19%和11%，但同去年相比，增速也明顯下滑，去年同期，這兩家房企銷售增速分別為42.79%以及74%。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，多數(shù)房企不再強(qiáng)調(diào)速度，轉(zhuǎn)向?qū)麧櫬实年P(guān)注。
綜合2019年各家房企制定的銷售目標(biāo)看，龍頭房企控速最為明顯，碧桂園和萬科并未公布明確的業(yè)績目標(biāo)，恒大提出了6000億元目標(biāo)，同比上升9%，萬科的回款目標(biāo)有所下降，為6000億元。一向激進(jìn)的融創(chuàng)，2019年銷售目標(biāo)同比增幅也沒有超過20%
龍頭企業(yè)增長乏力，中小房企仍在加快發(fā)展步伐，力圖彎道超車。億翰智庫分析指出， 1?4月銷售數(shù)據(jù)，TOP31?50梯隊(duì)業(yè)績?cè)鲩L最為明顯，同比增幅達(dá)到50.8%。其中，國瑞置業(yè)、首創(chuàng)、建業(yè)同比增幅為171.30%、70.60%、63.4%。
廣州本地一家房企的內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：“其實(shí)我們計(jì)劃要明年達(dá)到千億，所以今年起碼要六七百億。”而在2018年，該公司的銷售額為400多億，公司IT已將把公司所有電腦桌面都設(shè)置成攜手沖擊千億的畫面。
“根據(jù)市場(chǎng)目前情況來看，今年差不多能實(shí)現(xiàn)500億元的銷售，要想完成六七百億的銷售額，并不輕松。”上述房企內(nèi)部人士表示。
蘇寧金融研究院高級(jí)研究員顧慧君向時(shí)代周報(bào)記者分析：“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過二十年的高速發(fā)展之后，將進(jìn)入行業(yè)增速降檔的發(fā)展新階段，對(duì)企業(yè)的投融資能力、運(yùn)營能力提出了更高的要求，整個(gè)行業(yè)向頭部集中的趨勢(shì)比較明顯，留給中小型房企的發(fā)展空間大大限縮。”
值得注意的是，TOP10里國有企業(yè)增速加快，保利、中海、華潤到招商、金茂，增速會(huì)相對(duì)優(yōu)于TOP20民營企業(yè)。
顧慧君指出，在金融去杠桿和房地產(chǎn)行業(yè)面臨較多的發(fā)展限制的背景下，民營企業(yè)在融資渠道、融資成本上相對(duì)于國企不占優(yōu)勢(shì)，對(duì)行業(yè)發(fā)展的判斷相對(duì)于國企也更為保守，因此逆勢(shì)拿地、逆勢(shì)擴(kuò)張的動(dòng)力不如國企。
不過，也有部分企業(yè)同比業(yè)績下滑較明顯，其中華夏幸福跌出銷售額前十行列，位列第21位，中國金茂因銷售額的減少排名滑落至19位。
2019年依然將是“小年”
易居（中國）首席執(zhí)行官丁祖昱向時(shí)代周報(bào)記者指出：“目前房地產(chǎn)企業(yè)仍然采取高周轉(zhuǎn)策略、多攬地的策略，雖然整體市場(chǎng)存在壓力，甚至有的城市在回落。但是因?yàn)檫@些房企本身今年的貨量就比去年同期要高，所以增長也是很正常的。”
事實(shí)上，隨著市場(chǎng)的不確定性因素加大，積極推案、加大營銷力度、回籠現(xiàn)金，成為房企共同選擇。
在萬科2018年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，首席運(yùn)營官張旭就明確表示，要把每一天當(dāng)成賣樓的好日子。今年3月，恒大所有在售項(xiàng)目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均可有9折優(yōu)惠（受備案價(jià)影響價(jià)格除外），商鋪8折優(yōu)惠。
泰禾在2月發(fā)起“1號(hào)搶收計(jì)劃”， 在北京區(qū)域加大了營銷力度，并用降價(jià)促銷和高傭金廣征經(jīng)紀(jì)人。
為加快銷售，
陽光城亦在4月份發(fā)起“搶收計(jì)劃”……
顧慧君表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化比較明顯，在三線以下城市放緩的同時(shí)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，帶動(dòng)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)銷售逆勢(shì)增長。
易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2019年1?4月，受其監(jiān)測(cè)40個(gè)典型城市，其新建商品住宅成交面積累計(jì)成交面積同比下降2%，其中一線城市累計(jì)同比增長38%。
回首2019年前4月，房企業(yè)績上漲成行業(yè)主基調(diào)，銷售端的熱度能持續(xù)多久？2019年后市又將如何演繹？
張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，整體看，4月部分城市樓市活躍度相比3月有所降溫，預(yù)計(jì)房企在未來5?6月的銷售數(shù)據(jù)依然壓力非常大。
克而瑞分析報(bào)告指出，2019年全國層面的房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，但各地方的調(diào)控政策將呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。從銷售來看，2019年依然將是“小年”。
“房地產(chǎn)行業(yè)今年后市如何，還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)相對(duì)比較有韌性，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境不會(huì)放松，維持既有的增長速度就會(huì)比較困難；如果宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)比較嚴(yán)峻，不排除限縮房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì)邊際放松，在這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)維持現(xiàn)有的增速是有可能的。” 顧慧君說。
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