日前，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組發(fā)布了2019年6月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，5月份核心城市房價漲速略有減緩，二手房成交量繼續(xù)下降。報告分析，熱點城市房價漲幅將進一步收窄，繼一線城市之后二線城市嚴控房價將成為常態(tài)。
核心城市房價漲速略有減緩 二手房成交量繼續(xù)下降
反映全國24個核心城市總體房價變動的緯房核心指數顯示，2019年5月，核心城市住房價格連續(xù)4個月上漲，但5月份房價漲速較4月份略有減緩。2019年5月，緯房核心指數為105.92點，與4月的105.43點相比，核心城市房價上漲了0.46%。
從成交量指數看，核心城市在房價漲速略有減緩的同時，二手住房成交量也繼續(xù)下降。2019年5月，10大重點城市二手住房成交量指數為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規(guī)律看，重點城市短期房價上漲的壓力減輕。
經連續(xù)下降后，核心城市住房租金略有回漲。緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金在3月、4月調整之后，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于一年一度畢業(yè)就業(yè)季到來，租房需求增加。受季節(jié)性因素影響，預計后續(xù)幾個月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
一線城市房價總體平穩(wěn) 準一線及二線延續(xù)上漲
一線城市房價總體平穩(wěn)，其中北京、廣州房價微降，上海、深圳繼續(xù)小漲。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年5月，一線城市房價平均環(huán)比上漲0.29%，平均漲速比上月收窄0.305個百分點。北京、廣州房價穩(wěn)中微降，其中北京房價環(huán)比微跌0.19%，廣州環(huán)比微跌0.12%，房價均進入平穩(wěn)區(qū)間。上海、深圳繼續(xù)小漲，其中上海環(huán)比上漲0.66%，深圳環(huán)比上漲0.81%，漲速略高于正常值。
準一線及二線城市房價延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年5月，準一線城市房價平均環(huán)比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。2019年5月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個百分點。2019年1月以來，多數二線城市房價由跌轉漲，其中包括2018年下半年經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。
三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年5月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個百分點。與一二線城市相比，三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足，政府的市場調節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房價將進入下跌階段。
預計熱點城市房價漲幅將進一步收窄 二線城市嚴控房價將成為常態(tài)
報告預測，熱點城市房價漲幅將進一步收窄，非核心城區(qū)房價或將下跌。在“一城一策”和強調地方政府穩(wěn)定房價主體責任的背景下，熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用，預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄，交易量下降。對于這些城市的非核心板塊，當住房投資需求減退時，短期房價還可能面臨下跌。
繼一線城市之后，二線城市嚴控房價將成為常態(tài)。相比一線城市，二線城市房地產調控機制手段還很不成熟，市場波動性也較大。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進，各地方政府穩(wěn)定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或成為一種常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國房價預期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場短期波動。
房地產融資將適度收緊，助力熱點城市樓市降溫。隨著2019年1季度房地產市場的回暖，住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比，下半年房地產融資將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊，有利于熱點城市房地產市場的降溫。
對此報告建議，大力推進公共服務均等化，緩解住房長期供求矛盾；穩(wěn)定宏觀貨幣供應，加強住房信貸管理；進一步明確地方政府穩(wěn)定房地產市場的主體責任，同時將租房市場穩(wěn)定納入各地政府目標；利用新技術手段強化市場監(jiān)測，實現市場風險的實時預警 。
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