隨著限競(jìng)房取證動(dòng)作的加快，房山青龍湖板塊即將迎來(lái)“開(kāi)盤潮”。繼熙湖悅著拔得頭籌后，房山青龍湖又一限競(jìng)房項(xiàng)目——金地·大湖風(fēng)華也預(yù)告預(yù)售資格。而在上述兩項(xiàng)目之外，緊隨其后拿地的首開(kāi)·熙悅觀湖與中國(guó)鐵建·山語(yǔ)瀾廷也正排隊(duì)加入“區(qū)域去化戰(zhàn)”。同區(qū)域同類型房源的競(jìng)爭(zhēng)壓力提升，大多意味著購(gòu)房者可以在“低單價(jià)、低總價(jià)”的基礎(chǔ)上，再享受到來(lái)自開(kāi)發(fā)商為促銷、吸收客戶而額外讓利的優(yōu)惠，這對(duì)于剛需客群顯然有著莫大的吸引力。然而，有待進(jìn)一步完善的周邊配套、交通、教育及醫(yī)療資源，成為影響購(gòu)房者置業(yè)青龍湖的一大制約因素。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，被開(kāi)發(fā)商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖，未來(lái)不僅要在產(chǎn)品質(zhì)量及營(yíng)銷上下功夫，完善相關(guān)配套也是關(guān)鍵。

集中取證

被開(kāi)發(fā)商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖，是當(dāng)下北京市場(chǎng)一個(gè)非常熱門的區(qū)域。從區(qū)位來(lái)看，青龍湖板塊位于房山區(qū)及豐臺(tái)區(qū)交界處，由湖劃分，以東為豐臺(tái)，以西為房山，分區(qū)而治。相較于豐臺(tái)青龍湖板塊的“冷清”，房山青龍湖板塊當(dāng)下顯得格外“熱鬧”。因?yàn)榻鼛啄陙?lái)區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房地塊的集中出讓，該區(qū)域的新房開(kāi)始“井噴式”供應(yīng)。

繼此前龍湖熙湖悅著取證后，近日，同屬青龍湖板塊的金地·大湖風(fēng)華也在北京市住建委的官網(wǎng)披露了預(yù)售許可預(yù)告，這意味著該項(xiàng)目距離銷售近在咫尺。

根據(jù)北京市住建委披露的信息，此次金地·大湖風(fēng)華計(jì)劃領(lǐng)證的21棟樓是該項(xiàng)目的所有可售房源，約10萬(wàn)平方米，共計(jì)800套。

結(jié)合此前熙湖悅著取證的916套，目前房山青龍湖區(qū)域內(nèi)已經(jīng)取證的限競(jìng)房供應(yīng)量累計(jì)達(dá)到了1716套。

除了已經(jīng)取證的這兩個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)此前公開(kāi)信息，房山青龍湖區(qū)域還有潛在的2000多套限競(jìng)房供應(yīng)。其中熙湖悅著1083套、首開(kāi)·熙悅觀湖586套、中國(guó)鐵建·山語(yǔ)瀾廷490套左右。

“按照目前限競(jìng)房的取證節(jié)奏，同區(qū)域項(xiàng)目取證的時(shí)間間隔都不會(huì)太長(zhǎng)，短期內(nèi)相繼取證的可能性很大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐告訴北京商報(bào)記者，集中取證可能會(huì)迎來(lái)供應(yīng)高峰，隨之而來(lái)的就是同區(qū)域、同類型的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，而且受“90/70”限制，青龍湖板塊大多為限競(jìng)房項(xiàng)目，同質(zhì)化產(chǎn)品集中供應(yīng)會(huì)導(dǎo)致去化難度加大。

來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，青龍湖板塊共供應(yīng)地塊6宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)87.6萬(wàn)平方米，且這6宗出讓地塊均為限競(jìng)房，也使得當(dāng)下青龍湖板塊限競(jìng)房上市量呈“井噴”態(tài)勢(shì)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，按照目前已出讓的6幅地共計(jì)88萬(wàn)平方米建筑面積，以“70/90”的政策要求計(jì)算，大約會(huì)供應(yīng)6000套以上的房源，對(duì)于青龍湖的營(yíng)銷總們，可謂是艱難的考驗(yàn)。

近身肉搏 三居門檻不到百萬(wàn)

超大體量同質(zhì)化產(chǎn)品的集中入市，讓開(kāi)發(fā)商不得不依靠搶跑來(lái)獲得市場(chǎng)。

北京商報(bào)記者了解到，率先進(jìn)入 “賽道”的熙湖悅著首期主推73平方米兩居及83㎡三居洋房，其中83平方米三居為主力戶型。值得一提的是，為了降低剛需首付門檻，開(kāi)發(fā)商83平方米的主力戶型做成了普宅，總價(jià)控制在了281萬(wàn)元以內(nèi)，首套首付只要98萬(wàn)元，二套首付169萬(wàn)元。按照熙湖悅著限定均價(jià)37245元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目83平方米三居總價(jià)可摸高至309萬(wàn)元左右，目前售價(jià)低于限價(jià)水平近30萬(wàn)元。

與熙湖悅著“門檻取勝”雷同，金地·大湖風(fēng)華方面也透露，在正式領(lǐng)證之后，首次開(kāi)盤也有大的優(yōu)惠：在價(jià)格上，金地·大湖風(fēng)華的89平方米三居總價(jià)同樣鎖定在281萬(wàn)元，首套首付98萬(wàn)元，由于金地·大湖風(fēng)華的限價(jià)高于熙湖悅著，這一售價(jià)比自身的最高限價(jià)低了近50萬(wàn)元。不僅如此，與熙湖悅著的毛坯交付不同，金地·大湖風(fēng)華已經(jīng)確定了精裝交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)中還包含新風(fēng)系統(tǒng)以及智能家居控制系統(tǒng)。

但金地·大湖風(fēng)華項(xiàng)目方也承認(rèn)，這樣的優(yōu)惠不會(huì)是整體項(xiàng)目，僅限于首推的78套三居房源，項(xiàng)目后續(xù)推出的89平方米三居都將按照331萬(wàn)元的原價(jià)對(duì)外銷售。

復(fù)制長(zhǎng)陽(yáng) 政府配套需跟上

十年前，萬(wàn)科領(lǐng)銜，一眾開(kāi)發(fā)商在區(qū)域政府軌道交通、教育配套、商業(yè)保障等大力支持下，創(chuàng)造了北京樓市的“長(zhǎng)陽(yáng)神話”，不僅帶火了京西南的商品房市場(chǎng)，也提升了房山本身的居住品質(zhì)。

與當(dāng)年軌道交通尚未開(kāi)通便開(kāi)賣的長(zhǎng)陽(yáng)比，青龍湖所在區(qū)域的自然環(huán)境無(wú)可比擬，超大水系的配套，讓區(qū)域內(nèi)的剛需盤有了豪宅的環(huán)境品質(zhì)，然而交通、教育、醫(yī)療等一系列配套的嚴(yán)重落后，讓剛需客選擇落腳于此，頗為尷尬。

“如果沒(méi)有‘90/70’，不限價(jià)，這地兒的客群應(yīng)該是金融街、豐臺(tái)科技園的高管們，合院甚至高低配做獨(dú)棟都不是不能想象的，這種產(chǎn)品的客群不止一套房，對(duì)交通、教育配套沒(méi)那么迫切的需求，但剛需不一樣，沒(méi)有地鐵、公交不方便就是要命的。”青龍湖區(qū)域一位營(yíng)銷總坦言，從目前領(lǐng)證的項(xiàng)目看，首付僅98萬(wàn)元的三居產(chǎn)品，對(duì)剛需有著莫大的吸引力。然而，有待進(jìn)一步完善的周邊配套、交通、教育及醫(yī)療資源，成為影響購(gòu)房者置業(yè)青龍湖的一大制約因素。

據(jù)了解，商業(yè)配套方面，目前青龍湖板塊仍主要依靠于良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)等房山傳統(tǒng)的核心板塊支持，不過(guò)因近年來(lái)土地出讓時(shí)多規(guī)定承建相關(guān)配套，青龍湖板塊之上的待建商業(yè)體量已在15萬(wàn)平方米左右。除此之外，還有一定規(guī)模的養(yǎng)老及基礎(chǔ)教育用地配套。

教育資源方面，有消息稱，在已有青龍湖小學(xué)、北京十三中青龍湖分校的基礎(chǔ)上，房山區(qū)今年計(jì)劃引進(jìn)北京八中附屬學(xué)校、皇城根小學(xué)、首師大附屬中學(xué)、北京育才學(xué)校四所知名中小學(xué)。但計(jì)劃引進(jìn)的上述院校是否能夠順利落地青龍湖板塊，區(qū)域政府方面尚未正式對(duì)外官宣。

在交通方面，北京商報(bào)記者三次探盤發(fā)現(xiàn)，從金融街、豐臺(tái)科技園自駕進(jìn)入青龍湖區(qū)域，在非高峰階段，分別只需要1小時(shí)和40分鐘，但由于公交站點(diǎn)較少，軌道交通暫時(shí)缺位，公共交通出行超過(guò)2個(gè)小時(shí)。有消息稱,豐臺(tái)河西區(qū)規(guī)劃了軌道電車T2，西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，也可與14號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。但因涉及周邊地塊和路網(wǎng)的配套等問(wèn)題，開(kāi)通時(shí)間還不確定。

“從供應(yīng)量、面積段和總價(jià)來(lái)看，青龍湖的確給北京購(gòu)房者提供了新選擇，但交通短板一直沒(méi)有得到有效解決。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京商報(bào)記者，既然把青龍湖區(qū)域規(guī)劃為剛需板塊，也對(duì)不少項(xiàng)目約束“90/70”，那么面對(duì)剛需客群最需要的軌道交通就應(yīng)當(dāng)加速推進(jìn)。

郭毅稱，就交通配套的改善，規(guī)劃中的T1/T2兩條軌道交通線路的推進(jìn)速度，并非開(kāi)發(fā)商所能解決的事兒，基本都要依賴政府的投資力度。“當(dāng)下，以開(kāi)發(fā)商的能力與實(shí)力而言，頂多能夠開(kāi)通連接地鐵的社區(qū)班車，但也是僅此而已。”

張大偉更是直言，按照地鐵規(guī)劃圖，青龍湖區(qū)域?qū)⒃诳梢钥吹靡?jiàn)的十年內(nèi)，沒(méi)有地鐵。“這就帶來(lái)了一個(gè)巨大的交通問(wèn)題。從基本交通規(guī)劃看，青龍湖區(qū)域甚至不如平谷這些地方，而大興的六環(huán)外也有軌道交通規(guī)劃。從現(xiàn)有交通條件看，青龍湖的房山部分，甚至不如廊坊現(xiàn)在1萬(wàn)單價(jià)區(qū)域到北京的便捷程度。”

不過(guò)也有分析認(rèn)為，目前青龍湖地區(qū)已聚集萬(wàn)科、龍湖、中糧、首開(kāi)、國(guó)開(kāi)東方、億城集團(tuán)六大品牌開(kāi)發(fā)商入駐，隨著青龍湖板塊熱度的提升，未來(lái)還會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商入駐。這些開(kāi)發(fā)商一方面會(huì)布局區(qū)域配套資源，另一方面也將倒逼區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)加速。

“唯有解決了剛需的燃眉之急，才能真正緩解青龍湖板塊的新房去化壓力。”郭毅如是說(shuō)。

值得一提的是，除了已經(jīng)成交的土地外，未來(lái)青龍湖地區(qū)還會(huì)陸續(xù)出讓住宅用地。在今年5月初舉行的北京市上半年擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目推介會(huì)上，青龍湖板塊內(nèi)預(yù)計(jì)還有7宗地塊的出讓被提上議事日程，其中6宗位于房山青龍湖鎮(zhèn)，1宗位于豐臺(tái)區(qū)青龍湖文化會(huì)都。

復(fù)制一個(gè)長(zhǎng)陽(yáng)神話，需要努力的不僅僅是青龍湖的營(yíng)銷總們，還有同樣希望引流的區(qū)域政府主管部門。