隨著暑期畢業(yè)季的來(lái)臨，各地租房市場(chǎng)再次反彈。

近期，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的一則“規(guī)范住房租賃服務(wù)倡議書(shū)”引發(fā)租房群體拍手叫好，“房屋托管方是否等同于二房東”在公眾間也掀起了一輪討論。北京商報(bào)記者以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的形式發(fā)現(xiàn)，超七成租房人認(rèn)為，不論是轉(zhuǎn)租業(yè)主房源的個(gè)人，還是托管出租業(yè)主房源的公司或者機(jī)構(gòu)，本質(zhì)上都是靠賺差價(jià)獲利的“二房東”。對(duì)于中介協(xié)會(huì)和中介機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)租企業(yè)方面的承諾，本質(zhì)上并不能打消租房人對(duì)于租金穩(wěn)定以及居住之所穩(wěn)定的擔(dān)心，租房群體更想看到有明確針對(duì)租房市場(chǎng)秩序維護(hù)的租賃專(zhuān)項(xiàng)政策出臺(tái)。

“二房東”僅限個(gè)人？

北京商報(bào)記者發(fā)放并回收的調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，超七成北京租房者認(rèn)為自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商靠低價(jià)長(zhǎng)期獲取房源后，再分租高價(jià)出租獲利，性質(zhì)等同于“二房東”；就“‘不得通過(guò)轉(zhuǎn)租形式賺取或變相賺取差價(jià)’，規(guī)定的制約主體是什么”這一問(wèn)題，超七成租房者均認(rèn)同，制約主體包括從事租房業(yè)務(wù)的企業(yè)以及進(jìn)行房源轉(zhuǎn)租的個(gè)人。此外，更有超半數(shù)出租人表示，如果市場(chǎng)條件允許，更傾向于選擇租金低且更為安全的房東直租房源。

實(shí)際上，對(duì)于“二房東”這一概念，在接受北京商報(bào)記者問(wèn)卷調(diào)查的受訪者之中，仍有近兩成租房者表示搞不清概念所對(duì)應(yīng)的主體，對(duì)“二房東”定義模糊。在這部分租房者看來(lái)，“二房東”似乎是只針對(duì)不規(guī)范轉(zhuǎn)租業(yè)主房源個(gè)體的貶義詞匯，“跑路、吃空置期、吃差價(jià)、空手套白狼”是其固化了的標(biāo)簽。

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出， “二房東”其實(shí)就是所謂的“包租公”，指的是承包租賃物業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改建之后轉(zhuǎn)租給租客牟利的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。因而，不管是從事租房業(yè)務(wù)的企業(yè)以及進(jìn)行房源轉(zhuǎn)租的個(gè)人，只要出租房源一方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，且從其經(jīng)營(yíng)的租賃房源中獲取差價(jià)收益，均可被認(rèn)定為“二房東”。

房屋托管背后的本質(zhì)

“給我感覺(jué)就像‘公司二房東’反對(duì)‘個(gè)人二房東’！告訴租房人‘快來(lái)我這租房，我這安全靠譜’！” 居住在海淀區(qū)的租房人任晴（化名），如是向北京商報(bào)記者表述自己對(duì)于上述存爭(zhēng)議倡議內(nèi)容的看法。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)同，自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商本質(zhì)上為二房東。 “從中介行業(yè)協(xié)會(huì)這次發(fā)出的‘反對(duì)二房東’倡議來(lái)講，其認(rèn)定的‘二房東’應(yīng)該是此前爭(zhēng)議較大的個(gè)人（非業(yè)主）轉(zhuǎn)租者，考量到自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行租房租賃活動(dòng)的商業(yè)模式較為正規(guī)，所以沒(méi)有把企業(yè)性質(zhì)的住房租賃經(jīng)營(yíng)單位算在‘二房東’之列。”

相比個(gè)體性質(zhì)“二房東”的遭人厭惡，本質(zhì)相似的公司性質(zhì)“二房東”顯然更容易被公眾所接受。究其原因，在于后者轉(zhuǎn)租業(yè)主房源經(jīng)“房屋托管”這一環(huán)得以“合規(guī)化”。之如自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，正是沿用此種模式獲取并出租業(yè)主房源以實(shí)現(xiàn)獲利。

據(jù)了解，房屋托管是房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營(yíng)單位，房屋經(jīng)營(yíng)單位再對(duì)房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過(guò)程，包括日常管理、招租、承擔(dān)房屋中途空置期風(fēng)險(xiǎn)等。業(yè)主(或委托人)將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業(yè)主的協(xié)議為其尋找租客。

合同期內(nèi)，由房屋經(jīng)營(yíng)單位代收房租、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理等費(fèi)用，并按合同約定將租金打給業(yè)主或業(yè)主指定銀行賬戶(hù)，受托方承擔(dān)中途租客退租風(fēng)險(xiǎn)，受托方靠收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)中的增值盈利，依靠自身的專(zhuān)業(yè)房屋管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到業(yè)主與受托方互惠互利，共同增值的目的。

市場(chǎng)有觀點(diǎn)稱(chēng)，市場(chǎng)上的房屋托管業(yè)務(wù)的核心內(nèi)容與早期的包租業(yè)務(wù)并無(wú)不同。公開(kāi)資料顯示，房屋托管業(yè)務(wù)的淵源是20世紀(jì)初上海、廣州、香港等地的房屋包租業(yè)務(wù)，即：包租人從業(yè)主手中將房子包租過(guò)來(lái)，包租期限視情況為1-5年不等，包租人與業(yè)主簽訂包租合同，并按合同規(guī)定向業(yè)主分期或一次性支付房租。一般情況下，包租人向業(yè)主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是這“一包一租”之間的差價(jià)。

“其實(shí)質(zhì)是業(yè)主通過(guò)包租規(guī)避了空租的風(fēng)險(xiǎn)，從而將空租的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給包租人，而包租人在承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依靠廣泛的信息收集渠道和對(duì)租賃市場(chǎng)的深入了解，最大限度地壓縮自身風(fēng)險(xiǎn)，從而將包租與出租之間的利益最大化，這部分利益就是各法系所共同承認(rèn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益，而包租人所扮演的角色就是現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)公司。”有業(yè)內(nèi)人士從業(yè)主及包租人角度如是概述房屋托管的本質(zhì)。

以長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如以及蛋殼公寓為例，其收房并出租的操作就是走的這種房屋托管或者房屋委托模式。此外，市面上大多數(shù)住房租賃企業(yè)為實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的收房，幾乎都會(huì)面向業(yè)主做出類(lèi)似免費(fèi)裝修、收益穩(wěn)健以及嚴(yán)選租客的承諾。

北京商報(bào)記者從自如App上了解到，主打一站式房屋托管模式的自如，對(duì)于已經(jīng)是精裝修的業(yè)主房源，會(huì)推薦業(yè)主選擇“自如精選”或“自如豪宅”托管模式。在裝修時(shí)，自如會(huì)保留房屋原裝及風(fēng)格；針對(duì)毛坯、老舊、簡(jiǎn)單裝修房源，自如會(huì)為業(yè)主房屋統(tǒng)一重新裝修，配置原創(chuàng)家具、品牌家電，并在到期后將所有家具家電贈(zèng)送給業(yè)主。業(yè)主受益方面，自如方面的宣傳為“每年固定房租增長(zhǎng)率，租金收入穩(wěn)定。每年固定的空置期天數(shù)，不必?fù)?dān)心房屋長(zhǎng)期空置。中途退租招租的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)，自如幫業(yè)主承擔(dān)” 。

蛋殼公寓方面，招租的宣傳文案為“房屋量身設(shè)計(jì)，裝修風(fēng)格新穎，租金按時(shí)到賬，資產(chǎn)保值”，并稱(chēng)“房屋升級(jí)改造，配置全套家具、家電，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的穩(wěn)定增值。蛋殼公寓與業(yè)主簽署合同后按照合同約定及時(shí)打款。在整個(gè)租期內(nèi)，有專(zhuān)屬蛋殼管家協(xié)助管理，省心省力，讓業(yè)主坐享收益” 。

租賃市場(chǎng)亟須專(zhuān)項(xiàng)政策出臺(tái)

對(duì)于 “房屋托管方是否等同于二房東” 、狹義和廣義“二房東”性質(zhì)類(lèi)比的討論背后，實(shí)則折射出租房者對(duì)于租住環(huán)境穩(wěn)定安全以及租金漲幅可控的迫切需求。然而，有部分租房者反映，盡管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介，但是該模式仍然存在諸如違規(guī)打隔斷“n+1”出租、轉(zhuǎn)租租金上漲、續(xù)約租金漲幅較大的不規(guī)范操作。

“說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得中介協(xié)會(huì)聯(lián)合住房租賃企業(yè)搞‘反對(duì)二房東’的聲明，好的一面是會(huì)讓租房更透明一些，正規(guī)企業(yè)也會(huì)因?yàn)槌绦蛘?guī)、風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較低而獲客更多；不過(guò)，壞的一面或是在中介機(jī)構(gòu)把持房源越來(lái)越多甚至形成壟斷之后，房租有潛在上漲的可能。” 任晴認(rèn)為，畢竟企業(yè)自帶天然的趨利性。

事實(shí)上，并非任晴一人對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的租金情況懷有擔(dān)憂。根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果，就住房租賃企業(yè)盈利來(lái)源的問(wèn)題，超八成租房者認(rèn)同，自如、蛋殼公寓等企業(yè)利潤(rùn)主要來(lái)自于租金差價(jià)以及其提供的增值服務(wù)，并認(rèn)為其掌握可租賃房源程度已經(jīng)近乎市場(chǎng)壟斷，并足以影響市場(chǎng)租賃價(jià)格。

據(jù)了解，之于房屋托管模式下的租賃關(guān)系，中介型住房租賃企業(yè)與業(yè)主、承租人分別簽訂相應(yīng)的租賃合同，也就是說(shuō)，這種租賃關(guān)系的建立是兩份合同組成的，一份是中介型住房租賃企業(yè)與業(yè)主簽訂的房屋托管合同（或者說(shuō)是包租合同），另一份是經(jīng)紀(jì)公司與承租人簽訂的房屋租賃合同，這與傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)所謂的“居間租賃”通過(guò)一份“三方合同”完成租賃業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模式截然不同。房屋托管合同的簽署時(shí)長(zhǎng)大多為1-5年不等，在可租賃房源的租金水平方面，意味著房主在合同期內(nèi)都不能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整租金，而中介型住房租賃企業(yè)卻可以自主定價(jià)。

“現(xiàn)階段的監(jiān)管還是不到位，我覺(jué)得灰色地帶太多了。我租房多年，市面上存在的租賃形式幾乎都有體驗(yàn)，像目前比較受年輕人青睞的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)租，我就遭遇過(guò)到期前申請(qǐng)轉(zhuǎn)租而系統(tǒng)自動(dòng)漲房租的事?？梢源_定，合同還未正式到期，絕對(duì)不是房東漲的。”任晴稱(chēng)，自己2018年6月30日起租的房源，在今年6月末進(jìn)行轉(zhuǎn)租操作時(shí)，在原本租金基礎(chǔ)上多出了40元。

此外，另有租房人向北京商報(bào)記者透露，在北京一些外來(lái)人口聚集程度較高的區(qū)域，違規(guī)打隔斷“n+1”出租的現(xiàn)象仍悄然存在。

當(dāng)然，正如一個(gè)硬幣有兩面，當(dāng)前房屋托管行業(yè)優(yōu)劣之處也很是分明。之于業(yè)主，房屋托管不僅解決了其閑置房產(chǎn)的維護(hù)和管理問(wèn)題，還可給業(yè)主帶來(lái)一定的收入，確保了閑置房產(chǎn)的保值、增值。之于租房人，也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在絕大多數(shù)租房人看來(lái)，外界對(duì)于中介型住房租賃企業(yè)的爭(zhēng)議之聲，大多不是因?yàn)檎曳矿w驗(yàn)而起，基本上都集中在對(duì)于機(jī)構(gòu)或公司型“二房東”在租金定價(jià)上操控力的潛在擔(dān)憂。

“其實(shí)住房租賃的市場(chǎng)化程度很高，形成交易的方式又相當(dāng)多元，管理難度確實(shí)很大，最好還是能夠和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，才更有利于監(jiān)管，否則只是出一些規(guī)范性政策，效果和意義并不明顯，或者說(shuō)，這些制度也不可能太嚴(yán)格，因?yàn)槿鄙俟芾硎侄?，很難保證有效執(zhí)行。”就租房租賃領(lǐng)域“禁而不止”的一些亂象，郭毅如是分析原因。

當(dāng)前，正如問(wèn)卷調(diào)查“租房市場(chǎng)秩序應(yīng)該靠什么維護(hù)”這一問(wèn)題的共性選擇結(jié)果所示，絕大多數(shù)租房者認(rèn)為，在中介協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)及房管部門(mén)監(jiān)督之外，政府層面應(yīng)出臺(tái)針對(duì)住房租賃的專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，2019年北京多次發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)控政策，包括租賃市場(chǎng)房源發(fā)布、租賃市場(chǎng)企業(yè)承諾、租賃合同修改等，這證明了對(duì)于北京這樣的一線城市，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)穩(wěn)定的背景下，租賃將成為后續(xù)政策風(fēng)口，針對(duì)租賃市場(chǎng)的政策調(diào)節(jié)將非常頻繁。

“過(guò)去的租賃市場(chǎng)缺乏監(jiān)管，租賃交易與買(mǎi)賣(mài)交易不同，租賃因?yàn)椴挥眠^(guò)戶(hù)確權(quán)，所以很難被監(jiān)管。這種情況下，租賃市場(chǎng)在過(guò)去一段時(shí)間野蠻發(fā)展，租賃企業(yè)也各種打擦邊球，包括隔斷出租、租金貸等違規(guī)違法行為非常多發(fā)。目前來(lái)看，政策已經(jīng)關(guān)注到這個(gè)領(lǐng)域，代表了未來(lái)租賃企業(yè)將被規(guī)范化。”張大偉說(shuō)。